仙台（宮城）でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証
宮城県県庁所在の仙台市は、人口109万人を擁する東北地方唯一の政令指定都市です。新幹線や高速道路で行き来できるなど首都圏からのアクセスが良いことから、さまざまな業種の事業所も展開されています。
仙台市でアパート経営を行うにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。人口や地価推移のデータをもとに検証します。
目次
- 仙台市のアパート経営に関する基本情報
1-1．仙台市の人口の推移
1-2．仙台市の地価の推移 - 仙台市でアパート経営を行う際のメリット
2-1．空き家率が低い
2-2．民営借家率が高い
2-3．ターゲットを絞りやすい - 仙台市でアパート経営を行う際のデメリット
3-1．駐車場が必須のエリアがある
3-2．競合物件が増える可能性がある - 宮城県の災害リスクについて
- まとめ
1 仙台市のアパート経営に関する基本情報
この項目では、仙台市でアパート経営を行う際に覚えておきたい、人口推移と地価推移のデータについて紹介していきます。それぞれ詳しく見て行きましょう。
1-1 仙台市の人口の推移
アパート経営で重要なのが入居者による賃貸需要が見込めるかという点です。そこで、東北地区唯一の政令指定都市である仙台市の人口がどのように推移しているのか、総数を表にしました。
| 集計日 | 人口総数 |
|---|---|
| 2003年1月1日 | 1,019,869人 |
| 2008年1月1日 | 1,029,552人 |
| 2013年1月1日 | 1,063,103人 |
| 2019年1月1日 | 1,089,131人 |
| 2020年1月1日 | 1,090,606人 |
| 2021年1月1日 | 1,097,190人 |
| 2022年1月1日 | 1,096,623人 |
※参照：仙台市「統計情報せんだい」より抜粋。
仙台市は1999年に初めて人口が100万人を突破しました。その後、順調に増加を辿っていますが、2022年1月1日時点、2021年1月1日時点よりも人口が約500人減少しています。2021年12月中の人口動態では下記のように自然動態と社会動態の両方で減少となっています。
- 人口増加数…−370人
- 自然増加数…−251人
- 社会増加数…−119人
なお、仙台市のような商業、流通などが発達した日本各地の都市部において、例年よりも転出者が増加している傾向にあります。これは新型コロナウイルスの感染拡大によってリモートワークが推奨され、家賃の高い都市部から郊外へと転居する方が増加したことが背景にあるとみられます。
仙台市でアパート経営をする場合は、この人口減が一時的なものなのか、注視していく必要があるでしょう。
1-2 仙台市の地価の推移
次にアパート経営をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記の表は、各年7月1日の平均地価をまとめたものです。
| 集計日 | 住宅地の平均価格 | 平均変動率 |
|---|---|---|
| 2017年7月1日 | 91,400円 | 5.2％ |
| 2019年7月1日 | 104,800円 | 6.0％ |
| 2020年7月1日 | 110,700 | 3.7％ |
| 2021年7月1日 | 115,600円 | 3.6％ |
※出典：仙台市「令和3年度宮城県地価調査について」より抜粋
また、区別に表したのが下記の表です。
| 集計日 | 青葉区 | 宮城野区 | 若林区 | 太白区 | 泉区 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017年7月1日 | 112,200円 | 87,700円 | 105,600円 | 84,500円 | 64,000円 |
| 2019年7月1日 | 132,900円 | 96,000円 | 121,300円 | 97,900円 | 71,100円 |
| 2020年7月1日 | 140,600円 | 99,000円 | 125,300円 | 102,900円 | 79,400円 |
| 2021年7月1日 | 146,400円 | 103,200円 | 136,100円 | 107,200円 | 83,600円 |
※出典：仙台市「令和3年度宮城県地価調査について」より抜粋
今回紹介した5年間のデータだけを見ると、各区で同様に上昇していることがわかります。これは2015年に地下鉄東西線が開通したことなどの影響もあります。これらのデータを踏まえて、仙台市でアパート経営を行うメリットとデメリットを次から見てみましょう。
2 仙台市でアパート経営を行う際のメリット
東日本大震災の影響が残っていることもあり、仙台市では空き家率の低さや民営借家率の高さが特徴となっています。そのため、賃貸住宅に対する需要があることが代表的なメリットとなります。
2-1 空き家率が低い
2018年度時点での仙台市の空き家率は11.1％で、全国に20ある政令指定都市のうち7番目の低さになっています。
下記が主な政令指定都市と全国平均の空き家率です。
| 政令指定都市 | 空き家率 |
|---|---|
| 全国平均 | 13.6％ |
| 仙台市 | 11.1％ |
| 札幌市 | 11.9％ |
| 千葉市 | 12.1％ |
| 東京都区部 | 10.4％ |
