不動産投資ローンの金利を低く借りるには？覚えておきたい融資の5つのポイント
直近数年で投資用マンションを始めとした不動産価格は高値圏を維持していますが、家賃収入は不動産価格ほど大きくは上昇しないため、不動産投資の利回りは低い水準にあります。利回りが低いにも関わらず、なぜ不動産投資のニーズがなくならないかというと、ローンの金利も低く借りられるという金融上の背景があるためです。
物件の購入を検討するときは「表面利回り」という年間の家賃収入を不動産価格で割った数値が注目されますが、実は利回りよりもローンの金利をいくらで借りられるかが重要なケースも存在します。たとえば表面利回りが7%の物件と5%の物件があれば、どうしても7%に目が行きがちですが、表面利回りが高いということはそれだけ投資上のリスクが高いということでもあり、融資評価も厳しくなる恐れがあります。
もし、利回り7%の物件には金利3%の融資しかつかず、利回り5%の物件に金利1.5%の好条件の融資がついたとすれば、利回りと金利の差（＝イールドギャップと言います）が大きいのは利回り5%の物件となり、表面利回りが低い物件のほうが実は投資パフォーマンスが高かった、ということもあり得るのです。
このように、ローンの金利について詳しく知らない状態で不動産投資に臨んでしまうと、借入後に思わぬリスクを抱えることになります。この記事では、不動産投資ローンの金利を低く借りるにはどうすればよいかという融資の5つのポイントをご紹介していきたいと思います。
目次
- 提携ローンが豊富な不動産投資会社を選ぶ
- 不動産投資ローンの金利タイプは固定金利よりも変動金利
- アパートよりマンションの方が低金利でローンを借りやすい
- 融資審査前に属性を引き上げておく
- すでにローン返済実績がある場合は金利交渉可能
1 提携ローンや融資実績が豊富な不動産投資会社を選ぶ
不動産投資ローンを低く借りるための1つ目のポイントは「どの金融機関に相談をするか」という点です。金融機関によって、借り主の何をどれくらい評価するかという基準が異なりますので、自分を一番高く評価してくれる金融機関にローンの相談をすることが大切です。
多くの不動産投資会社は提携の金融機関を持っていますが、その中でも提携数が多い会社や融資づけの実績が豊富な不動産投資会社であれば、自分を最も高く評価をしてくれる金融機関のアレンジ（紹介）が期待できます。
たとえば、金融機関数や融資付けの実績が豊富な不動産投資会社としては、東証1部で23区中心の新築マンション投資で提携金融機関数が20社近い「グローバル・リンク・マネジメント」、<!–、同じく東証1部で都心中心の高品質マンションで金利優遇を受けられることがある「FJネクスト」–>同じく東証1部上場企業で都心の新築マンション投資が中心・提携金融機関数が12行ある「プロパティエージェント」、中古マンション投資の会社で築浅・駅近という高品質な物件でフルローン実績も豊富な「湘建」<!–中古マンション投資の上場会社でフルローン実績が豊富な「GAテクノロジーズ」–><!–中古マンション投資の会社で都心・築浅・駅近という高品質な物件でフルローン実績も豊富な「ワンルームダイレクト」–>、新築アパートでは、都内・駅徒歩10分以内の好立地で展開をしており、日本で初めての100%融資でのアパート経営を可能にした「シノケンプロデュース」などがあります。
上記のような不動産投資会社に相談をしてみることで、物件購入前にどれくらいの金利でいくらのローンが借りられそうかをあらかじめシミュレーションすることも可能ですので、これから不動産投資を検討したいと思っている方は、ぜひ活用してみると良いでしょう。
2 不動産投資ローンの金利タイプは固定金利よりも変動金利
2019年現在、マイナス金利政策の影響でローンの金利が歴史的に低い水準にありますので、固定・変動のどちらも低い金利ではありますが、より安く借りられるのは変動金利のほうとなります。
変動金利はローンを借りる時に安く借りられるものの、契約後に短期プライムレートという指標に連動してローンの金利も上昇してしまうというデメリットがあるのですが、金利が上昇するタイミングは半年に一回となっており、実際に金利が上昇するまでにタイムラグがあります。
また、ローンの金利などは一気に引き上げると経済が混乱するため、景気動向などを見ながら徐々に引き上げられていくという性質があり、変動金利＝何かあればすぐに金利が上昇する、というわけではありません。
