名古屋のアパート経営に強い不動産投資会社は？始め方や流れも解説

名古屋のアパート経営に強い不動産投資会社は？始め方や流れも解説

230万人が暮らす名古屋市は生産労働人口の比率が高く、アパート経営も検討しやすいエリアの一つです。

一方、多くの不動産会社やハウスメーカーが参入しているエリアでもあり、どのように不動産会社を選んでいけば良いのか悩む方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、名古屋のアパート経営に強い不動産会社を2社紹介し、始め方や注意点についても解説していきます。

目次

1. 名古屋でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント
   1-1．条例に従って駐車場を設ける必要がある
   1-2．エリアによって入居者ターゲットが異なる
2. 名古屋のアパート経営の始め方・流れ
   2-1．中古アパート経営を行う場合
   2-2．新しく土地を取得して新築アパート経営を行う場合
3. 名古屋の新築アパート経営に強い不動産投資会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　名古屋でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント

この項目では、名古屋でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイントについて解説していきます。

1-1　条例に従って駐車場を設ける必要がある

名古屋市を含む愛知県では自動車産業が発達していることもあり、自家用乗用車保有台数は全国1位となっています（※参照：自動車検査登録情報協会「都道府県別・車種別自動車保有台数」）。

こうした県特有の特性もあり、名古屋市で共同住宅を建てる際に、駐車場に関する条例が設けられています。それが「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」です。階数が2階以上で、住戸の数が10戸以上の共同住宅の場合、下記のような駐車場に関するルールがあります。

※参照：名古屋市「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」

例えば、第二種住居地域に10戸の共同住宅を建てる場合、5台分以上の駐車場を敷地内に設置しなければならないのです。

つまり名古屋でアパート経営を始めるには、駐車場が設置できるような土地の確保が重要な条件になるということです。そのため他地域に比べて、土地確保がネックになりやすく、さらに初期費用が高額になりやすい点に注意が必要なのです。

1-2　エリアによって入居者ターゲットが異なる

名古屋市には16の行政区がありますが、その区によって特徴が大きく異なります。そのため、各エリアの特性に沿ったアパートを供給することが、名古屋でのアパート経営では大切なポイントとなります。

一例を挙げると、平均的な部屋の広さが各区で異なります。下記の表は、平成30年に発表された資料「平成30年住宅・土地統計調査結果（名古屋の住宅・土地）≪住宅及び世帯に関する基本集計≫」から、名古屋16区別の「1住宅あたりの規模」に関して「延べ面積」を上位と下位の3番目までを抜粋したものです。

※参照：名古屋市「平成30年住宅・土地統計調査結果（名古屋の住宅・土地）≪住宅及び世帯に関する基本集計≫」

このように最も延べ面積が小さい中区と、最も大きい緑区では2倍近くの差があります。つまり中区は単身者向け住宅が多く、緑区はファミリー向け住宅が多いと推測できます。このように名古屋市の中でもより細かな賃貸ニーズや特性を理解し、アパート経営の入居者ターゲットを適切に把握することが大切です。

2　名古屋のアパート経営の始め方・流れ

アパート経営を始めるには、中古アパートを購入する場合と、新築アパートを購入する2つの方法があります。それぞれの始め方や流れについて見ていきましょう。

2-1　中古アパート経営を行う場合

中古物件を購入してアパート経営を始めるには、まず売却中の物件を探すことから始めます。方法としては、インターネットで調べたり、不動産会社に問い合わせるなどがあります。それ以降の流れは概ね下記のようになります。

1. 中古アパートを探す
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパートが引き渡される
6. 物件の登記を行う

物件を探す場合は、入居者ターゲットを絞り込むことが重要です。例えば、名古屋市のホームページ「NAGOYAライフ」によると、名古屋市は大学生の数が東京都区部、京都市についで3番目に多くなっています。そのため、学生向けの物件に絞って探すといったようにすると、物件が見つけやすくなります。

また名古屋市内の地下鉄は、環状運転をしているなど利便性が良好です。そのため市内に20ある大学の位置と最寄駅を事前に確認しておくと、物件を選ぶ際に役立ちます。

2-2　新しく土地を取得して新築アパート経営を行う場合

一方、新築物件でアパート経営を始める場合は、土地の選定から始めます。下記に代表的な流れを記載していますので、参考にしてください。

1. 土地を探す
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパート業者を選定する
6. 建設工事を開始する
7. 入居者募集を開始する
8. アパートが引き渡される
9. 物件の登記を行う

広い土地の確保が難しい場合は、ワンルームを中心にした物件を検討すると良いでしょう。なお、前述した駐車場に関する条例で駐車場を設けることが定められていますが、自家用車を持たない人が多いと推測されるワンルームマンションには緩和措置を設けています。

例えば、第二種住居地域に建てるアパートの部屋10戸がすべて30㎡未満の場合、駐車場の数は2.5台以上と半分に緩和されます。こうした情報も事前に把握しておくことで、土地探しのハードルを下げることができます。

3　名古屋の新築アパート経営に強い不動産投資会社

前述したように名古屋でのアパート経営には、アパート用地の入手が難しい、地域の特性を把握する必要があるなどの注意点があります。そこで重要なのが、名古屋に拠点を持ち実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）の情報を事前に把握しておくことです。