| 横浜市 | 9.7％ |
| 名古屋市 | 12.7％ |
| 大阪市 | 17.1％ |
| 神戸市 | 13.3％ |
| 福岡市 | 10.5％ |
| 熊本市 | 12.0％ |
※出典：仙台市「仙台市住宅白書」より抜粋
全国の政令指定都市の中では、空室になりにくい状況と見て取れます。
2-2 民営借家率が高い
仙台市は、借家を占める割合が高いのも特徴です。2018年度の民営借家率は42.9％となっており、46.7％を占める持ち家率とほぼ変わらない数値になっています。
下記が主な政令指定都市と全国平均の民営借家率です。
| 政令指定都市 | 民営借家率 |
|---|---|
| 全国平均 | 28.5％ |
| 仙台市 | 42.9％ |
| 札幌市 | 43.3％ |
| 千葉市 | 24.8％ |
| 東京都区部 | 43.5％ |
| 横浜市 | 29.8％ |
| 名古屋市 | 38.4％ |
| 大阪市 | 43.5％ |
| 神戸市 | 26.2％ |
| 福岡市 | 50.1％ |
| 熊本市 | 34.8％ |
※出典：仙台市「仙台市住宅白書」より抜粋
2018年度時点では、政令指定都市の中で5番目に高い数値となっている一方、持ち家率は4番目に低くなっています。その分、仙台市民は賃貸住宅に住むことに違和感がないと考えられます。
2-3 ターゲットを絞りやすい
仙台市およびその近郊には大学や専門学校、高等専門学校などの高等教育機関が豊富で、学都とも言われています。年齢階級別に見ると、全国平均に比べて労働力人口の割合が高く、また高齢化は全国平均に比べて遅れています。
| 年齢階級 | 仙台市 | 全国平均 |
|---|---|---|
| 15歳未満 | 11.9％ | 12.5％ |
| 15〜64歳 | 62.4％ | 60.0％ |
| 65歳以上 | 21.7％ | 26.3％ |
| 75歳以上 | 10.2％ | 12.7％ |
※出典：「仙台市、宮城県、全国の人口・世帯、住宅等の情報（平成27年）」より抜粋
また「仙台市住宅白書」の「仙台市の居住世帯の姿と意識」で世帯の人員を見ると、民営借家では1人世帯の割合が全体の64.6％を占めています。単身者に向けた間取りの設定など、入居者のターゲットが絞りやすい状況である、という見方もできるでしょう。
3 仙台市でアパート経営を行う際のデメリット
一方、仙台市でアパート経営をする際に気をつけておきたいデメリットやポイントがあります。確認していきましょう。
3-1．駐車場が必須のエリアがある
東北地方唯一の政令指定都市である仙台市ですが、東京都内や大阪市などと比較して公共交通機関が発達していません。郊外に出るには車を利用する方も多く、アパート経営を行うエリアによっては駐車場が必須のケースもあります。
駐車場を用意するのであれば、その分の建物面積を減らすことになり収益性を下げることに繋がります。新築アパートを検討している場合には、駐車場が必要であるかどうかという点についても注意してみましょう。
3-2 競合物件が増える可能性がある
仙台市の「仙台市住宅白書」によると、2018年度は住宅の数が増えましたが、そのうち共同住宅の割合がやや増加しています。一戸建てが37.3％なのに対して、共同住宅は61.4％となっています。これは大都市圏に比べるとそれほど高い数値ではありませんが、43.6％の全国平均よりは高くなっています。
共同住宅の割合が増えるほど、今後は賃貸物件が増えていく可能性があります。これから仙台市でアパート経営を行う場合は、賃貸需要やアパートの供給数などにも注意して臨みましょう。
4．宮城県の災害リスクについて
宮城県のポータルサイト「東日本大震災宮城の震災対応記録」によると、2011年3月11日に発生した東日本大震災による住宅被害総数は、宮城県内で全壊が約8万3,000棟、半壊が約15万5,000棟となっています。この被害総数は、全国の被害数の約6割を占めています。
また、2021年2月13日に発生した最大震度6強を記録した地震と、3月20日の最大震度5強の地震では、宮城県内では1万戸以上、仙台市では4,937戸が住宅被害を受けています。この2つの地震による概算被害額は、151億6,227万円と宮城県が発表しています。
このような背景もあり、一般社団法人日本損害保険協会の「地震保険と都道府県別付帯率の推移」によると、2020年度の地震補償付き火災保険の加入率は全国平均で68.3％ですが、宮城県は87.5％で都道府県別で1位となっています。このことからも宮城県民の地震対策への意識の高さが伺えます。
なお、宮城県では、地震・水災補償が付いた火災保険の新規加入者に、最大4000円を補助する制度「水災・地震保険等トライアル補助金」を設けるなどして、県民の地震対策を支援しています。仙台市でアパート経営を始めるには、耐震性能を意識した構造にするのに加え、こうした制度についても詳しく調べるようにしましょう。
まとめ
宮城県の県庁所在地・仙台市でアパート経営を行う際のメリットやデメリットを見てきました。学生が多い、単身世帯が多いなどの特徴に加え、空き家率や借家率などのデータから検証してきました。
一方、短期的に人口が減少していることや、共同住宅が今後増加する可能性があるなど、注意点も紹介しました。それぞれメリット・デメリットを比較しながら、自身の投資目的にあっているかどうか、慎重に検討してみましょう。
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