管理費が安い不動産投資会社は？5社の管理体制や設備保証の内容を比較

管理費が安い不動産投資会社は？5社の管理体制や設備保証の内容を比較

不動産投資では、取得した物件の運営に管理費などの必要経費がかかります。収入に対して経費が大きくなると、経営を圧迫してしまったり、最終的に手元に残る資金が少なくなるなどのデメリットがあります。

今回のコラムでは、不動産投資の必要経費の一つである管理費にフォーカスします。管理費の安い不動産投資会社5社を紹介し、管理体制や設備保証などについても解説していきます。

1. 不動産投資における必要経費とは
   1-1．不動産投資における固定費と変動費
   1-2．固定費を削減するメリット
   1-3．管理費などの固定費を削減するデメリット・注意点
2. 管理費が安い不動産投資会社5社の管理・設備保証を比較
   2-1．クリアルパートナーズ
   2-2．エイマックス
   2-3．湘建
   2-4．トーシンパートナーズ
   2-5．プロパティエージェント
3. まとめ

1　不動産投資における必要経費とは

不動産投資を行う際に必要な経費は、固定費と変動費があります。具体的にどのような経費があるのか見ていきましょう。

1-1　不動産投資における固定費と変動費

不動産投資にかかる経費には、大きく2つに分けることができます。固定費とは状況に関わらず定期的に発生する経費のことで、一方の変動費は状況によって発生したり、金額が変わる経費を指します。物件を運営する際に発生する経費を固定費と変動費それぞれに分けると、下記のようになります。

固定費を削減することができると継続的なコストダウンができるようになります。次の項目で詳しく見てみましょう。

1-2　管理費などの固定費を削減するメリット

固定費は定期的に必要になる費用ですが、削減できるものと削減できないものがあります。例えば、税金は金額が決められているため、削減する方法はありません。また修繕積立金もマンションの管理組合が決定しているため、削減することはできません。

一方、管理委託費や損害保険料、メンテナンス費用などは業者を変更したり、交渉するなどでコストダウンを図ることが可能です。例えば、管理委託費を1万円から5,000円に下げることができると、実質利回りが向上し、キャッシュフローが改善されることになります。

固定費は継続的にかかる費用であるため、少額の価格差であっても投資のパフォーマンスに大きく影響します。長期的な運用が必要な不動産投資においては、固定費を削減することで投資効率を向上する大きな効果が期待できます。

1-3　管理費などの固定費を削減するデメリット・注意点

管理費のような固定費を削減する際は、かかる経費と受けられるサービスの質のバランスをとった検証が必要です。

管理業務にフォーカスして確認してみましょう。管理会社の業務は入居者募集からクレーム対応、修繕工事や退去時の立ち会いなど多岐にわたります。管理費を削減することで、これらの入居者を確保するために必要な管理業務が、適切に行われない可能性があります。

管理業者や投資用物件を選ぶ際に、管理費用と管理内容を正しく把握してから検討することが大切です。次の項目では、管理費用の安い不動産投資会社5社について比較して紹介していきます。

2　管理費が安い不動産投資会社5社の管理・設備保証を比較

投資用マンションを供給する不動産投資会社では管理業務も行っていますが、下記の表を見てわかるようにそれぞれに管理費用や内容が異なります。そこでこの項目では、管理費用を公開している不動産投資会社のうち、料金設定が低い下記の5社について詳しく紹介していきます。

2-1　クリアルパートナーズ

投資用区分マンションを中心に、1棟マンション、太陽光発電といった資産運用商品を提案する不動産投資会社です。

公認会計士や税理士などの専門家がライフプランニング・サポートを重視し、資産運用の手段の一つとして不動産投資を提案しているのが特徴的です。不動産投資に加えて、資産形成や税金などに関する丁寧なアドバイスも期待できます。

豊富な金融機関と提携しているのも強みで、金利1％からの不動産投資ローンを提供しています。また自社でDXアプリを開発しており、所有物件の基本情報や、毎月の送金明細、入居者情報、年間収支報告などを手元でいつでも確認することができます。最新の物件情報も手元に届くため、資産運用のタイミングを検討する際にも便利です。

