不動産CFのCOZUCHI、新ファンド「広尾一棟ビル」を募集へ。想定利回り7%
LAETOLI株式会社は不動産クラウドファンディング（CF）サービス「COZUCHI（コヅチ）」で、新プロジェクト「広尾 一棟ビル」の情報を公開した。投資対象は東京メトロ日比谷線「広尾駅」から徒歩4分の一棟ビルで、募集金額は4億5千万円で、特別優先募集（2億2千500万円）を行う。想定利回りは年利7%（キャピタルゲイン4.5％、インカムゲイン2.5％）、運用期間は9月6日から12ヶ月。抽選形式で、特別優先募集を8月17日午後7時から19日午後1時まで、一般募集を20日午後7時から23日午後1時まで受付ける。投資金額は1万円から、上限額は3千万円。
本ファンドで特別優先権使用対象となる投資家には8月16日に個別にメール配信する予定。なお、現在運用が終了している「港区広尾Ⅲファンド」に出資した投資家は、本ファンド応募に関しては当時出資額を上限に、当選確定とする。
本物件はコヅチの事業会社である株式会社TRIAD社が3年前に取得し、前サービスである「WARASHIBE（ワラシベ）」でインカムゲイン型ファンドをメインに複数運用していた。敷地面積は107.22㎡、建物は鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建、延床面積は1階が78.17㎡ 2階78.69㎡、3階69.17㎡、4階61.49㎡、地下1階85.6㎡。
LAETOLI社によると、築年数は経っているが建築やデザインが現在でも通用する仕様で、安定的な収益物件として長期保有することも可能なところ、直近で3,4階のテナントが契約満了で退去し、空室となるため、 自己利用兼投資目的の法人や富裕層等も売却先ターゲットになると判断。長期保有から売却へ方針転換した。
19年の仕入れ検討時では利回りとしてみると相場程度だったが、TRIAD社により調査を進めると、売主が自己利用し、テナントニーズを意識したリーシングが行われていなかったため相場よりも低い賃料設定がなされていると判明。このため、「適切な修繕とリーシングで賃料上昇と利回りの大幅な改善が見込める」と判断し、取得に至った。
資産価値を維持およびバリューアップのため、17項目にわたる修繕工事を現在まで継続的に行っている。現在の賃料坪単価は取得当時と比較すると約33％上昇し、今回3、4階で新たにリノベーション工事を行い、賃料改定を狙うことで、取得当時と比較して賃料坪単価は約47％の賃料上昇となる見込み。
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