初心者必見！投資用マンションを買う際の不動産会社を選ぶポイント

初心者必見！投資用マンションを買う際の不動産会社を選ぶポイント

初めてマンション投資をする場合、投資用不動産を販売する会社にそれぞれどのような特徴があるのか分かりにくく、どこに話をすれば良いのか悩んでしまうのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資初心者が投資用マンションを探す際の不動産会社の見分け方を会社の特徴別に解説した上で、投資用マンションを主に販売している不動産会社をご紹介します。

目次

1. マンションを販売しているエリアの違い
   1-1．東京23区内の物件を紹介している不動産会社
   1-2．横浜エリア中心で好立地の物件を販売している不動産会社
2. 提携している金融機関が多いかどうか
   2-1．金利の違いによる返済額の違い
   2-2．フルローンが組める場合の注意点
   2-3．提携している金融機関が多い不動産会社
3. マンションの管理業務も不動産会社を選ぶポイント
   3-1．物件を購入した不動産会社と管理会社が同じ場合のメリット
   3-2．入居率99%以上の管理会社もある
   3-3．入居率99%と90%の場合のキャッシュフローの違い
   3-4．管理物件の入居率が99%以上ある不動産会社
4. 上場している不動産会社の強み
   4-1．ワンストップサービスのメリット
   4-2．中古の非公開物件を紹介できる
   4-3．都心に新築を建てる可能性が比較的高い
   4-4．上場しているワンルーム投資事業会社
5. まとめ

1．マンションを販売しているエリアの違い

マンションを建てる主なエリアは不動産会社によって異なります。都心は賃貸ニーズが高いため、長期にわたり投資効率を良くできる可能性がありますが、一方で都心では物件を建てる場所がなくなってきているため、駅に近い好立地の場所は競争が激しいことが考えられます。人気があるぶん物件価格は高く、利回りが低い傾向にあります。

都心から離れた物件の場合、価格帯は低くなりますが家賃も低くなります。また、場所によっては賃貸ニーズが低く、入居率が落ちるエリアもあります。

しかしマンション投資事業を行っている不動産会社は、都心ではなくても人気のある街や、駅から徒歩8分以内といった立地条件の良い場所を選びマンションを建設するなどして、賃貸ニーズのある物件を厳選しています。そのため、そうした会社の物件を選ぶことで都心ではなくても一定の入居率を確保できる可能性があります。

1-1．東京23区内の物件を中心に販売している不動産会社

株式会社グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている東証1部上場のマンション投資会社です。「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを保有しており、入居率99.67%（2019年2月時点）、オーナーのリピート・紹介率が84.44%（2017年度実績）など、入居者とオーナー双方からの顧客満足度がトップクラスとなっています。

また、サブリース契約は国内唯一の7年更新、かつ、7年後の見直しの際にも家賃の下落幅5%という下限を設けているので、安定した賃料収入を見込むことが可能です。定期的にセミナーも開催しており、不動産投資初心者におすすめできる会社です。セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらうことができます。

※2019年7月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

株式会社FJネクスト

FJネクストは、都内を中心に展開する高品質なブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供している東証一部上場企業です。2015年・2016年の投資用マンション・事業主ランキングでは2年連続で第1位を獲得しています（不動産経済研究所調べ）。

物件の82.5%で駅徒歩7分以内（98.8%で駅徒歩10分以内）という利便性にこだわった好立地戦略や入居者向けのコンシェルジュサービスなどを強みに入居率は99.0％（2019年3月末時点）を実現しています。グループ会社のFJコミュニティでは業界トップ水準となる14,000戸超の賃貸管理を行っており、管理ノウハウが充実しているほか、空室時の家賃保証もあるため、安定した利回りが実現可能です。

また、FJネクストは購入後のアフターサポートも充実しており、上場企業ならではの充実したサポート体制とコンプライアンス、安定性が魅力です。初心者向けのセミナーでは、「不動産投資のメリットとリスク」「必要な自己資金はいくら？」「資産価値が落ちないマンションとは？」「税金と不動産投資の関係は？」などの気になる内容を幅広く扱っています。

