ワンルームマンション投資に失敗してしまう原因は？成功事例と比較
ワンルームマンション投資は少額資金で始めやすい不動産投資の方法として人気が高く、好立地の物件でも選択肢に入りやすいことから、初心者の方でも始めやすいメリットがあります。
しかし、ワンルームマンション投資は家賃収入に対して物件価格が高く、利回りが低くなりやすいデメリットがあり、注意しておきたいリスクもあります。このようなデメリットやリスクに注意を払わないと、想定していた収入を獲得することができずに失敗することがあります。
そこで今回のコラムでは、ワンルームマンション投資における失敗原因を解説し、成功事例と比較してポイントを補足します。
目次
- ワンルームマンション投資に失敗してしまう6つの原因
1-1．勢いでマンションを購入してしまう
1-2．知識不足のままはじめてしまう
1-3．マンション投資の戦略を立てていない
1-4．表面利回りだけで購入してしまう
1-5．空室になることを想定していない
1-6．突発的なトラブルに対応できなかった - ワンルームマンション投資、3つの成功事例とポイント
2-1．ワンルームマンション投資の成功事例①
2-2．ワンルームマンション投資の成功事例②
2-3．ワンルームマンション投資の成功事例③ - まとめ
1 ワンルームマンション投資に失敗してしまう6つの原因
ワンルームマンション投資を失敗する原因はいくつかありますが、今回取り上げたのは投資初心者に多い次の6つです。
- 勢いでマンションを購入してしまう
- 知識不足のままはじめてしまう
- マンション投資の戦略を立てていない
- 表面利回りだけで購入してしまう
- 空室になることを想定していない
- 突発的なトラブルに対応できなかった
それぞれの失敗原因について、次の項目から解説していきます。
1-1 勢いでマンションを購入してしまう
マンション投資に関わらず、不動産投資で失敗しがちなのが、勢いで物件を購入したり、不動産会社が勧めるままにはじめてしまうことです。メリットだけに着目せず、反対にあるデメリットについてもしっかり把握してから判断する必要があります。
勢いではじめてしまうとトラブルが発生した際に対応できないことがありますので、的確に準備をした上で、物件を購入するようにしましょう。
1-2 知識不足のままはじめてしまう
少額で始めやすく、実際の管理を管理会社へ委託できるワンルームマンション投資は簡単だという印象もありますが、その都度、オーナーとして選択を迫られることがあります。このときに誤った判断をしないためにも、適切な知識を得ることが必要です。
一例としてマンション投資をするために必要な基礎知識は、下記のようなことが挙げられます。
- 必要経費の種類
- 税金
- 収入と支出
- 売却方法
- 管理手法
- リスクの種類および対策方法
- 経理および確定申告
- 入居者募集の条件設定
簡単なようでいて、奥が深いのがマンション投資です。マンションを購入する前、運用中、さらに売却までさまざまなことを学んでいくことで継続的なワンルームマンション投資が実現します。必要な知識を勉強しながら、運用していくようにしましょう。
1-3 マンション投資の戦略を立てていない
ワンルームマンションは単身者がメインターゲットとなりますが、マンション投資はターゲットを絞った運用が必要です。ターゲットに適した立地条件で物件を探したり、人気の設備を導入することで入居者づけがしやすくなるからです。
主なワンルームマンション投資における基本的な手法は以下になります。
- 駅や学校、商業施設から近いといったように利便性を考慮したエリアを選ぶ
- 適切なタイミングで設備や内装デザインを更新する
- マンションの管理組合と良好な関係を築く
- リスク対策を徹底する
交通アクセスや設備を重視して物件選びをすることで、資産価値の減少幅を抑制したり、空室リスクを軽減する可能性があります。また、適切なタイミングで設備や内装デザインを更新することも有効です。こうした基本的な経営手法を把握することで、長期間の運用を可能にすることができます。
1-4 表面利回りだけで購入してしまう
不動産投資の「利回り」には大きく分けて下記の2種類があります。
- 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格
- 実質利回り＝（年間の家賃収入－年間で支払った経費）÷物件価格
ワンルームマンションは表面利回りと実質利回りに差があります。それは、物件を所有しているだけで管理費と修繕積立金、さらには税金がかかるからです。そのため、表面利回りだけで物件を購入してしまうと失敗になりやすいのです。
特に築年数の経っているマンションは、大規模修繕工事に費用がかかるため修繕積立金が高くなっているケースもあります。物件を購入する際は、表面利回りではなく実質利回りに重点をおいて比較しましょう。
1-5 空室になることを想定していない
ワンルームマンション投資は、所有している戸数が少ないうちは空室リスクが高いという特徴があります。空室になると家賃収入が途切れてしまい、部屋が空室になっても管理費や修繕積立金、ローン返済の支払い義務があるため、空室が長期間続くとトータルの収支がマイナスになることがあります。
ワンルームマンション投資には下記にような空室対策があります。参考にしてください。
- 初期費用を減額する
- ペット可などでターゲットを広げる
- 内装デザインを変更する
- 設備や仕様を最新型に更新する
- 管理会社を変更する
- 家賃を下げる
- 広告戦略を見直す
