海外コンドミニアム投資の始め方は？手順やメリット・デメリットも
海外のコンドミニアム投資では、日本国内のマンション投資とは違い、外貨での家賃収入を見込んだ投資が可能になります。また、経済成長や人口増加など、日本とは異なる環境を持った国で投資ができる点もメリットと言えるでしょう。
しかし、海外コンドミニアムは日本不動産と比較して情報収集の難易度が高く、投資先の国によっては法整備が整っていないケースもあります。良い面だけでなくこれらの注意点にも留意し、慎重に投資判断をすることが大切です。
この記事では、海外のコンドミニアムに投資する手順や注意点とともに、メリット・デメリットについても解説します。
目次
- 海外コンドミニアム投資のメリット・デメリット
1-1．海外コンドミニアム投資のメリット
1-2．海外コンドミニアム投資のデメリット - 海外のコンドミニアムに投資する手順
2-1．優先順位を考える
2-2．投資先の国を絞り込む
2-3．不動産エージェントと物件を選ぶ
2-4．物件の購入手続き
2-5．物件の引渡しと賃貸運用を開始する - まとめ
1．海外コンドミニアム投資のメリット・デメリット
海外のコンドミニアム投資は日本国内のマンション投資と何が違うのか、気になる人もいるのではないでしょうか。海外のコンドミニアム投資におけるメリットやデメリットについて解説します。
1-1．海外コンドミニアム投資のメリット
日本国内のマンションではなく海外のコンドミニアムに投資するメリットとして代表的なポイントは、キャピタルゲインを狙えるエリアや物件が多いことです。
日本国内では経済成長の鈍化や人口減少によって、今後不動産価格が上昇するエリアは限定的になると考えられます。その一方で、アメリカなどの先進国を含む海外では継続的な人口増加や経済成長によって、キャピタルゲインを期待できるエリアが少なくありません。
東南アジアを中心とした新興国では特に、キャピタルゲインの期待も大きくなります。日本では見込みの薄いキャピタルゲインを積極的に狙える点が、海外のコンドミニアムに投資するメリットです。
1-2．海外コンドミニアム投資のデメリット
新興国でコンドミニアムに投資する場合は特に、建設前または建設途中の物件に投資することが多くなります。「プレビルド」とは未完成物件のことです。
プレビルドのコンドミニアムに投資する場合は、例えば物件の購入契約を締結してから3年後など、時間をおいて賃貸運用をスタートすることになります。しかし、万一物件が完成しなかった場合は賃貸運用することができません。
そして、新興国では特に、物件の建設工事が中断し放置されてしまうことも起こり得ます。当初の予定より工事のスケジュールが遅れることは、海外ではめずらしいことではありません。
しかし、1度工事が中断されてしまうと再開されることは少ないのが実態です。物件の引渡しを受けられないうえに、支払済みの資金も返金されないことがあります。
新興国でプレビルドの物件に投資する場合は特に、デベロッパーの分譲実績や会社規模を比較することが重要です。
2．海外のコンドミニアムに投資する手順
海外のコンドミニアムに投資する上で、失敗しないために重要なポイントは、利益やリスクについて優先順位をつけることと、売買契約について内容を把握しておくことなどです。コンドミニアムに投資する手順と注意点などについて解説します。
2-1．優先順位を考える
海外のコンドミニアムに投資する場合は、エリアや物件を絞り込む前に、狙っていきたい利益や排除したいリスクについて優先順位をつけることが必要になります。
海外不動産投資では国によって特徴や環境が異なる点に要注意です。国ごとの特徴を理解するとともに、狙いたい利益やリスクと国・エリアの特徴とを合致させることが投資成功のポイントとなります。
そのほか、投下できる自己資金や理想とする利回りおよびキャッシュフローなど、具体的な数字に落とし込んで目標を決めることも重要です。数字で条件を決めることによって、不動産エージェントから条件に合わない物件を提案された場合でも、自信をもって投資判断を行い、断れるようになります。
2-2．投資先の国を絞り込む
利益やリスクについて優先順位が決まったら、優先順位に合致する国やエリアを絞り込んでいきます。
海外不動産投資で投資先として選べるのは、主に東南アジアを中心とした新興国とアメリカなどの先進国です。それぞれの特徴を大まかに説明すると、以下のようになります。
新興国の特徴
- 先進国と比較すると物件価格は安い（1,000万円程度など）