もし金利が上昇していきそうな場合には、金融機関からも事前に案内があり、支払いが滞らないように担当者と一緒に対処を検討することが可能ですし、よりアクティブに動かれる方はローンの借り換えなどで、より安い金利の金融機関を探すということも可能ですので、まずは変動金利で借りておいて様子を見る、という選択を視野に入れておくと良いでしょう。
3 融資審査前に属性を引き上げておく
金利条件を大きく左右するのが「誰が借りるのか」という点です。もし、自分がお金を貸す立場に立った時に、貸す金額に対して貯金や年収が十分にある人と、貯金や年収が全くない人がいたとしたら、お金を貸したくなるのは前者で、お金を貸したくないのは後者になるかと思います。貯金や年収が十分な人は返済が確実なので金利を安くしても元がとれますし、貯金や年収が足りない人は返済できないリスクがあるので、金利を高くしないと危ないという判断が下されることになります。
融資審査では、上記のような視点で「この人にお金を貸した時に、きちんとローンを返済してもらえそうか」というポイント（属性）を色々な要素からチェックされますので、できるだけ低い金利でローンを借りるには「自分はきちんと返済ができますよ」ということを示す必要があります。
融資審査では、借主の属性を判断するにあたって、「安定した収入を判断する材料」として、勤務先や職業（上場企業社員、公務員、医師など）、勤務年数（3年以上）、過去の年収などを、「返済の担保となるものを持っているか」を判断する材料として、現在の資産状況や今後の相続予定、保証人などを、「他にも返済すべき負債を抱えていないか」を判断する材料として、借入残高（不動産投資ローン、住宅ローン、車のローン、カードローンなど）を、「滞納を起こさないか」という判断材料として、融資のやり取りでの受け答えや、過去の返済実績や滞納履歴、金融機関のブラックリストなどを確認していきます。
融資審査前にこれらの情報を整理し、できるだけ高い属性に見てもらえるように下準備を行っておくことと、金融機関から求められた時に迅速に情報を開示していくということが大切です。
4 アパートよりマンションの方が低金利でローンを借りやすい
融資審査で見られるのものは、借主の属性だけではありません。購入する物件の品質や収益性も非常に重要なポイントとなります。今から購入する物件の資産価値や収益性が高ければ、それだけ返済可能性が高くなりますし、逆もまた然りということになります。
一般的に低い金利（金利1%前後）やフルローンでの融資を受けやすいのは、アパートよりマンションと言われています。その理由としては、以下のような点が挙げられます。
- マンションのほうが1物件あたりの価格が安い
- マンションのほうが立地が良い（駅から近い）物件が多く入居が安定しやすい
- アパートは木造で法定耐用年数が最大22年と短いが、マンションはRC造で法定耐用年数が47年と長い
- 購入後の賃料の下落スピードもマンションのほうが緩やか
- マンションは中古市場でも売買がしやすく換金性・流動性が高い
アパートは利回りが高いというメリットやマンションよりも広い土地を所有できるといったメリットがありますが、一方で融資の金利も高くなってしまう（マンションに比べると金利が1%～2%ほど高くなる）ことが多いので、表面利回りだけでなく融資金利まで含めたイールドギャップを見てから購入を検討することをおすすめします。
5 すでにローン返済実績がある場合は金利交渉可能
不動産投資ローンをすでに借りていて何年間も返済実績があるという方も、金利を低くすることができる可能性があります。たとえば、他の金融機関にローンの借り換え相談を行い、いくらの金利で借り換えることができるかをシミュレーションしてもらい、一番安い金融機関のプランを持って現在の金融機関の担当者に「この金融機関に借り換えをしようかと思っていますので、手続きを教えて欲しいのですが…」と乗り換えることを前提として話をしに行ってみてください。
そうすると、金融機関からは「他行に乗り換えされるくらいなら、金利を落として続けてもらったほうが良い」という判断になることがあり、金利交渉が可能となります。
このときのポイントは、金融機関に「金利を下げないと、乗り換えられてしまう」と思ってもらうことです。そのため、こちらから金利を下げて欲しいという打診をするのではなく、他社に乗り換えることを前提とした話し合いにする必要があります。
