中古住宅を売る手順や流れは？最低限知っておきたい注意点も
中古住宅の売却を検討している人の中には、どのような手順や流れで売却に臨めばいいか分からずに悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
この記事では、中古住宅を売る手順の流れ、注意点などについて解説します。
目次
- 中古住宅を売る手順・流れ
1-1．不動産の相場を把握する
1-2．複数の不動産会社に査定を依頼する
1-3．不動産会社に仲介を依頼する
1-4．売買契約を締結して物件を引き渡す - 中古住宅売却で押さえておきたい注意点
2-1．残債がある場合は金融機関に相談する
2-2．譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要
2-3．瑕疵（欠陥）がある場合は売却前にきちんと報告する
2-4．各種手数料がかかる - まとめ
1．中古住宅を売る手順・流れ
不動産会社は売買契約の締結をサポートしてくれますが、最終的な売却価格や条件、タイミングなどをコントロールするのは売主が主体となります。
全てを不動産会社に任せている場合、適切な判断ができず、思い通りの売却結果にならない可能性もあります。売却の手順や流れ、注意点を理解してから売却に臨むことが大切です。
中古住宅を売る手順・流れは以下の通りです。
- 不動産の相場を把握する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 売買契約を締結して物件を引き渡す
それぞれの手順について詳しく説明していきます。
1-1．不動産の相場を把握する
不動産会社に査定を依頼することで、不動産がいくらで売れるのかおおよそ分かりますが、必ずしも不動産会社1社が提示した査定結果が最適なものであるとは限りません。
中には相場よりも低い金額を提示される場合や、高めの金額を提示して積極的に売却を促す業者に依頼してしまうこともあります。このような提案を受けたときに適切な判断ができるよう、自身でも不動産の相場を把握しておくことが重要です。
不動産のおおよその相場を把握する方法として、SUUMOやLIFULL HOME’Sといった不動産ポータルサイトで類似物件の売出価格を調べるという方法が挙げられます。
1-2．複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産のおおよその相場を把握した後は、不動産会社に査定を依頼します。不動産会社の行う査定は、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定とは、過去の取引情報や類似物件の売出価格などからおおよその相場を把握する査定方法です。一方、訪問査定は簡易査定で得た情報に加えて、実際に現地に足を運んで周辺環境や劣化状況、修繕状況などを確認する査定方法となります。
また、不動産会社によって査定で重視するポイントが異なり、査定結果に差が生じてきます。複数社に査定を依頼し査定価格や査定の根拠、担当者の対応力など多角的な面から比較してみましょう。
複数社に査定を依頼する場合、査定価格だけで依頼する業者を選定してしまわないように注意が必要です。前述したように、あえて高めの査定価格を提示して依頼を受け、後に減額交渉を行う不動産会社もあるため、査定の根拠も合わせて確認するようにしましょう。
不動産一括査定サイトを利用すれば、複数社に一括で査定を依頼することが可能です。まずは簡易査定を複数社に依頼し、その中から査定結果や担当者との相性、売却実績などを踏まえながら数社に訪問査定を依頼すると効率的です。
下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。
主な不動産一括査定サイト
| サイト名 | 運営会社 | 特徴 |
|---|---|---|
| すまいValue | 不動産仲介大手6社による共同運営 | 査定は業界をリードする6社のみ。全国900店舗。利用者の96.7％が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と回答 |
| リガイド（RE-Guide） | 株式会社ウェイブダッシュ | 15年目の老舗サイト。登録会社数800社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり |
| LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス | 株式会社LIFULL | 全国3100社以上の不動産会社に依頼できる。匿名での依頼も可能 |
| HOME4U | 株式会社NTTデータ スマートソーシング | 全国1800社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除 |
| イエウール | 株式会社Speee | 全国1600社以上、悪徳企業は運営企業が排除。最大6社に無料で不動産の一括査定 |
【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧
1-3．不動産会社に仲介を依頼する
査定結果を踏まえながら仲介を依頼する不動産会社を決めた後は、その不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は以下の3つに分類されます。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社への依頼 | ○ | × | × |
| 自分で見つけた買主との単独契約 | ○ | ○ | × |
| 指定流通機構への登録義務 | 無 | 有 | 有 |
| 販売活動の報告義務 | 無 | 有 | 有 |
| 契約期間 | 規制は無し | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため幅広く募集ができますが、不動産会社としては他の不動産会社で仲介が決まった場合は営業活動が無駄になるため、優先順位が落ちる可能性があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社だけにしか依頼を行いませんので募集範囲が狭くなりますが、不動産会社としては営業活動が売上に繋がりやすく、販売活動を報告しなければならない縛りもあります。そのため販売活動を積極的に行ってくれる可能性があります。