- 人口増加率と経済成長率が高いため、キャピタルゲインを狙える
- 外国人などが入居者ターゲットとなるため、物件によっては空室リスクがある
- 不動産取引の制度が整備されていない国もある
先進国の特徴
- 不動産取引の制度が整備されているため取引のリスクは比較的低い
- 地元の人も入居者ターゲットになるため、空室リスクが比較的低い
- エリアによっては物件価格が高額で低利回りになりやすい
- キャピタルゲインを狙えるかはエリア次第
新興国の投資については、狙える利益が大きい代わりにリスクのケアを特に要求される物件も多いと言えます。その一方で、先進国は低リスクの運用を期待しやすいものの、大きな利益は狙いにくい傾向があります。
具体的な国ごとの特徴については、下記の記事でも解説しています。併せてご確認ください。
【関連記事】海外不動産投資、国別のメリット・デメリットを比較
2-3．不動産エージェントと物件を選ぶ
投資の方針を決めて大まかに国を絞り込んだら、希望する国の物件を取扱う不動産エージェントを絞り込んでいきます。大半の不動産会社はメールでの資料請求やオンラインセミナーなどに対応しているので、まずは問い合わせてみましょう。
不動産エージェントに対しては、予算や希望利回りに加えて排除したいリスクなど、最初に考えた優先順位について明確に伝えることが重要になります。
優先順位について何も伝えていないと、不動産エージェントが売りたい物件を勧められることが多くなります。そして、不動産エージェントが売りたい物件は、必ずしも投資家の希望に沿った物件とは限りません。
また、希望が固まっていない状態で物件の提案を受けると、どの物件が良いのか判断がつかなくなってしまいます。結果的に「とりあえず勧められた物件に投資してみよう」という結論に繋がる可能性もあります。
不動産会社や不動産エージェントを比較するにあたっては、現地に進出していて取引の取扱実績を持ったところを選ぶことが重要です。実績を持っていないところを選ぶと、期待したほどのサポートを受けられないことも起こり得ます。
また、現地に進出していない不動産エージェントを選ぶと、不動産エージェントも遠隔で売主などとコミュニケーションを取ることになるため、不動産エージェントのサービスを利用するメリットが薄れてしまいます。これらのポイントに注意し、複数の不動産エージェントを比較してみましょう。
【関連記事】海外不動産に強い不動産投資会社一覧
2-4．物件の購入手続き
物件の絞り込みまで完了したら、物件の購入手続きに入ります。具体的には、売買契約の締結や手付金振り込みなどの手続きが必要です。
なお、海外不動産の売買契約書は、その大半が現地の言語または英語で書かれています。法律も絡んだ文書の読解は難しいものですが、トラブル回避のためには最低限のポイントだけでも把握することが必要です。
例えば、契約キャンセルの条件や物件に不具合があった場合の対応などについては、必ず把握しておく必要があります。不動産エージェントへ任せきりにせず、契約書へサインする前に自分でも内容を読解することが重要です。わからないことを不動産エージェントへ確認することがトラブル回避につながります。
2-5．物件の引渡しと賃貸運用を開始する
売買契約の締結と購入資金の入金まで完了したら、物件の引渡しと物件所有権の登記に移ります。物件所有権の登記については、投資先の国で対応するため日本国内での登記手続きは不要です。
なお、引渡しと登記手続きにあたって現地への訪問が必要な場合もあるので、あらかじめ不動産エージェントへ確認してからスケジュールを組んでおくと良いでしょう。
引渡しおよび登記の手続きが完了したら、入居者を募集して賃貸運用を始めます。新築物件の場合は特に、入居者が入ってくるまでに時間が空くと赤字が積み重なってしまうため、賃貸管理会社及び入居者募集のスケジュールについては早めに確認するのが重要です。
まとめ
海外のコンドミニアム投資で失敗しないために重要なポイントは、投資目的とエリアの特徴とを合致させることです。
しかし、海外不動産投資では情報収集そのものが難しい場合や、不動産会社の実績などをつかみきれないこともあります。
現地での情報収集が難しい方、海外で初めて物件を取得する初心者の方は、現地に進出している日系の不動産会社を選ぶことも検討してみると良いでしょう。
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