宮城県で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？人口や家賃推移を検証
東北地方の中心地である宮城県は、札仙広福の一つである仙台市が県庁所在地です。この仙台市を含めた宮城県で、不動産投資を始めるにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
そこで今回のコラムでは、宮城県で不動産投資を始めるメリットとデメリットを、人口や地価、家賃の推移、そのほかのデータを検証しながら紹介します。
目次
- 宮城県の不動産投資に関する基本情報
1-1．宮城県の人口推移
1-2．宮城県の地価推移
1-3．宮城県の家賃推移 - 宮城県で不動産投資を始めるメリット
2-1．持ち家住宅率が低い
2-2．1畳当たりの家賃が高い
2-3．10年連続で地価が上昇している - 宮城県で不動産投資を始めるデメリット・注意点
3-1．賃貸用住宅の空き家が増加している
3-2．人口減少傾向にあるエリアが多い - まとめ
1 宮城県の不動産投資に関する基本情報
不動産投資を始める際はさまざまなデータを検証することが大切です。この項目では宮城県の人口と地価、家賃の推移について確認しましょう。
1-1 宮城県の人口推移
不動産投資で重要な入居者の賃貸需要を確認するために、人口の推移を見ていきましょう。下記の表が、宮城県の人口推移です。
| 集計年月日 | 人口総数 |
|---|---|
| 2006年10月1日 | 2,354,992人 |
| 2008年10月1日 | 2,343,767人 |
| 2013年10月1日 | 2,328,143人 |
| 2018年10月1日 | 2,313,219人 |
| 2019年10月1日 | 2,303,160人 |
| 2020年10月1日 | 2,301,996人 |
| 2021年10月1日 | 2,290,036人 |
| 2022年4月1日 | 2,277,776人 |
※参照：宮城県「統計データ/推計人口（年報）」より抜粋。
東北6県のうち最も人口が多いのが宮城県ですが、減少傾向が見られます。また、仙台市「推計人口及び人口動態」によると、仙台市の人口は2022年5月1日時点で1,096,925人（536,274世帯）となっており、2021年5月1日時点の人口1,096,802人（530,507世帯）に比べると、人口と世帯数ともに微減となっています。
1-2 宮城県の地価推移
土地の価格推移は不動産を購入する際には要確認事項です。下記は、宮城県が公表している地価公示の住宅地の平均地価を表にしたものです。
| 2020年1月1日 | 67,400円 |
| 2021年1月1日 | 68,800円 |
| 2022年1月1日 | 71,800円 |
※出典：宮城県「地価公示（令和2～4年分）」より抜粋
2022年の仙台市の平均変動率は4.4％の上昇となっており、仙台市を中心に宮城県全体で上昇傾向にあることが分かります。
1-3 宮城県の家賃推移
次に確認するのは、不動産投資の収入源となる家賃です。全国平均よりは低い平均家賃になっていますが、東北6県のうち最も高いのが宮城県です。
| 都道府県 | 家賃・間代（1カ月） | 1畳当たりの家賃・間代（1カ月） |
|---|---|---|
| 東京都 | 81,001円 | 5,128円 |
| 青森県 | 38,264円 | 1,882円 |
| 岩手県 | 39,990円 | 2,021円 |
| 宮城県 | 48,894円 | 2,753円 |
| 秋田県 | 39,404円 | 2,016円 |
| 山形県 | 42,234円 | 2,278円 |
| 福島県 | 41,386円 | 2,189円 |
| 全国平均 | 55,695円 | 3,074円 |
※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋
下記の表は、家賃相場の増減を確認するために2008年、2013年、2018年時点での、東北6県の「１か月当たり家賃・間代」を「土地統計調査」から抜粋したものです。
| 都道府県 | 2008年 | 2013年（増減率） | 2018年（増減率） |
|---|---|---|---|
| 青森県 | 36,965円 | 36,425円（98.5％） | 38,264円（105.0％） |
| 岩手県 | 39,589円 | 36,674円（92.6％） | 39,990円（105.0％） |
