大阪で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？東京との比較も
不動産投資を検討するにあたり、エリア選定で悩む人は少なくありません。また、できれば東京で物件を購入したいと考えているものの、東京の物件は高いと感じる人も多いのではないでしょうか。
大阪は、東京よりも利回りの高い物件を購入しやすいエリアであり、東京と同じく人口増加傾向にある都市です。しかし、東京での不動産投資と比較した際、注意しておきたいデメリットもあります。
この記事では、大阪で不動産投資をするメリットやデメリットについて解説するほか、物件価格と利回りについて東京と比較します。大阪での不動産投資を検討している方はご参考下さい。
目次
- 大阪で不動産投資を始めるメリット
1-1．物件価格の値下がり懸念が小さい
1-2．物件価格が東京より安い
1-3．都心部では空室リスクの低い運用を期待できる - 大阪の不動産投資を始めるデメリット・注意点
2-1．大阪市内でもエリアによって状況が大きく違う
2-2．東京と比較して利用できる金融機関が限られることがある - 大阪と東京とで利回りを比較
- まとめ
1．大阪で不動産投資を始めるメリット
大阪で不動産投資をする主なメリットは、人口増加を背景にした空室率の低い物件を東京よりも安く買えることです。以下、3つのメリットを詳しく解説していきます。
1-1．物件価格の値下がり懸念が小さい
日本の人口は減少傾向にあり、地方都市では特に将来的な住宅需要の縮小が懸念されています。しかし、国土交通省が発表している「地価LOOKレポート」によると、大阪圏では、2012年第2四半期から2020年第1四半期まで地価が上昇してきました。
なお、2020年第2四半期以降は、大阪府内でも横ばいから3%未満の下落に転じたエリアが出てきています。
2020年第2四半期は、コロナウイルス感染症拡大に伴う1回目の緊急事態宣言が発令された時期であり、2020年に地価が下落に転じたのはコロナウイルス感染症拡大の影響も要因の一つであったものと考えられます。
2021年4月時点ではコロナウイルス感染症の収束時期は不透明ですが、収束すれば再び上昇に転じる可能性は高いと言えます。実際に、2020年第2・第3四半期は大阪府全体で地価が下落していますが、2020年第4四半期には上昇に転じたエリアがあるためです。
地価の動向を分析すると、大阪は他の地方都市と比べると将来的な物件の値下がり懸念が小さいエリアと言えます。
1-2．物件価格が東京より安い
大阪は日本国内で東京に次ぐ第2の大都市ですが、物件価格が東京ほどは高くありません。不動産投資と収益物件の情報サイト健美家のデータによると、東京23区と大阪市における区分所有マンションの価格推移は以下グラフの通りです。
※不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2021年1月～3月期」を参照し筆者作成
2018年以降の区分マンション価格推移を見ると、東京23区内では2,000万円〜2,150万円で推移していますが、大阪市内では1,300万円〜1,400万円台です。
大阪市の区分マンションは、東京23区と比較すると6割〜7割前後の価格であることがわかります。東京よりも割安に物件を購入できるのは、大阪で不動産投資をするメリットです。
1-3．都心部では空室リスクの低い運用を期待できる
大阪の中でも都心6区と呼ばれるエリアでは、人口が増加しているため空室リスクの低い運用を期待できます。都心6区とはJR大阪駅周辺のエリアのことで、以下の区が含まれます。
- 北区
- 中央区
- 西区
- 福島区
- 浪速区
- 天王寺区
大阪市の統計によると、都心6区における人口の推移は以下グラフの通りです。いずれのエリアも急激に人口が増加しているわけではありませんが、少しずつ増加している様子が伺えます。
※大阪市「大都市比較統計年表 区別世帯数及び人口」を参照し筆者作成
大阪市の都心エリアでは人口増加が続いているほか、大規模な再開発事業も進んでいます。JR大阪駅北側のエリアでは、2020年12月に大規模な再開発工事がスタートしました。当該再開発は「うめきた2期」と呼ばれるプロジェクトで、三菱地所が開発に入っています。
うめきた2期の開発では、地上20階建以上の大型ビルが4棟建設工事に入っており、分譲住宅の他にも商業施設やオフィスが入る予定です。なお、うめきた1期は2013年に完了済みで、1期と2期とを合わせると大阪では最大規模の再開発事業となります。
大阪の都心部では人口が増加しているとともに、今後さらなる利便性向上の期待もあり、住宅の賃貸需要も増加していくことが予測されます。