※2019年6月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

1-2．横浜エリア中心で好立地の物件を販売している不動産会社

株式会社湘建

湘建は、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける不動産投資会社です。駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで、入居率99.62%（2019年2月時点）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他社と比べて購入しやすい価格帯となっています。

物件の種類については、中古マンションの販売だけではなく、オリジナルブランドの新築マンション開発も手がけていますので、資産運用の目的や目標に合わせて最も適した物件を選ぶことができます。融資についても、優遇金利1%台前半から、85％が頭金10万円以内でスタートしているといった特徴があります。購入後の賃貸管理については、わずらわしい交渉事やクレーム対応などを全て湘建に丸投げすることができ、原状回復費用や設備トラブルの保証なども充実している点がオーナーから高く評価されています。

湘建では、不動産投資を検討している方に向けて定期的に無料のセミナーを開催しており、不動産投資の基礎知識からデメリットやリスク、それら踏まえた上での失敗しない不動産投資のノウハウなどを学ぶことができます。セミナー参加者に対するアンケート結果では、95%以上が「満足」という回答をしている実績があります。

また、現在はセミナー参加で【Amazonギフト2,000円分】がもらえるキャンペーンも実施されています。

※2019年9月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

2．提携している金融機関が多いかどうか

提携している金融機関が多いかどうかで組めるローンの種類が違ってきます。例えば提携している金融機関が少なく金利が4%でしかローンが組めない場合でも、複数の金融機関と提携している不動産会社の場合は、4%より低い金利でローンが組める可能性があります。

できるだけ好条件のローンを組むためにも、提携している金融機関の数なども参考に不動産会社を探すようにしましょう。

2-1．金利の違いによる返済額の違い

仮に2,000万円の物件を35年で組んだ場合、金利1.5%と4%では毎月の返済額がどれだけ違うかを比較してみましょう。

この場合は月々の返済額が2万7,318円違います。新築ワンルーム投資の場合、月々の手残り額が数千円程度になる場合もありますので、金利の違いは月々の収支に大きく影響してきます。

不動産会社が提携している金融機関が多ければ、それだけ条件の良いローンを組める可能性が高くなりますので、そのあたりも注意して不動産会社を探すようにしましょう。

2-2．フルローンが組める場合の注意点

新築の場合、家賃が多少高くても賃借人が付く傾向があり、当分の間は安定的な運用が期待できるため、中古の場合と比較して金利が低かったり、フルローンが組めたりと、融資条件が良くなる可能性が高くなります。

フルローンが組める場合、頭金が必要ありませんので、初期費用を抑えたい方にとってはメリットになります。しかし、フルローンを組むと毎月の返済額が大きくなることに注意が必要です。

仮に2,000万円のフルローンを組んだ場合と、頭金を物件価格の1割にあたる200万円準備して1,800万円でローンを組んだ場合の月々の返済額を比較してみましょう。金利を2%、返済期間を35年とします。

この場合、6,625円差があることがわかります。先にも触れたように新築のワンルーム投資の場合、月々の手残り額が数千円という場合もありますので、6,625円の差でもできるだけない方が良いでしょう。

しかし、初期費用をできるだけかけたくないという理由でフルローンを組んだ場合は、繰上返済などをして今後いかに収支を良くしていくかをシミュレーションするようにしましょう。

2-3．提携している金融機関が多い不動産会社

プロパティエージェント株式会社

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発により入居率99.89％（2019年5月実績）を誇る東証1部上場企業です。土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、上場企業ならではの安定した資本体制も魅力です。

2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ）を獲得しています。また、提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。

また、プロパティエージェントでは、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。また、セミナー限定物件の紹介や参加特典の書籍プレゼントなどもあります。

セミナー参加者からは、「短時間で最近の傾向・ポイントを知れて為になった」「リスクについても理解することができた」「購入前のチェックポイントを知ることができた」といった声が上がっており、セミナー参加後のアンケートでも満足度は95.8%（2018年10月同社調べ）となっています。

