不動産投資会社の選び方は？初心者が見るべき3つのポイントや探し方も
個人で不動産投資を始める場合、多くの場合において不動産投資会社を通じて投資物件を購入することとなります。
不動産投資では物件選びやエリア選びも大切ですが、不動産投資会社はパートナーとして不動産管理を委託したり、2棟目購入のきっかけとなるなど、今後長い付き合いになる可能性があるため、特に手間暇をかけて選ぶことが重要となります。
そこでこの記事では、不動産投資会社の最適な選び方や探し方について詳しく解説していきます。不動産投資を検討している方や、パートナー選びで悩んでいる方は参考にしてみてください。
目次
- 不動産投資会社の役割
1-1．投資物件の購入前
1-2．投資物件の購入後 - 最適な不動産投資会社を選ぶ3つのポイント
2-1．会社の規模の大きさ
2-2．顧客目線の営業方針
2-3．メリットだけではなくデメリットも説明してくれる - 不動産投資会社の探し方
3-1．セミナーや交流会に参加して探す
3-2．地元の不動産会社の中から探す - まとめ
1．不動産投資会社の役割
不動産投資会社とは、不動産投資を始めるために必要な投資物件の購入手続きをサポートしてくれる会社です。不動産投資会社は、不動産投資を始める上で個人投資家のパートナーとなり得るため、まずは不動産投資会社の役割を把握しておきましょう。
不動産投資会社も不動産業者の1つであり、物件を販売する業務を行なっています。ただし、不動産投資会社によって物件販売後のサービスを手厚く行う会社や、物件販売に特化して様々なタイプの物件紹介に努めている会社など、対応内容や役割は各社によって微妙な差が見られます。
まずは、大まかな不動産投資会社が担う役割について、投資物件の「購入前」「購入後」に分けて見ていきましょう。
1-1．投資物件の購入前
不動産投資会社は、投資家に対して投資物件の紹介、収支計画の作成やシミュレーションを行なうなどの役割を担っています。また、投資物件の購入に関する一連の手続きもサポートしています。
投資物件の紹介
不動産投資では収益の見込める物件を見極めることが大切です。しかし、膨大な不動産情報の中から自力で収益性の高い物件を探すためには、不動産を見極めるスキルや、常に不動産情報をチェックする時間や労力が必要となります。
不動産投資会社には、これらの不動産情報を精査し、投資対象となる物件を投資家の代わりに提案・紹介するという役割があると言えるでしょう。
また、レインズという不動産ネットワークシステムは宅建業者でしかアクセスできないため、不動産投資会社は個人の投資家が取得することが出来ない情報を持っている側面もあります。
収支計画書の作成とそのシミュレーションの実施
不動産投資では長期的に収益を生み出すために収支計画書を作成することが重要です。収支計画書とは、投資物件から長期的に収益を生み出すための収入と支出に関する計画についてまとめた書類です。
不動産投資を始める前には、この収支計画書をもとにシミュレーションを行うことになりますが、不動産投資の知識に乏しい方が投資物件で長期的に収益を生み出すための収入と支出を予測し、シミュレーションするのはやや難易度が高いと言えます。
不動産投資会社では投資家に代わって、収支計画書の作成およびそのシミュレーションを行ってくれるため、投資家は最終的な数値を比較することが可能となります。
ただし、不動産投資会社が提示するシミュレーションは将来の収益を保証するものではありません。家賃下落リスクや空室リスクなど、数値の根拠や妥当性について確認し、慎重に検討することが大切です。
投資物件の購入手続きサポート
投資家は不動産投資会社から投資物件の紹介を受けた後、物件の内覧、購入の申込、契約、残金決済という流れで購入手続きを行ないます。
投資物件に限らず、不動産の購入手続きには、専門的な知識を要する場面が少なくありません。また、ローンを利用して投資物件を購入する場合、金融機関の審査に通過する必要があります。
不動産投資会社は、このような難しくて手間のかかる投資物件の購入手続きに関する一連のサポートもしてくれます。
1-2．投資物件の購入後
投資家が投資物件を購入した後、不動産投資会社が収益を出すための物件管理業務を代行してくれるケースがあります。具体的には、入居者募集、家賃の受領および回収、ローンの返済、投資物件の修繕やメンテナンス、入居者のクレーム対応などです。
また、家賃保証のサービスを提供して、一定期間の家賃収入を保証し、投資家をサポートする不動産投資会社もあります。
入居者募集
物件に入居してくれる人がいなければ、不動産投資の主な収益源である家賃収入を得られません。そのため物件取得後の賃貸経営では入居者の募集が重要な業務の一つとなります。
不動産投資会社は、チラシ広告に載せたり、ネット媒体に掲載したりして入居者を幅広く募集してくれます。また、入居者との賃貸契約や仲介業者との媒介契約などのサポートなども投資物件管理業務の一環として行なってくれます。
家賃の受領および回収、ローンの返済
投資家は、投資物件の各入居者から毎月一定金額の家賃を受領することになります。また、滞納している入居者に対しては、家賃回収の対応をしなければなりません。
このほか、ローンで投資物件を購入した場合、毎月家賃などの収益から返済していく必要があります。不動産投資会社は、投資物件管理業務としてこれらの作業を代行してくれます。
投資物件の修繕やメンテナンス、入居者への対応
不動産投資で継続的に収益を得るためには、物件自体のメンテナンスが欠かせません。マンションやアパートなどの建物は、雨風や紫外線の影響を常に受けているため、年数が経てば外壁がひび割れしたり、塗料が剥がれたりと劣化していきます。
そのため、定期的に物件の修繕やメンテナンスをする必要があります。また、入退去、契約更新、家賃の減額などの問題で入居者と話し合いをしなければならない場合もあります。
不動産投資会社は、投資家の代わりに投資物件の修繕やメンテナンス、入居者への対応なども行なってくれます。
家賃保証（サブリース）
不動産投資会社の中には、家賃保証のサービスを提供してくれるところもあります。家賃保証とは、物件の所有者と業者が賃貸借契約を締結した上で、さらに業者が入居者に又貸しする賃貸システムのことです。