| 宮城県 | 46,728円 | 44,891円（96.1％） | 48,894円（108.9％） |
| 秋田県 | 39,403円 | 37,045円（94.0％） | 39,404円（106.4％） |
| 山形県 | 41,643円 | 41,984円（100.8％） | 42,234円（100.6％） |
| 福島県 | 39,668円 | 37,484円（94.5％） | 41,386円（110.4％） |
※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「平成25年住宅・土地統計調査」「平成20年住宅・土地統計調査」より抜粋
東日本大震災の影響もあり、2013年には前回調査の96.1％となりましたが、2018年は108.9％の上昇となっています。
2 宮城県で不動産投資を始めるメリット
不動産投資に関する基本情報を把握したところで、宮城県で不動産投資を始めるメリットについて見ていきましょう。
2-1 持ち家住宅率が低い
総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」によると、宮城県の持ち家住宅率は58.1％で、全国平均の61.2％よりも低く、都道府県別では42位でした。2015年調査の58.8％から、0.7ポイント下がったことになります。
下記の表は、持ち家住宅率の都道府県別順位を40位から47位まで抜粋したものです。
| 順位 | 都道府県 | 持ち家住宅率 |
|---|---|---|
| 40位 | 愛知県 | 59.5％ |
| 41位 | 神奈川県 | 59.1％ |
| 42位 | 宮城県 | 58.1％ |
| 43位 | 北海道 | 56.3％ |
| 44位 | 大阪府 | 54.7％ |
| 45位 | 福岡県 | 52.8％ |
| 46位 | 東京都 | 45.0％ |
| 47位 | 沖縄県 | 44.4％ |
これは宮城県の中心都市である仙台市の持ち家住宅率の低さが影響していると考えられています。仙台市都市整備局住宅政策課の「仙台市における住宅事情等に関する現状分析（令和2年7月）」によると、仙台市の持ち家住宅率は46.7%で、民営借家の比率が42.9％となっています。
札仙広福は単身赴任者を含む転勤族が多いため持ち家住宅率が低く、借家率が高い傾向があります。宮城県でも、これらの数字から仙台市を中心に賃貸住宅に対する需要があると考えられます。
2-2 1畳当たりの家賃が高い
総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」によると、宮城県の1畳当たりの家賃・間代は2,753円となっています。これは、首都圏の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、東海圏の愛知県、関西圏の京都府、大阪府、兵庫県に次いで、全国で9番目に高い数値となっています。
下記の表は、札仙広福のある北海道、宮城県、広島県、福岡県の1畳当たりの家賃・間代（1カ月）を比較したのものです。
| 都道府県 | 家賃・間代（1カ月） | 1畳当たりの家賃・間代（1カ月） |
|---|---|---|
| 北海道 | 41,715円 | 2,016円 |
| 宮城県 | 48,894円 | 2,753円 |
| 広島県 | 48,361円 | 2,569円 |
| 福岡県 | 48,429円 | 2,589円 |
※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋
つまり三大都市圏以外で、同じ部屋の広さの賃貸用物件を所有した場合、家賃収入が最も大きいのが宮城県ということです。地方都市で不動産投資を検討している場合、この数値は宮城県にとってメリットとなります。
2-3 10年連続で地価が上昇している
宮城県「地価公示年別変動率推移（県合計）」によると、宮城県の住宅地の土地価格は10年連続で上昇しています。2022年の平均変動率は2.8％となっており、前年の1.0％よりもさらに上昇率が高くなっています。
さらに仙台市の平均変動率を見てみると、2021年は2.0％の上昇でしたが、2022年は4.4％の上昇となっています。しかも市内5区すべてで前年よりも上昇しており、その上昇率は4％以上となっています。
| 市および区 | 住宅地の平均価格 | 平均変動率 |
|---|---|---|
| 仙台市 | 104,600円 | 4.4％ |