現在の金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。
まとめ：不動産投資の成否のカギはローンの金利
不動産投資に関する話は、どのエリアにどういう物件を買うか、いま買うべきかといった物件に関する話題が中心ですが、それと同じくらい融資の金利条件も成功・失敗を左右する重要なポイントです。今回ご紹介した融資のポイントの実践や、融資に強い会社とうまく付き合って有利な金利条件を引き出していきましょう。
提携金融機関12社、フルローン実績も多数の東証1部上場マンション投資会社「プロパティエージェント」
プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発により入居率99.89％（2019年9月時点）を誇る東証1部上場企業です。土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、上場企業ならではの安定した資本体制・コンプライアンスも魅力です。提携金融機関も12社と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。また、購入後のローンの借り換えについても、柔軟に対応をしてもらうことができます。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。
金融機関との提携が19社、都心中心のマンションを手がける東証1部上場企業「グローバル・リンク・マネジメント」
グローバル・リンク・マネジメント（以下、GLM）は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている都内で有数の不動産投資会社です。東証1部上場企業で金融機関との提携が19社あり、不動産投資会社としてはトップレベルでラインナップが豊富なため、他社と比べてフルローンや良い金利で始めることができる可能性が高いでしょう。エリアは東京23区・川崎駅から徒歩10分圏内でのみ開発を行っており、入居率99.67%（2019年2月時点）ときわめて高い水準となっています。また、国内で唯一の7年更新のサブリース契約のため、長期間で賃料変動が少ないといった特長があり、長期で安定した賃貸収入を期待することもできます。定期的に初心者向けのセミナーも開催しており、セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらえるなど、0から不動産投資を学んでみたい方や情報収集をしたい方、不動産投資の初心者におすすめできる会社です。
85％が頭金10万円以内でスタート、優遇金利1%台前半から。新築・中古両方のマンションを提供「湘建」
湘建は、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける不動産投資会社です。駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで、入居率99.62%（2019年2月時点）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他社と比べて購入しやすい価格帯となっています。物件の種類については、中古マンションの販売だけではなく、オリジナルブランドの新築マンション開発も手がけていますので、資産運用の目的や目標に合わせて最も適した物件を選ぶことができます。融資についても、優遇金利1%台前半から（時期により変動）、85％が頭金10万円以内でスタートしているといった特徴があります。
また、購入後の賃貸管理については、わずらわしい交渉事やクレーム対応などを全て湘建に丸投げすることができ、原状回復費用や設備トラブルの保証なども充実している点がオーナーから高く評価されています。
湘建では、不動産投資を検討している方に向けて定期的に無料のセミナーを開催しており、不動産投資の基礎知識からデメリットやリスク、それら踏まえた上での失敗しない不動産投資のノウハウなどを学ぶことができます。セミナー参加者に対するアンケート結果では、95%以上が「満足」という回答をしている実績があります。
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フルローン実績豊富、仲介手数料0円で始められる中古マンション投資「GAテクノロジーズ」