管理プランの特徴

賃貸管理サービスは下記の3つのプランから選べるため、物件オーナーの投資スタイルに合わせることができます。

修繕リスクを軽減したい場合は設備保証プラン、空室リスクも修繕リスクも不安な場合は完全保証プランといったように、月額手数料や保証内容によって管理プランを選ぶことができます。

2-2　エイマックス（A-MAX）

資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げ、東京23区内で投資用中古マンションの仕入れ・販売を手掛けている不動産投資会社です。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田浩平氏を中心に物件を厳選している点が特徴的です。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

毎月、表に出ない情報の中から立地条件や建物管理の状況、賃料相場、駅ごとの人口増加率、物件の資産価値などの厳格な基準で物件特定を行っています。実際に仕入れるのは、2,000件以上のうち数十件だけで、丁寧に物件選定を行っていることが伺えます。

管理プランの特徴

管理委託料は月額2,200円（税込）となっており、部屋の管理や入居者とのやりとり、退去の立ち会い、新たな入居者の募集などすべての管理業務を代行しています。また同社の管理プランでは、空室保証と設備保証、家賃滞納保証の3つがセットされている点もメリットとなります。

• 空室保証：空室が発生した場合、購入後5年間は60日経過後から入居者が決定するまで査定家賃の80％を保証
• 設備等保証：物件購入後3年間は、設備交換および内装工事費用を何度でも全額負担
• 家賃滞納100％保証：入居者による家賃滞納が発生した場合、家賃の100％を保証

中古マンション投資は物件の劣化や入居者確保などが懸念されますが、同社の管理プランは空室リスク、修繕リスク、家賃滞納リスクに対する不安を軽減するプランとなっています。

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2-3　リズム（REISM）

東京23区内で中古ワンルームマンション投資などを手掛ける不動産投資会社です。供給する物件の9割以上が2,800万円以下となっており、初めてでも購入しやすい価格帯になっています。中でも好評を得ているのが、個性的なリノベーションを施して提供するリノベーション投資です。

「待ってでも住みたい」という方のために、退去が決まったらお知らせする「ウェイティング機能」を公式サイトに設置しているのも特徴で、人気の部屋には50人以上も登録があるケースもあります。累計では2021年2月時点で18,386件となっており、各物件の入居率の高さや長期入居につながっています。

管理プランの特徴

管理プランは、賃料滞納に対する100％の保証がついた「賃料管理代行システム」（月額2,000円、税別）を用意しています。入居者募集からトラブル対応まですべて賃貸管理のプロが代行しているほか、24時間365日対応のリズムサポートクラブも設置しています。設備の不具合や鍵の紛失といった入居者からの問い合わせやトラブル、相談ごとなどに対応しています。

また高額になりがちな設備の修理費用を保証する「安心設備保証サービス」を月額1,300円（税込）で提供しています。対象設備が故障した場合、製造から最大20年以内であれば何度でも修理・交換費用を保証しています。一方、空室リスクへの対策としては、空室時でも査定賃料の90％が支払われる「借り上げシステム」も用意しています。

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2-3　湘建

オリジナルブランドマンション「SHOKEN Residence」シリーズを展開する不動産投資会社です。投資用不動産や居住用不動産の販売、賃貸仲介、管理業務といったように住まいに関する幅広いニーズに対応する不動産の総合企業として豊富なノウハウを築いているのも特徴です。

不動産投資は、東京・横浜エリアを中心に新築マンションのほか中古ワンルームマンションの販売も手掛けています。事業性や資産性を確保するために最寄り駅から徒歩8分以内の物件にこだわり、入居率99.7%（2020年11月末実績）を実現しています。

管理プランの特徴

管理プランは、「集金代行システム」と「家賃保証システム」の2つのシステムを用意しています。「集金代行システム」は月額3,000円で、入居者募集やクレーム対応などの幅広い管理業務を担当しています。

一方の「家賃保証システム」（査定賃料10％）は、空室時の家賃を査定賃料の90％保証する仕組みで、設備の修理費用や原状回復のための修繕費も下記のように保証する内容になっています。

• エアコン関係…修理メンテナンス（5年）
• 洗浄器付き便座…修理メンテナンス（5年）
• 給湯器…修理メンテナンス（5年）
• ユニットバス…修理メンテナンス（7年）
• クロス…修理メンテナンス（5年）
• 建具…修理メンテナンス（5年）

