相続不動産の査定方法は？遺産分割の手順や流れ、査定のタイミングも
遺産に不動産が含まれていた場合、査定はいつ行うべきなのかお悩みの方も多いのではないでしょうか？
相続不動産の査定は、遺産全体の評価を行う時に合わせて行われるのが最も多いケースです。しかし、相続人同士で意見が別れた時や分割方法を変える場合には、不動産査定のタイミングが変わることがあるため注意が必要です。
本記事では、不動産相続の流れと評価方法をご紹介した後、不動産の査定を行うタイミングや状況を分割方法ごとに解説していきます。
目次
- 不動産相続の流れ
- 不動産の評価方法とは
2-1．不動産会社に査定を依頼する
2-2．不動産鑑定士に鑑定を依頼する - 相続不動産の査定を検討すべき状況・タイミング
3-1．現物分割
3-2．代償分割
3-3．換価分割
3-4．共有分割 - 不動産にローンが残っている場合の注意点
- まとめ
1．不動産相続の流れ
まずは不動産相続の流れをおさえておきましょう。不動産を相続する手順とスケジュールは以下の通りになります。
- 相続開始（被相続人が亡くなった日から）
- 死亡届の提出（7日以内）
- 遺言書の有無を確認（できるだけ早めに）
- 相続人・遺産の調査・把握・評価
- 相続の承認・放棄を決定（3ヵ月以内）
- 被相続人の準確定申告（4ヶ月以内）
- 遺産分割協議、書類の作成
- 相続による不動産の所有権移転登記（早めに）
- 相続税の申告・納付（10ヶ月以内）
相続は基本的に被相続人が亡くなった日に開始となります。亡くなったことを知った日から7日以内に、死亡届を被相続人が亡くなられた場所・本籍地又は届出人の所在地を管轄する役所に提出し、遺言書の有無を確認します。
遺言書には自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言の3つがあります。自筆証書遺言と秘密証書遺言は書類を書いた日付の記入、被相続人の署名・押印、自筆であること（財産目録以外）が法的に有効である要件となります。
公正証書遺言以外は、家庭裁判所において偽造・変造を防止する「検認」の手続きが必要です。公正証書遺言は公証人が作成するため不備がある可能性は極めて低く、公証人と相続について利害関係のない証人が、2人以上立ち会います。
公正証書遺言と自筆証書遺言を法務局で保管しているケースでは、家庭裁判所による検認の手続きは必要ありません。
続いて、相続人や相続財産を調査・把握・評価します。遺産は現金や有価証券、ゴルフ会員権、骨とう品など、お金に換えられるものは全て対象となり、債務や借金なども含まれます。
不動産の査定もこのタイミングで行われますが、実勢価格や相続税評価額など複数の評価方法があり、それぞれ価額が異なります。
2．不動産の評価方法
不動産には主に4つの評価方法があります。それぞれの評価方法・価額について知っておきましょう。
- 実勢価格：実際に取引される不動産の価額
- 公示価格：国土交通省が発表する標準的な土地についての価格
- 相続税評価額：相続税の計算に用いられ、公示価格の8割程度
- 固定資産税評価額：固定資産税・不動産取得税などの算出で利用され、公示価格の7割程度
相続税においては、土地は路線価（相続税評価額）又は倍率方式、家屋は固定資産税評価額で評価されます。
しかし、遺産相続での評価は実勢価格（時価）において評価することが重要です。固定資産税の評価額は実勢価格の7～8割程度となるため、この評価額のまま遺産分割をしてしまうと公平感のない相続となり、後のトラブルの原因となる可能性があるためです。
実勢価格の調査には、不動産会社の査定や不動産鑑定士の鑑定を受ける必要があります。遺産を評価するタイミングで査定や鑑定を検討してみると良いでしょう。
2-1．不動産会社に査定を依頼する
不動産会社の不動産査定は無料で行うことが可能ですが、売却を意図して行われるため不動産会社によって査定額が大幅に変わることがあります。複数社の不動産会社の査定を受け、査定額や査定の根拠を比較するようにしましょう。
下記、複数の不動産会社の査定が受けられる主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。
主な不動産一括査定サイト
| サイト名 | 運営会社 | 特徴 |
|---|---|---|
| すまいValue | 不動産仲介大手6社による共同運営 | 査定は業界をリードする6社のみ。全国890店舗。利用者の96.7％が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と回答 |
| リガイド（RE-Guide） | 株式会社ウェイブダッシュ | 14年目の老舗サイト。登録会社数700社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり |
| LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス | 株式会社LIFULL | 全国1600社以上の不動産会社に依頼できる。匿名での依頼も可能 |
| HOME4U | 株式会社NTTデータ スマートソーシング | 全国900社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除 |
| イエウール | 株式会社Speee | 全国1600社以上、悪徳企業は運営企業が排除。最大6社に無料で不動産の一括査定 |