サブリースでは、投資物件の所有者と業者との間で最低限得られる家賃額を定めます。投資物件の所有者には、空き室が生じても一定金額の家賃収入が得られるというメリットがあります。
2．最適な不動産投資会社を選ぶ3つのポイント
不動産投資を成功させるためには、実績が豊富だったり、親身になって相談に乗ってくれたりするような不動産投資会社を選ぶことが重要です。パートナー選びで参考となるポイントは以下の通りです。
不動産投資会社を選ぶ比較ポイント
- 会社の規模
- 顧客目線の営業方針
- 得意なエリア・物件タイプ
- サポートの内容
- 投資のリスクやデメリットの解説
- 利用者からの口コミ
- 実績（売買戸数・管理戸数・入居率など）が公開されているかどうか
- 営業担当のレスポンスの良さ
- 取引金融機関
しかしながら、数多くある不動産投資会社の中ですべての項目を比較し、自身にあったパートナーを選択するには大きな手間がかかってしまいます。ここではより重要性の高いポイントとなる「会社の規模の大きさ」「顧客目線の営業方針」「デメリットの説明」という3つに絞り、詳しくみて行きましょう。
2-1．会社の規模の大きさ
資本金の額が大きい会社は、それに比例して豊富な事業資金を蓄えています。不動産投資を行なう際、パートナーである不動産投資会社の経営が傾いたり、倒産したりすると、適切なサポートが受けられなくなる可能性もあります。
不動産投資会社の事業規模は、倒産リスクを考慮する上で評価できる一つのポイントとなります。また、従業員が多ければ、それだけ取引件数の数も多くなります。豊富な取引実績を有する不動産投資会社は、不動産売買に関するノウハウが蓄積している点も強みと言えます。
2-2．顧客目線の営業方針
不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。不動産投資会社を選択する際に重視したいのは、投資家の目線で物件やエリアを選んでくれるかどうかという点です。
例えば、顧客目線で営業している不動産投資会社の担当者は、購入者の年齢、年収、資産状況などの属性だけでなく、購入者の投資目的を総合的に見て最適だと考えられる投資物件を紹介してくれます。
一方、自社の利益を優先的に考える不動産会社の場合、投資家が不動産事業の拡大を希望していないにも関わらず、金融機関の与信ギリギリまで投資物件の購入を薦められることも少なくありません。
顧客目線が徹底したサービスを提供してくれるかどうか確かめるためには、「なぜ、不動産投資を始めようと考えたのか」「不動産投資を通してどのような結果を求めているのか」という点をしっかり不動産投資会社へ伝え、投資家の意図や意思をくみ取った対応をしてくれるかどうかを判断してみましょう。
なお、上記のような営業方針を推し量るにあたり、不動産投資会社の人材募集の条件について確認してみることも有効な手段となります。
多くの不動産投資会社において、営業担当の給与の割合の大部分は物件販売によるインセンティブとなっています。例えば、高額なインセンティブを提示し募集を行っている不動産会社の場合、販売することを優先して強引な営業を行ってしまう可能性があります。顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら、様々な視点から確認してみましょう。
2-3．メリットだけではなくデメリットも説明してくれる
不動産投資は、家賃収入によって長期的に毎月一定額の継続的な収益を見込める点が特徴的です。ほかにも、金融機関の融資が活用できるうえ、老後対策やインフレ対策にもつながるなど様々なメリットがあるので、このような強みだけをアピールしてくる不動産会社も少なくありません。
しかし、不動産投資にはデメリットやリスクもあります。投資期間中に空室が生じれば、家賃収入を得られず、ローンを活用して購入している場合、返済額のほうが大きくなって赤字経営となる可能性もあります。
物件を売却する際も、買い手が見つからず値下げを迫られることもあります。不動産投資会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけではなくデメリットも丁寧に説明してくれるかどうかをチェックしてみましょう。
3．不動産投資会社の探し方
ここまで不動産投資会社の役割や重視したいポイントについて解説してきました。次に不動産投資会社の具体的な探し方についてご紹介します。
3-1．大手不動産会社のセミナーに参加する
不動産投資では、物件や対象エリアに関する情報収集が欠かせません。各不動産投資会社へ1社ずつ面談依頼することも可能ですが、不動産投資のセミナーや交流会に参加すると多くの情報を得られるだけでなく、投資家仲間を作れる機会にもなります。
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3-2．地元の不動産会社の中から探す
地方の中古物件を購入する場合、その地元付近で不動産投資会社を探すという方法もあります。都心や大都市圏以外にある中古物件に関する情報は、大手よりも地元の不動産会社のほうが多く握っていることがあります。
小さい不動産会社でもその地域に何十年と根ざした経営を行っている場合、物件の特徴やエリアの特性を熟知していたり、地元の金融機関とのつながりから融資を得やすい物件の提案や、まだ買主が付いていない優良な中古物件の情報提供があるケースも少なくありません。
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まとめ
不動産投資会社は、投資物件の購入、管理、売却までトータルで投資家をサポートしてくれる存在です。ただし、不動産投資会社にも収益物件の目利きが得意な会社や、ワンルーム不動産の売却が得意な会社など、様々なタイプがあります。
不動産投資会社を選ぶ際は、まず投資目的を明確にしてから、物件の特徴や対象エリア等に合わせて最も信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。
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