設備保証サービスの対象品目は幅広く、上記を含め21品目となっています。やや管理費は高い水準となりますが、設備の故障などに対する修理や交換が保証されるため、低リスクの運用を検討したい方に向いたプランとなります。

2-4　トーシンパートナーズ

東京都心部・横浜市・川崎市で、「フェニックス」と「ZOOM」という2つの投資用ブランドマンションを展開している不動産投資会社です。創業から30年以上の経験とデータを活かしたエリア選定でこれまでに275棟13,700戸以上を供給しており、豊富な賃貸経営のノウハウを背景にしたマンション管理体制が整っています。

手掛ける物件は普遍的な美しさを目指したデザイン性を追及しており、「ZOOM」シリーズは9年連続13物件でグッドデザイン賞を受賞しています。このようなマンションブランドの知名度の高さも同社の強みと言えるでしょう。

管理プランの特徴

家賃の集金、入居者募集、契約締結および更新、建物のメンテナンス、クレーム処理といった通常の管理業務は、グループ企業の「トーシンコミュニティー」が担当して行っています。管理プランは「管理代行システム」と「借上システム」の2つを用意しており、「管理代行システム」は月額賃料に合わせて管理委託料が下記のように変わる仕組みです。

また「借上システム」は、長期間の空室が不安なオーナー向けのプランで、査定賃料の90％で借り上げる仕組みになっています。原状回復費用が同社の負担となっているのも特徴です。

2-5　プロパティエージェント

創業から19年連続で増収増益を続けている東証プライム市場上場の不動産投資会社です。東京23区・横浜エリアに特化し、新築マンションと中古マンションのどちらも提供しています。

品質管理を徹底するために、スコアリングによって提供する物件を評価している点も特徴的です。資産性･収益性･移動率の3つを軸に、「駅からの体感距離」「乗降客数」「需給バランス」「長期修繕計画の変動性」など約50以上の項目で判断しており、入居率99.40%（2022年9月時点）という高い実績を持っています。

管理プランの特徴

管理プランは、「集金代行」と「家賃保証」の2つの仕組みを揃えています。どちらも入居者募集や退去時のクリーニング、クレーム対応など、賃貸管理のプロによる丁寧な管理業務を提供しています。

プランの相違点は、家賃保証の有無と管理手数料です。「集金代行」の場合は家賃の3.5％となっており、家賃が10万円であれば管理手数料は3,500円となります。このうち1％がリフォーム積立金として積み立てられるため、管理手数料は実質2.5％と考えることができます。

一方の「家賃保証」は上記のサポートサービスに加えて、プロパティエージェントが物件を借り上げることで借り上げ珍重が保証される仕組みです。こちらは家賃の10％が管理手数料となります。

また、設備交換を保証する設備補償サービスも用意されています。プラン内容は下記の表にあるように、「プランA」（月額1,480円）は6品目、「プランB」（月額4,980円）は13品目が対象となっています。

同社で購入した物件であれば、新築でも中古でも、他社ブランドのマンションでも対象となります。また建物の築年数が無制限なのも特徴です。1回の修理代は10万円までで、修理回数は無制限となっています。

このほか、原状回復費用は標準でセットされており、初回の空室時には10万円まで同社が負担してくれます。2回目以降もリフォーム積立金の金額内であれば、オーナーが費用を別途負担することなく原状回復工事が行われる仕組みになっています。

なお、一定の条件を満たすことで、賃貸管理手数料やサブリースの料金が割引（賃貸管理手数料は最大で無料）になるサービスもあるため、気になる方は個別相談などで確認してみると良いでしょう。

3　まとめ

今回のコラムでは、不動産投資会社5社の管理委託料について、比較して紹介しました。金額だけではなく、内容が各社異なっているため、選ぶ際はサポートの内容まで適切に比較して検討することが大切です。

特に、保証プランが含まれているかどうかは、物件運営にかかる必要経費が大きく異なるため必ず確認しましょう。設備保証も金額だけではなく、対象製品など細かい内容を確認してから選択すると良いでしょう。

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