| 青葉区 | 118,600円 | 4.3％ |
| 宮城野区 | 90,100円 | 4.3％ |
| 若林区 | 129,200円 | 4.6％ |
| 太白区 | 92,900円 | 4.0％ |
| 泉区 | 94,800円 | 5.1％ |
※出典：宮城県「市町村別・用途別平均価格及び平均変動率」より抜粋
このほか宮城県内市部でも、名取市（5.6％）、多田市（0.5％）、多賀城市（2.7％）、岩沼市（2.6％）、富谷市（7.2％）といったように土地価格が上昇しています。
ただし、土地価格の上昇が今後も続くかどうか見極める難しさもあります。つまり、いつピークが来るのか、それとも今後も右肩上がりで上昇を続けるのか、適切な判断をする必要があるのです。
「地価公示年別変動率推移（県合計）」を見ると、特に宮城県では上昇し続けたり、下落し続ける傾向があります。宮城県で不動産投資を始める際は、このような土地価格の傾向も確認しましょう。
3 宮城県で不動産投資を始めるデメリット・注意点
前項で紹介したメリットを踏まえて、宮城県で不動産投資を始めるデメリットも見ていきましょう。
3-1 賃貸用住宅の空き家が増加している
前項で、宮城県の持ち家住宅率が低い点をメリットと述べていますが、賃貸用住宅の空き家が多いという特徴もあります。宮城県震災復興・企画部統計課「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計－宮城県調査結果の概要－」によると、宮城県の空き家率は11.9％と全国で6番目の低さになっていますが、空き家数129,700戸のうち最も多いのが71,500戸の「賃貸用の住宅」です。
下記の表を見て分かる通り、宮城県の「賃貸用の住宅」の空き家は、2013年に比べると2018年の方が数も割合も数値が大きくなっています。
| 集計年 | 空き家総数 | 「賃貸用の住宅」の空き家 | 割合 |
|---|---|---|---|
| 2013年 | 96,900戸 | 48,800戸 | 50.4％ |
| 2018年 | 129,700戸 | 71,500戸 | 55.1％ |
全国の平均では、空き家総数に対する「賃貸用の住宅」の比率は50.9％となっており、宮城県は全国平均よりも「賃貸用の住宅」の空き家比率が高いことが分かります。
持ち家住宅率が低いのに賃貸用住宅の空き家が多いということは、エリアによっては賃貸用住宅が供給過多になっている可能性もあります。これは、建て方別の住宅数の推移を見ることでも推測できます。1997年から2018年までの25年間で「一戸建て」は約1.1倍になっているに対して、「共同住宅」は約1.8倍となっているのです。
つまり、宮城県では共同住宅の方が多く建てられるようになっており、供給過多の状況にあるエリアが存在していることが分かります。このような背景があることから、宮城県で不動産投資を始める際には、エリアの選択など慎重に物件選びを行う必要があると言えるでしょう。
3-2．人口減少傾向にあるエリアが多い
宮城県「宮城県推計人口（年報）」によると、令和2年10月～令和3年10月までに人口が増加したのは3市町（仙台市・大河原町・利府町）のみとなっており、残りの32市町村で減少しています。
宮城県では人口減少傾向にあるエリアが大半となっていることからも、慎重にエリアを選定する必要があると言えるでしょう。また、不動産投資では中長期的に運用を行う必要があるため、将来的な賃貸需要にも注目しておくことが重要です。
また、前項で述べたように人口が増加している仙台市であっても、供給される賃貸物件が多いエリアでは供給過多となり、賃貸住宅の需要が減少します。投資を検討しているエリアの家賃相場や推移を確認したり、リアルな空室状況を管理会社へヒアリングするなど、自身でできるリスク対策も検討してみましょう。
まとめ
宮城県の不動産投資についてあらゆる角度から検証してみました。「賃貸用の住宅」で空き家が増えていることはネックですが、1畳当たりの家賃の高さ、借家率の高さなどメリットもあります。
宮城県での不動産投資を検討する際は、現時点での表面利回りやランニングコストだけに注視するのではなく、中長期的な目線を持ち、将来の人口動態や地価推移に着目することも重要なポイントとなってきます。このようなメリットとデメリットを適切に判断して、検討するようにしましょう。
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