※2019年7月末時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

3．管理業務について

新築マンションを購入した不動産会社が管理も行っている場合があります。マンションの販売だけでなく、管理も行っている会社から物件を購入した場合は、どのような点でメリットがあるのかを見てみましょう。

3-1．購入した不動産会社と管理会社が同じ場合のメリット

購入した不動産会社と管理会社が同じ場合、購入時からの運用履歴を不動産会社が把握することができる点がメリットになります。

逆に購入した不動産会社と管理会社が違ったり、管理会社と売却をする際の不動産会社が違ったりする場合、その都度それまでの経緯や状況を説明しなければいけませんので、手間暇がかかる上に、正確な情報が伝わらない可能性もあります。

新築マンションの販売から管理、売却までワンストップでサポートしてくれる場合は、引継ぎがありませんので、細かい説明をする必要がありません。全ての業務をトータルでサポートできる不動産会社であれば、購入時から手放しで運用を任せられるメリットがあります。

3-2．入居率99%以上の管理会社もある

管理会社によっては入居率の実績が99%以上という会社もあります。新築のマンションを販売している不動産会社にもそういった会社がありますので、管理や売却も含めてワンストップで依頼したい場合は、そういった不動産会社を選ぶと良いでしょう。

3-3．入居率99%と90%の場合のキャッシュフローの違い

入居率が変わるとキャッシュフローにどれだけの影響があるのでしょうか。空室になっている際は家賃収入がありませんから、ストックしたキャッシュフローからローンの返済や管理費を支払わなければいけません。入居率が低くなるほど空室時の費用がかかることになります。

仮に入居率が99%の場合と90％の場合では10年後に手元に残る資金はいくらくらい違うのか比較してみましょう。月々のローンの返済額が7万円、管理費3,000円、月々のローンの返済と管理費を支払った手残りが毎月1万5,000円だとします。

入居率90%の場合

10年間の手残り額（空室分マイナス前）：180万円（1万5,000円×12ヵ月×10年）
10年間の空室期間：12ヵ月（12ヵ月×10年×10%）
返済と管理費の自己負担：87万6,000円（73,000円×12ヵ月）
自己負担分支払い後の手残り額：92万4,000円（180万円－87万6,000円）

入居率99%の場合

10年間の手残り額（空室分マイナス前）：180万円（1万5,000円×12ヵ月×10年）
10年間の空室によるロス：1.2ヵ月（12ヵ月×10年×1%）
返済と管理費の自己負担額：8万7,600円（7,300円×1.2ヵ月）
自己負担分支払い後の手残り額：171万2,400円（180万円－8万7,600円）

入居率90%と聞くと悪くないイメージがありますが、99%と比較すると差が大きいことがわかります。この試算では入居率80%の場合は突発的な修理などの負担が発生した場合、10年間では手元にほとんど資金が残らないばかりか、マイナスになることになります。

ワンルーム投資は物件個別の取引になりますので、家賃収入や管理費、月々の返済額はそれぞれ違います。そのため全ての場合でこのようになるわけではありません。

しかし、新築ワンルーム投資の場合、概して月々の収支はあまり良くない傾向にありますので、注意が必要です。特に収支と空室率に関しては運用に大きく影響してきますので、慎重にシミュレーションすることが大切です。

3-4．管理物件の入居率が99%以上ある不動産会社

リズム株式会社

リズム株式会社は、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は、その約7割が2,000万円以下と割安な中古マンションとなっています。

ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は継続的に所有し、のちにリノベーションを施し付加価値の高い空間を創り上げることで、購入後の値上がり益も期待できます。また、購入後の入居率は99%とトップクラスの水準となっており、空室リスクを心配せずに投資を進めることが可能です。

リズムのリノベーション物件は、「持つ人」と「住む人」の価値を見極めて、空間のバリューアップを行っています。不動産における資産価値の向上を追求することで、「住む人」の個性と強いニーズに応える物件として、リズムのリノベーション物件は「待ってでも住みたい」というウェイティング者が20人つくなど高い稼働率を誇っています。

