目黒区のマンション売却相場は？間取りや築年数、購入検討者数のデータから検証
東京都目黒区は、中目黒や自由が丘、学芸大学など、各種の住みたいまちランキングで上位に入るエリアを数多く抱える特別区です。「東京都の人口（推計）」によると2022年9月1日時点の人口は284,569人となっており、東京23区では15番目の多さとなっています。
地域ブランドも高く住みやすいエリアが多い目黒区内ではどのような中古マンションの傾向があるのか、今回のコラムでは「三井のリハウス」が公開している間取りや築年数、価格の傾向、購入検討者の数などデータをもとに検証していきます。
三井のリハウス
三井のリハウスは、三井グループの不動産会社「三井不動産リアルティ」が行っている不動産コンサルティング事業の名称です。全国に店舗を展開しており、大手不動産会社ならではのネットワークを強みに不動産仲介事業に特化したサービスを提供しています。豊富な取引実績は数字にも表れており、1986年度～2021年度の36年連続で全国仲介取扱件数No.1（※新聞報道などをもとに同社調べ））となっています。
主な事業は、個人向けの不動産における、売却、購入、賃貸に関するさまざまなサービスの提供です。不動産売却に関しては、不動産売買のプロによる査定を依頼することができます。売却するかどうかの判断は査定後に決められるため、「まずは価格を知りたい」「売却するか活用するか悩んでいる」という方でも利用しやすい不動産査定サービスとなっています。
目次
- 目黒区で販売されている中古マンションの平均価格
- 目黒区で販売されている中古マンションの間取りにおける特徴
- 目黒区で販売されている中古マンションの築年数における特徴
- 目黒区のマンションの購入を検討している人数
- まとめ
1 目黒区で販売されている中古マンションの平均価格
三井のリハウスでは、自社で取り扱っている物件の売出情報について、東京23区別に売り出し中物件数と平均価格などのデータを提供しています。そのデータをもとに、東京23区における中古マンションについて、平均価格（2022年10月17日時点）の上位5位までと目黒区をランキングにしたのが下記の表です。
東京23区における中古マンションの平均価格
| 順位 | 区 | 平均価格 |
|---|---|---|
| 1位 | 港区 | 1億5,101万円 |
| 2位 | 千代田区 | 1億4,342万円 |
| 3位 | 渋谷区 | 1億666万円 |
| 4位 | 中央区 | 9,332万円 |
| 5位 | 品川区 | 8,539万円 |
| 7位 | 目黒区 | 7,859万円 |
目黒区で販売されている中古マンションの平均価格は7,859万円で、東京23区内では7番目に位置しています。2022年9月15日の時点では7,377万円となっており、482万円の上昇となっています。
また下記の表は、東京23区で販売されているマンションの数を区別にランキングにしたものです。上位5番目までの区と目黒区で、どれくらい物件が販売されているのか、見てみましょう。
東京23区で販売されているマンションの数
| 順位 | 区 | 物件数 |
|---|---|---|
| 1位 | 港区 | 447件 |
| 2位 | 世田谷区 | 339件 |
| 3位 | 新宿区 | 321件 |
| 4位 | 渋谷区 | 300件 |
| 5位 | 江東区 | 198件 |
| 9位 | 目黒区 | 172件 |
目黒区で販売されている中古マンションの数は172件で、159件だった2022年9月15日時点に比べて13件増えています。
一方、価格の変動についてまとめたのが下記の表です。2022年9月15日からの価格の変動について、東京23区内で大きい順から5番目までを表しています。
2022年9月15日～10月17日の間でマンション価格の変動が大きいエリア
| 順位 | 区 | 価格変動幅 |
|---|---|---|
| 1位 | 品川区 | 590万円 |
| 2位 | 目黒区 | 482万円 |
| 3位 | 荒川区 | 386万円 |
| 4位 | 豊島区 | 303万円 |
| 5位 | 文京区 | 182万円 |
東京23区のうち価格が上昇したのが14区あり、そのうち目黒区で販売されている中古マンションの平均価格は、2022年9月15日時点から482万円の上昇となっています。最も上昇した品川区に続いて、上昇幅は2番目に位置しています。
物件数が増えて、平均価格も増えていることから、平均価格よりも高い価格の物件が増えていることも推測できます。
2 目黒区で販売されている中古マンションの間取りにおける特徴