多くの需要が見込める物件であれば一般媒介契約、売却が長期化しそうな場合には適切な不動産会社を1社選び専属専任・専任媒介契約が適しています。どの契約形態が良いか悩む場合には、まずは一般媒介契約で複数社の売却活動の様子を見て、状況次第で専属専任・専任媒介契約を1社と締結するなど、工夫をしてみましょう。
1-4．売買契約を締結して物件を引き渡す
不動産会社に仲介を依頼した後は、不動産会社が主体になって売却活動を進めます。
広告を見た購入希望者からの問い合わせがあった場合には、内覧の日程を調整し、売買契約締結へと導きます。急に内覧が入ることもあるため、いつでも内覧に対応できるように部屋をきれいな状態に維持しておきましょう。
売買契約の締結時には、買主から手付金を受け取ります。売買契約時に決めた引き渡し日に向けて引っ越しの手配を進めます。引き渡し日に鍵を買主に渡し、残代金の決済、所有権移転登記を行えば売買は完了です。
2．中古住宅売却で押さえておきたい注意点
中古住宅売却を成功へと導くには、上記の手順・流れのほか、以下の注意点も押さえた上で売却に臨むことが必要です。
- 残債がある場合は金融機関に相談する
- 譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要
- 瑕疵がある場合はきちんと報告する
- 各種手数料がかかる
それぞれの注意点を詳しく解説していきます。
2-1．残債がある場合は金融機関に相談する
住宅ローンを契約して購入した不動産の場合は、売却を検討している時点でまだローンの返済が完了していないという人も多いと思います。
残債がある不動産の売却を希望する場合、債権者である金融機関の承諾を必要とする旨がローン契約書に明記されています。残債がある場合、まずは金融機関に相談し、承諾を得てから売却に臨みましょう。
2-2．譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要
譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。譲渡所得とは、売却代金から取得する際にかかった費用と売却時にかかった費用を引いた金額です。この譲渡所得がプラスになった場合、譲渡所得が発生していると判断します。
譲渡所得が発生している場合、建物の所有期間に応じた以下の税金が課されます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 5年超（長期） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
※所得税に復興特別所得税2.1％が上乗せ
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得となります。
ただし、実際に居住に利用していた場合には3,000万円の特別控除を適用できる可能性があります。これは、自宅の売却によって譲渡益が生じた場合に3,000万円までは非課税となる特例です。建物の所有期間の長短に関係ないため、適用しやすい特例と言えるでしょう。
ただし、3,000万円の特別控除は、売買を繰り返すたびに適用できるものではありません。3年に1度しか適用できず、前年、前々年に軽減税率の特例を除く他の適用を受けていれば適用できない点に注意しましょう。（※参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」）
【関連記事】自宅の売却で適用したい5つの特例とは？それぞれ適用の流れと条件を解説
2-3．瑕疵（欠陥）がある場合は売却前にきちんと報告する
民法改正により、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されました。契約内容と異なっている部分があり、買主に契約不適合責任を追及された場合には、代金の減額や修補などに応じる必要があります。
住宅に瑕疵がある場合には事前にその旨を伝える、重要事項説明書にも明記しておきましょう。
なお、契約不適合責任は契約書に特約を記載することで期間指定することが可能です。期間指定をしないと買主が気付いた時から1年が有効期間となり買主有利な条件となるため、取引慣例上、3～6ヶ月の期間に設定するケースが多くなっています。
2-4．各種手数料がかかる
不動産の買い替えを検討している人の中には、売却で得られた買い替え資金に充てようと考えている人も多いと思います。
しかし、売却代金は自由に利用できるわけではありません。不動産売却時には以下のような手数料がかかるため、その支払いに充てる費用を残しておく必要があります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 引っ越し費用
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。「売却価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式で仲介手数料を算出できます。
印紙税とは、売買契約書に貼付して納める税金です。不動産の売却価格によって違いますが、数万円程度を想定しておくと良いでしょう。
名義変更にかかる費用は買主負担、抵当権の抹消費用は売主負担となるケースが大半です。不動産1つにつき1,000円の費用がかかるため、土地・建物の合計2,000円がかかります。
住み替えを行う場合には、引越し費用もかかります。仮住まいの家を借りる場合には賃貸契約の初期費用と引っ越し費用を合わせた金額を確認しておきましょう。
まとめ
中古住宅を売却する際は、不動産の専門家である不動産会社のサポートを依頼します。
しかし、あくまでも不動産会社はサポートしてくれるだけなので、売却を成功させるために売主自身も積極的に売却に取り組むことが重要です。手順・流れ、注意点を確認し、準備を整えてから売却に臨みましょう。
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