2．大阪の不動産投資を始めるデメリット・注意点
大阪の不動産投資で注意すべきポイントは、都心以外のエリアでは住宅需要の減少が予測されることです。都心6区では人口が増加している一方で、大阪府全体では人口が減少しています。
2-1．大阪市内でもエリアによって状況が大きく違う
ここまで、大阪市の中でも都心6区の人口や再開発の状況について解説しました。しかし、人口増加や住宅需要拡大の期待が大きいのは都心部であり、周辺のエリアでは状況が大きく異なります。大阪府全体の人口推移は以下グラフの通りです。
※大阪府「大阪府の推計人口 年報」を参照し筆者作成
大阪府全体では人口減少が続いている様子が伺えます。なお、再開発エリアも都心部に集中しているため、今後は外縁部から都心部に人口が集まってくる可能性も高いものです。
また、外縁部では少子高齢化が進んでいるエリアもあり、他の地方都市と状況があまり変わらないところも少なくありません。大阪で不動産投資を検討するのであれば、都心部にエリアを絞って物件を選ぶことが重要です。
2-2．東京と比較して利用できる金融機関が限られることがある
不動産投資は、金融機関の融資（不動産投資ローン）を活用して物件を取得し、自己資金以上の運用が行えるメリットがあります。しかし、東京と大阪では融資利用できる金融機関が異なるため、東京で利用できた金融機関が大阪では適用できない可能性があります。
物件の所在地と投資家の住所が離れていると、利用できる金融機関が非常に限られてしまいます。購入できなかったり、やや融資条件が悪くなったりするケースもあるため、大阪に住んでいない方が大阪で不動産投資を検討する際は注意が必要です。
3．大阪と東京とで利回りを比較
大阪と東京とで利回りを比較すると、収益性に対して大阪の物件価格が東京よりも安く、大阪の方が高利回りであることがわかります。東京23区と大阪市とにおける築10年未満の区分所有マンションの利回りは、以下のグラフの通りです。
※不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2021年1月～3月期」を参照し筆者作成
2018年以降の比較では、一貫して東京23区よりも大阪市内の方が高利回りとなっている様子が伺えます。また、東京23区の方が、利回りの低下傾向が顕著です。大阪も段階的に低下はしていますが、低下の勢いは東京よりも緩やかになっています。
大阪では家賃も東京より低水準です。総務省統計局の「小売物価統計調査」によると、2021年3月における1坪あたりの民営家賃は、東京都区部が8,783円であるのに対し、大阪市では5,810円です。
家賃が東京よりも低いのにも関わらず、大阪の利回りが東京よりも高いのは、大阪の物件価格が東京よりも安いことに起因すると考えられます。東京23区よりも高利回りの物件を安く購入できる点は、大阪で不動産投資をする大きなメリットと言えるでしょう。
しかし一方、東京の利回りが低下傾向にある背景には人口増加を背景にした物件価格の大きな上昇があります。また、長期的な運用を必要とする不動産投資において、賃貸需要が将来的にどのように推移するのかという点は重要なポイントとなっています。
このように、大阪と東京にはそれぞれエリアの特性があり、どちらが不動産投資のエリアとして適しているかの単純比較は難しいと言えます。個々の事情や投資物件にもよるため、マクロの市場傾向の視点だけで一概にどちらが良いと判断せず、ミクロの個別事由について精査していくことが大切です。
大阪の不動産が現時点で高利回りであることはポジティブな要素である反面、将来の収益を反映したものではないという点に注意し、自身の投資目的に合わせてバランスを取った投資判断が重要と言えるでしょう。
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まとめ
大阪では都心部で緩やかに人口増加が続いており、再開発も進んでいることから空室率の低い投資を期待できます。また、大阪は東京に次ぐ大都市であるにも関わらず、東京よりも物件価格が安く、利回りも東京より高い点が大阪で不動産投資をするメリットです。
ただし、人口増加しているエリアは都心部に集中している点に注意が必要です。大阪府全体では人口減少が続いており、エリアによって状況は大きく異なります。
また、東京と大阪の利回り比較では、2021年4月時点では大阪が高利回りとなっていますが、東京の低い利回りは物件価格の上昇が背景にあります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、自身に合った投資検討をすることが重要です。
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