次は、販売されている中古マンションの間取りに関する検証です。目黒区で販売されている172件について、間取り別に物件数をカウントすると下記のようになります。
間取り別の売出物件数
| 間取り | 物件数 | 割合 |
|---|---|---|
| ワンルーム | 8件 | 4.7％ |
| 1LDK | 78件 | 45.3％ |
| 2LDK | 60件 | 34.9％ |
| 3LDK | 22件 | 12.8％ |
| 4LDK | 4件 | 2.3％ |
目黒区で販売されている中古マンションのうち、最も多い間取りは78件の1LDKです。全体の45.3％を占めています。1LDKと2LDKを合わせると138件で、全体の8割以上となる80.2％となっています。
さらに細かく分析できるように、下記の表では価格帯と間取りの組み合わせについて上位の5番目までをまとめています。
マンションの価格帯と間取りの組み合わせ
| 順位 | 間取り×価格帯 | 物件数 |
|---|---|---|
| 1位 | 1LDK×4,000万円超〜6,000万円 | 26件 |
| 2位 | 1LDK×6,000万円超〜8,000万円 | 15件 |
| 3位 | 1LDK×3,000万円超〜4,000万円 | 14件 |
| 3位 | 2LDK×6,000万円超〜8,000万円 | 14件 |
| 3位 | 2LDK×8,000万円超〜1億円 | 14件 |
目黒区で販売されているマンションの平均価格は7,859万円ですが、最も多い間取りと価格帯の組み合わせは、平均価格よりも低い「1LDK×4,000万円超〜6,000万円」の26件となっています。
特徴的なのは、3位に3つの価格帯が同数で入っていることです。平均価格の半分程度となる「1LDK×3,000万円超〜4,000万円」と、平均価格帯となる「2LDK×6,000万円超〜8,000万円」、平均価格よりも高額な「2LDK×8,000万円超〜1億円」が同数となっていることから、幅広い価格帯の中古マンションが販売されていることが分かります。
なお、価格帯の低いマンションについては、2,000万円以下の価格帯ではワンルームマンションが1件、1LDKが3件、2LDKが1件、「2,000万円超〜3,000万円」の価格帯ではワンルームが3件、1LDKが2件、2LDKが2件、「3,000万円超〜4,000万円」の価格帯ではワンルームが1件、1LDKが14件、2LDKが5件販売されています。4,000万円以下の物件は合計32件が販売中で、全体の18.6％となっています。
3 目黒区で販売されている中古マンションの築年数における特徴
次は、築年数の特徴について見ていきましょう。目黒区で販売されている中古マンション172件を築年別に分けて、件数とその割合を表したのが下記の表です。
築年数別の中古マンション販売物件数
| 築年数 | 物件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 築15年〜 | 139件 | 80.8％ |
| 築10年〜築14年 | 7件 | 4.1％ |
| 築8年〜築9年 | 4件 | 2.3％ |
| 築6年〜築7年 | 1件 | 0.6％ |
| 築4年〜築5年 | 8件 | 4.7％ |
| 築2年〜築3年 | 7件 | 4.1％ |
| 築1年〜築2年未満 | 2件 | 1.2％ |
| 新築または築1年未満 | 3件 | 1.7％ |
目黒区で販売されている中古マンションは築15年以上の物件が多く、8割以上の80.8％を占めています。一方、築浅物件が多いのも特徴で、「新築または築1年未満」の物件は全体の1.7％の3件、築2年未満で見てみると5件あり、全体の2.9％を占めています。
次は、築年別と価格帯の組み合わせについてです。下記の表では、販売されている物件数の上位5番目までをまとめています。
中古マンションの築年数と販売価格
| 順位 | 築年数×価格帯 | 物件数 |
|---|---|---|
| 1位 | 築15年〜×4,000万円超〜6,000万円 | 30件 |
| 2位 | 築15年〜×8,000万円超〜1億円 | 24件 |
| 3位 | 築15年〜×6,000万円超〜8,000万円 | 23件 |
| 4位 | 築15年〜×1億円超〜1.5億円 | 22件 |
| 5位 | 築15年〜×3,000万円超〜4,000万円 | 20件 |
目黒区で販売されている中古マンションは築15年以上の物件が8割以上を占めているため、1位から5位まではすべて築15年以上となっています。そのうち最も多い築年数と価格帯の組み合わせは、「築15年〜×4,000万円超〜6,000万円」です。30件が販売されており、全体の17.4％となっています。