ワンルームマンション投資を成功させるには、できるだけ空室期間を短くすることです。そのための対策を適切に行いましょう。
1-6 突発的なトラブルに対応できなかった
中古マンションを購入して不動産投資を行う場合、立地や間取り、築年数なども気になりますが、給湯器などの設備トラブルによって経営が不安定になることもあります。このような想定していない出費によって、利益を得られるまでに長い期間が必要になってしまうことがあります。
このほかにも「水道の蛇口でトラブルがあった」「エアコンからカビの匂いがする」など、設備に関する注意点がたくさんあります。物件を購入する際は設備の更新時期にも注意しましょう。突然の出費に耐えられるように資金を確保しておくなど、経理面での対策も必要です。
2 ワンルームマンション投資、3つの成功事例とポイント
ワンルームマンション投資の失敗原因について見てきましたが、次の3つの成功事例と比較して、補足していきます。ぜひ参考にしてください。
2-1 ワンルームマンション投資の成功事例①
「マンション投資は表面利回りと実質利回りの差が大きいと知って、しっかりシミュレーションをしてから物件を購入することに決めました。家賃収入だけにとらわれずに、管理費や修繕積立金がどれくらいあるか、年間で必要な納税額も調べた上で納得できる物件を購入しました。空室になると管理費や修繕積立金などで赤字になることもあるため、運用を開始してからはできるだけ空室にならないような対策もとっています。」
補足ポイント
不動産投資は、どのくらいの利回りで運用できるのか、気になるものです。しかし利回りばかりに気を取られてしまうと、物件を維持するためのランニングコストを見逃してしまうこともあります。
ワンルームマンション投資では表面利回りと実質利回りの差が大きいケースもあります。こちらの事例では、ランニングコストがどれくらいかかるのかシミュレーションの段階でできるだけ詳細に確認し、収入面だけでなく数値で投資判断ができるように準備していることが成功ポイントとなっています。
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2-2 ワンルームマンション投資の成功事例②
「中古マンションを購入してリノベーションをしてから賃貸物件にしようと思っていました。そこで見つけたのが築年数はそれほど浅くはありませんでしたが、設備を交換したばかりの物件です。入居者の入れ替えはあったものの、10年間運営してこの程、売却をすることができました。さすがに購入代金を上回ることはありませんでしたが、資産価値が思ったほど下がっていなかったので次の物件を購入するための自己資金も確保できました。ワンルームマンションは立地が重要と聞いていたので、駅近というセオリー通りの物件を選んだことがよかったのだと思います。」
補足ポイント
この事例では、駅近で資産価値の下落を抑えられたことが第一のポイントです。また設備を交換したばかりのマンションだったため、初期費用が抑えられ、資金に余裕を持って運用することができています。
マンション投資では突発的な設備トラブルなどにより、シミュレーション段階で考慮していなかったコストが発生することがあります。中古マンションは新築マンションと比較して修繕リスクが高まりますが、細かな点まで確認し、どのようなリスクが想定されるのかを事前に把握していたことがポイントと言えるでしょう。
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2-3 ワンルームマンション投資の成功事例③
「私は何事も慎重に取り組みたいので、1件目のワンルームマンションを購入するときから不動産投資についてかなり勉強をしました。不動産投資会社が開催するセミナーや、不動産関連の書籍などで勉強している間に、できるだけ頭金を貯めようとしたのもよかったです。融資額を抑えられたことで、月々のローン返済にも困りませんでした。この1件目のワンルームマンションで利益ができたことで経営は軌道に乗り、現在は3件のワンルームマンションを運用しています。」
補足ポイント
ワンルームマンション投資は比較的に少額から始められることから低リスクな運用方法と考える方もいますが、融資を利用する場合には数千万円規模の運用額になります。重要な投資判断を行わなければならない状況に備え、投資家が知識を蓄えておくことが重要です。
この事例では、不動産投資を始める前に知識をつけながら、自己資金を貯蓄し、投資のリスクをできるだけ低減できるように努めていたことがポイントとなっています。
不動産投資会社はマンション投資を行う上でのパートナーとなりますが、最終的な責任は投資家が自ら負うことになります。納得感を持ち投資判断を行うために、不動産投資セミナーや書籍などから基本的な知識を蓄え、慎重に進めていたことが成功の背景にあったと言えるでしょう。
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まとめ
ワンルームマンション投資は手軽に始めることができ、低リスクであるというイメージを持つ方も少なくありません。しかし、デメリットやリスクについて把握していないと、想定外のトラブルや重要な投資判断の場面で失敗に繋がることがあります。
今回は代表的な失敗原因として6つを取り上げました。ワンルームマンション投資で失敗してしまう原因について正しく把握し、それぞれの状況に適した方法で対応しながらワンルームマンションを運用していきましょう。
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