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2-2．不動産鑑定士に鑑定を依頼する
不動産鑑定では、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を所有している専門家が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて適正な価値を算出します。不動産鑑定士が行った鑑定結果には公的証明力や法的責任があります。
ただし、鑑定士への報酬費用が発生し、数十万円の費用を必要とすることもある点はデメリットとなります。鑑定士への依頼を検討する場合はこれらの費用をどのように捻出するのか、不動産の資産価値や相続財産の総額なども確認しながら、相続人同士で話し合いを行いましょう。
【関連記事】不動産査定と不動産鑑定の違いは？メリット・デメリット、選び方も解説
3．相続不動産の分割方法と不動産査定
遺産分割の方法により、査定の有無やタイミングが異なります。それぞれのケース別に見て行きましょう。
3-1．現物分割
現物分割は不動産を現物のまま各相続人の分与割合に従って分割する方法です。現物分割は不動産を売却して現金化せずに分割する方法のため、不動産査定を行わずに分与を進めるケースがあります。
ただし、戸建やマンションの1室のような不動産は実質的に分割して利用することができません。この場合、相続人それぞれの共有持分とする共有分割が適していると言えます。
また、土地を分筆する場合でも分筆によって土地の接道面が変わり、資産価値が変動する可能性があります。現物分割は公平感のある相続が難しい分割方法と言えるでしょう。
3-2．代償分割
代償分割は相続人の1人が不動産を相続し、残りの相続人には相当額の物や代金を支払う方法です。
例えば、相続人が3人で不動産の価額が3,000万円、3人で公平に分与する場合、不動産を相続した方は他の相続人2人に1,000万円ずつ現金を支払う事になります。
代償分割ができるかどうかは、相続する遺産の総額や代表者の資産状況によって決まります。遺産を評価するタイミングで不動産査定を行い、代償分割が検討できるかどうか確認すると良いでしょう。
3-3．換価分割
換価分割は不動産を売却して売却代金を相続人で分割する方法です。不動産として相続できなくなるデメリットの反面、相続人同士で公平に分けやすいというメリットがあります。
換価分割をする際は不動産売却が予定されているため、鑑定ではなく不動産会社の不動産査定を行うことを検討してみると良いでしょう。査定を行った不動産会社へ、そのまま売却を依頼することが可能です。
なお、仲介による不動産売却には3～6ヶ月程度の期間を必要とします。売却にはある程度の期間がかかることを念頭においてスケジュールを組んでみましょう。
3-4．共有分割
共有分割は相続人がそれぞれの持ち分割合に応じて不動産を共有する方法で、所有権（名義）は共同で登記を行います。相続人それぞれの持分は、遺言書や遺産分割協議で定めた相続割合に応じて分割します。
相続する遺産が不動産しかない場合は不動産査定を行わなくても分与可能ですが、その他の遺産があり、分与割合のバランスを取りたい場合には不動産査定を行いましょう。
例えば、兄弟で兄3：弟7の持ち分割合である場合、1000万円の物件のうち300万円分は兄、700万円分は弟が相続する事になります。遺産を評価するタイミングで、査定又は鑑定の依頼を検討してみましょう。
共有分割の注意点として、名義が複数になることにより所有権が複雑になることが挙げられます。さらに次の世代への相続が行われると不動産の名義人が増えることになり、いざ売却や不動産活用を検討したとしてもスムーズに進まない可能性が高まります。
4．不動産にローンが残っている場合の注意点
相続不動産にローンが残っている場合は、遺産を評価する際に不動産の査定額とローンの残債を比較しましょう。売却価格の相場からローンの残債を差し引いた金額を遺産として評価する事になります。
ローンの残債が多い場合は「オーバーローン」の状態であり、資産価値はマイナスとなります。オーバーローンの不動産を相続すると、残債も引き継ぐことになります。残債の額や、その他の遺産総額によっては相続放棄も視野にいれ、慎重に取り扱いを検討しましょう。
なお、オーバーローンの不動産を売却する場合は、「任意売却」と言う方法であれば抵当権（金融機関の差し押さえる権利）を外した後、無理のない返済計画に変更して貰える可能性があります。ただし、任意売却には金融機関の承諾が必要です。
【関連記事】ローンが残っている家は売却できる？売却の手順、オーバーローンの対策も
まとめ
相続では遺言書の有無の確認や準確定申告などやるべき事は多くありますが、早いタイミングで不動産を査定・鑑定してもらうことで後の遺産分割協議がスムーズにできる可能性が高くなります。
不動産の財産分与では4つの分割方法がありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。相続時の状況に合わせて、適した手段を選びましょう。また、ローンが残っている不動産は、売却価格の相場とローンの残債を比較しておくことも大切です。
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相続不動産の査定方法は？遺産分割の手順や流れ、査定のタイミングも