また、インスペクションサービスも提供しており、購入前に建物を徹底的に調査してもらうことが可能です。建物の不具合による雨漏りや給排水管の漏水等の思わぬ出費などのトラブルを未然に防ぐ取り組みを積極的に行うことで、投資家と入居者をリスクから守る取り組みをしています。

そうしたインスペクションやリノベーションへの徹底したこだわりが評価され、業界初の優遇金利1.6%（頭金により1.4%）を実現することができています。また、オーナーの4割以上が頭金10万円以内で始めることができており、最長45年のローンを組むことができるなど、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方や毎月の支出を抑えたいという方からも人気があります。

リズムでは、定期的に無料セミナーを開催しており、「オリンピックによる不動産市場への影響とは？」「統計データに基づいた不動産投資成功のファクターとは？」「物件選びのポイント」などについて深く学ぶことができ、これまでに参加した7,000名以上の満足度は97%と高くなっています。

セミナー参加者特典として、不動産投資のことがよく分かる無料の小冊子「不動産投資ガイド」と市販書籍の「リノベーション投資入門」が無料プレゼントされますので、東京での不動産投資や中古ワンルームマンション投資、リノベーション投資などに興味のある方はぜひ参加を検討されてみると良いでしょう。

※2019年9月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

4．上場している不動産会社の強み

投資用ワンルームマンション事業を行っている不動産会社には、上場している企業も多く存在します。上場している企業は潤沢な資金を使って一気にサービスを拡大することができます。上場している不動産会社はどのような点が有利なのかを見てみましょう。

4-1．ワンストップサービスのメリット

管理まで行う不動産会社のところで触れたように、購入から管理、売却までワンストップでお任せができる会社であれば、オーナーは不動産会社に経緯などを説明する機会が減り、ほとんど手放しで運用することができます。

不動産業務は売買だけでなく、管理もあれば土地の仕入れや物件の仕入れなど多岐にわたります。上場している不動産会社は潤沢な資本を利用して、グループ会社を多く持ち、多岐にわたってサービスを展開しているところが多くあります。そのような複雑な業務をワンストップで依頼できる点はオーナーにとって大きなメリットになるでしょう。

4-2．中古の非公開物件を紹介できる

その会社が管理子会社を持っていたり、自社で多くの物件を所有していたりする場合、そのツテでお得な中古物件の紹介を受けられる可能性があります。そのような場合、表には出していない非公開物件も紹介してもらえる可能性がある点で大きなメリットがあると言えます。

4-3．都心に新築を建てる可能性が比較的高い

都心部は通勤や通学の利便性が高いため、価格が高くても賃貸ニーズが旺盛です。しかし都心部はすでに建物が多く建てられているため、新しくマンションを建設する用地はなかなか出てこず、価格も高くなっています。

しかし上場企業であれば、価格帯の高い土地でも仕入れることが可能な資金力があるほか、まとまった土地を保有している企業とのつながりも持っていることが考えられます。そのため、中小マンションデベロッパーに比べて、都心部に新築マンションを建てる可能性はより高いと言えるでしょう。

投資家はこうした不動産会社に相談することで、賃貸ニーズの高い都心の新築マンションを購入できる可能性が上がってきます。

4-4．上場しているワンルーム投資事業会社

• 株式会社FJネクスト
• 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
• プロパティエージェント株式会社

＊いずれも会社情報は上記を参照

まとめ

新築ワンルーム投資事業を行っている不動産会社を特徴別にご紹介しました。不動産会社によって提携している金融機関や紹介する物件の建つエリアが違い、それぞれに特徴があると言って良いでしょう。

そうした特徴の違いは投資効率にも影響しますので、自分の希望する投資スタイルに合った特徴を持つ不動産会社と取引しなければ、うまく運用ができない可能性も出てきます。

ワンルームマンションを購入する際は、不動産会社にどのような特徴があるのかをできるだけ調べて、取引する会社を選ぶようにしましょう。

Source: 仮想通貨の最新情報BTCN | ビットコインニュース
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