ただし、5位「築15年〜×3,000万円超〜4,000万円」も20件（11.6％）が販売されており、1位との差は10件となります。
4 目黒区のマンションの購入を検討している人数
マンションを売却する際に、購入を検討されている方がどれくらいいるのか分かると、価格設定などに役立てることができます。
三井のリハウスでは、各区においてマンションの購入を検討されている方の人数を希望価格別に表示しています。その数字をもとに、東京23区の購入検討者数の上位5番目までと目黒区を表したのが下記の表です。
エリア別のマンション購入検討者数
| 順位 | 区 | 購入検討者数 |
|---|---|---|
| 1位 | 世田谷区 | 3,878人 |
| 2位 | 港区 | 3,299人 |
| 3位 | 渋谷区 | 2,965人 |
| 4位 | 江東区 | 2,717人 |
| 5位 | 杉並区 | 2,650人 |
| 8位 | 目黒区 | 2,412人 |
目黒区のマンション購入を検討されている方の数は2,412人で、東京23区内で8番目に多くなっています。2022年9月15日時点では2,443人となっており、31人の減少となっています。
また価格帯別に分けると、下記のようになります。
価格帯別のマンション購入検討者数
| 順位 | 価格帯 | 購入検討者数 |
|---|---|---|
| 1位 | 1億円超〜1.5億円超 | 417人（17.3％） |
| 2位 | 1.5億円超〜 | 377人（15.6％） |
| 3位 | 7,000万円超〜8,000万円 | 320人（13.3％） |
| 4位 | 6,000万円超〜7,000万円 | 285人（11.8％） |
| 5位 | 9,000万円超〜1億円 | 283人（11.7％） |
最も多い価格帯は「1億円超〜1.5億円」の417人で、全体の17.3％を占めています。2番目に多いのが、「1.5億円〜」の377人です。2つ合わせると794人となり、32.9％を占めています。
また、3,000万円以下の中古マンションの購入を検討されている方が78人、4,000万円以下が73人、5,000万円以下が144人おり、合計すると5,000万円以下の物件を求めている方は295人となっています。これは全体の12.2％を占めています。
まとめ
三井のリハウスの2022年10月17日時点のデータから、東京都目黒区で販売されている中古マンションに関する傾向を解説しました。まとめると下記のようになります。
- 販売されている中古マンションの平均価格は東京23区内で7番目に高い
- 販売されている中古マンションの件数は東京23区内で9番目に多い
- 平均価格は2022年9月15日の時点から23区内で2番目に高い482万円上昇
- 販売されているマンションのうち最も多い間取りは1LDKの45.3％
- 最も多く販売されている間取りと価格帯の組み合わせは1LDKの「4,000万円超〜6,000万円」
- 最も多く販売されている築年数の区分は「築15年〜」（80.8％）
- 最も多く販売されている築年数と価格帯の組み合わせは築15年以上の「4,000万円超〜6,000万円」
- 目黒区内のマンション購入を検討している人は2,412人で、2022年9月15日時点よりも31人減少
- 購入検討者のうち、1億円以上の物件を求めているのは794人（32.9％）
東京都目黒区の中古マンション市場は、2022年9月15日時点に比べて平均価格が482万円上昇しています。購入を検討されている方のうち約3割に当たる794人が1億円以上の物件を求めている一方、平均価格も上昇していることから中古マンション市場は活発化していると推測できます。
ただし東京の不動産市場は流動性が高く、売出情報のデータも日々変動があります。本記事でご紹介した内容については、三井のリハウスが提供している、2022年10月17日時点のデータであることをご理解の上、参考にしてください。
また、三井のリハウスにおける東京都目黒区の取引実績（2012年10月〜2022年9月）は、マンションが1,864件、一戸建て・土地が900件で合計が2,764件となっています。より詳細な情報や売却戦略については、三井のリハウスの無料査定を受けることで、査定価格や査定の根拠を知ることができます。売却に迷っている方でも利用することができるため、「まずは価格を知りたい」という方でも、実際に査定を受けることも検討されてみると良いでしょう。
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