GAテクノロジーズ（Renosy）は、都心の中古ワンルームマンション投資を手がける東証マザーズの上場企業です。物件情報の管理ツールやデータ解析などにAIを活用し、効率的に不動産投資の運用を行うことができます。物件は投資効率の良い「築10年以降」の中古マンションを扱っており、GAテクノロジーズが売主となることで購入時の「仲介手数料0円」を実現しています。入居率は業界トップクラスの「98.9%」（2018年6月末時点）、賃貸管理は家賃に関わらず「月額1,000円（税抜）」で入居者募集から家賃集金・解約精算までわずらわしい管理を全面的にサポートをしてくれます。また、金融機関とのアレンジによっては「フルローン」で開始することも可能なので、自己資金が少ないという方にもおすすめです。
東証1部上場の信用力と都心の高品質ブランドマンションで金利優遇も「FJネクスト」
FJネクストは1980年創業の東証1部上場企業で、「都内・駅徒歩10分以内」など利便性の良い立地にこだわった高品質なブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供しています。デザイン性の高い建物や最新の設備に加えて、入居中の生活をサポートするコンシェルジュサービスも入居者から人気で、築30年以上のマンションも含めた管理戸数14,000戸超の入居率が99.1%（2018年5月末時点）となっており、築年数が経っても高い入居率と収益性を実現することができています。
バブルやリーマンショックを超えて今も成長を続ける堅実な企業経営姿勢や、マンション経営の確かな実績などが金融機関からも高く評価されており、他社と比べて有利な金利で融資を受けることが可能です。提携金融機関もメガバンクから地銀まで14行と融資の選択肢が非常に多く、金利1%台・フルローンなどの融資実績も豊富なため、自己資金を抑えて投資をしたい方や融資金利を抑えて効率よくマンション経営をしたい方におすすめです。
頭金10万円、融資期間・最長45年、金利1%台の豊富な融資実績！直販で格安な築浅中古マンション投資「ワンルームダイレクト」
ワンルームダイレクトは、東京、横浜、関西（京阪神）、名古屋、福岡などで中古ワンルームマンションの販売を手がける不動産投資会社です。仕入れ・販売を自社で直接行っているため、都心の一等地にも関わらず、利回りが5%台となるような格安物件を購入できることができます。また、直販のため仲介手数料も0円で、通常数十万円かかる初期費用もなしでスタートすることができます。
主要都市の駅近、築10年～15年の投資効率の良い築浅ワンルームを中心に販売しているため、入居率も99%以上（2019年2月時点）を実現しています。金融機関からの評価も高く、頭金10万円から、融資期間・最長45年、金利1%台の融資実績も豊富です。また、購入後も売却サポートを受けることができますので、購入後の出口戦略についても心強いパートナーとなってくれるでしょう。
ワンルームダイレクトでは、初心者向けに無料の不動産投資セミナーを定期的に開催しています。セミナーでは、不動産投資のメリットだけではなく新築ワンルームと中古ワンルームの比較や、投資後の疑問などまでしっかり解説をしており、具体的な物件情報などを紹介してもらうことも可能です。参加者特典として、不動産投資の書籍を無料プレゼントしていますので、まずはしっかりと情報収集をしてから検討してみたいという方にもおすすめです。
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アパートで融資金利1%台の融資実績もある東証ジャスダック上場グループ「シノケンプロデュース」
シノケンプロデュースは、年間着工数ランキングNo.1（全国賃貸新聞調べ・2015-2018年度4年連続）を誇るジャスダック上場企業「シノケングループ」の企業です。日本で初めての100%融資でのアパート経営を可能にしたローン融資に強い会社でもあります。グループ会社のシノケンファシリティーズでは35,000戸を超える管理実績があります。また、既存アパートオーナーの40%以上がリピートとなっており、購入者からの信頼も高いおすすめの企業です。
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Source: 仮想通貨の最新情報BTCN | ビットコインニュース
不動産投資ローンの金利を低く借りるには？覚えておきたい融資の5つのポイント