この項目では、どちらも名古屋市での実績が豊富な「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、7年連続で年間アパート開発棟数全国1位（全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」2015〜2021年度）に輝いている不動産投資会社です。「シノケングループ」の100%子会社で、東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを展開しています。これまで6,000名を超える全国のオーナーと契約し、アパート供給棟数は自社施工で5,000棟以上を数えています。

シノケンプロデュースは福岡市中央区で創業したのち2001年に東京に進出し、首都圏でもアパート販売を開始しています。その後、福岡と東京以外では初めてのオフィスとなる名古屋オフィスを2004年に開設しています。2007年にはアパート経営に必要なLPガス小売販売事業を行う事業会社を設立するなど、名古屋市における不動産投資に早くから注目している企業です。

アパートの特徴

デザイン性に優れたシノケンプロデュースのアパートですが、主力商品の「New Standard」が2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞した実績もあります。ただし外見だけではなく、入居者の快適性を考慮した下記のような特徴があります。

• 独自ルートにより駅から徒歩10分以内の入居ニーズの高いエリアの土地を入手
• 入居者にアンケートを実施し、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準設置
• 独自工法を採用し、防音対策を実施
• 物件は劣化対策等級2に適合しており、概ね50〜60年の長期耐久性能を保有
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

このような物件の特徴に加えて、管理業務はグループ企業のシノケンファシリティーズが担当しており、グループ一丸となってオーナーのアパート経営をサポートしています。そのため42,000戸を超える管理戸数の入居率は、2021年の年間平均で約99％となっています。

金融機関との信頼関係による豊富な融資実績

シノケンプロデュースは、30年以上にわたる金融機関との信頼関係があり、豊富な融資実績を持つことでも知られています。それは、日本で初めて独占業務提携による新築投資用アパート100％ローンを提供したことでも明らかになっています。

現在は、独占契約の金融機関を含めて20行以上と提携しており、金利は1％台から、融資期間は住宅ローンやRC造と同じ35年間のプランも用意しています。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、「オンラインセミナーを受ける」「個別相談会に参加する」「資料を請求する」などの方法があります。それぞれの方法について流れを解説していきます。

オンラインセミナーを受けるには、「無料セミナー」のページで申し込みをします。オンラインセミナーの時間帯が複数表示されるので、参加希望のセミナーを選び、氏名や住所などの必要事項を記入して送信します。

個別相談会については、名古屋をはじめ、東京、仙台、大阪、福岡の各会場でセミナー講師に個別で相談できる「プライベート個別相談会」を行っています。オンラインで相談をすることも可能です。

「まずはシノケンのアパート経営について詳しく知りたい」という方は資料請求も可能です。ノウハウブックを入手することで、自宅でシノケンプロデュースのアパート経営について学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、2006年8月に福岡市中央区で設立した不動産投資会社です。現在は福岡本社と東京本社のほか、国内の10カ所と海外1カ所に拠点を展開しています。名古屋支店は東京支店より以前の2014年4月に開設し、名古屋市を中心にアパートの建設・販売を開始しています。

これまでの供給実績は、主力商品である投資用木造アパート「グランティック」シリーズなどを中心に全国各地に1,000棟を超えています。名古屋市でも、「GRANDTIC 桜本町」「REGALEST 名古屋」など2022年11月末までに約150棟のアパートを供給しており、高い実績を誇っています。

同社がコンセプトとして掲げるのが「堅実なアパート経営」です。そのため「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求したアパートを供給しています。また「堅実なアパート経営」を実現するために、管理体制やサポート体制を充実させているのも同社の特徴です。入居者からの問い合わせに適切に応えられるよう24時間体制を構築しているほか、初回満室保証制度といった保証制度も4つ用意しており、初心者のオーナーにも適したサポートが期待できます。

アパートの特徴

アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」とするアイケンジャパンでは、下記のようなこだわりを持ってアパートの設計および建築を行っています。

• 「老朽化しても入居者が入り続ける」と確信を持てる最寄り駅から徒歩15分以内の土地を入手
• ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準
• RC造と遜色のない防音性能を提供
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減

このほかスマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」も標準装備されています。このように入居者の快適性や利便性に優れた物件となっており、金融機関からも高い評価を獲得しています。そのためオーナーの属性によっては、自己資金400万円未満でアパート経営を始めた方もいます。

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

アパート会社を選ぶ際の目安の一つとなるのが既存物件の入居率です。アイケンジャパンでは、企画施工した物件のうち2021年12月末時点まで継続して賃貸管理を行っている物件は7,232戸あります。この7,232戸における2021年1月から12月までの平均の入居率は99.7％となっており、高い水準を維持していることがわかります。

なお、上述の入居率は、フリーレントや家賃の値下げなど、オーナーの負担が大きい対策を行わない上での数値です。こうした高い入居率の背景には同社がさまざまな努力を行っていることが伺えます。

例えば、アイケンジャパンでは賃貸仲介会社が常に最新の空室リストをチェックできるシステムを構築しています。その他、賃貸仲介会社とは情報交換を適切に行い、物件の魅力を正確に伝えたり、特典を付与するといった施策を実践し、空室対策を行っているのです。

一方、新築時に提案した年間の想定家賃収入に対して、どれだけ家賃収入があったのかを示すのが収益稼働率です。同社が企画開発した物件の収益稼働率は2022年12月末時点で98.3％となっており、こちらも高い水準を維持しています。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでは全国各地でセミナーを開催しており、専用ページから申し込みを行うことで受講することができます。またオンラインセミナーも開催しており、インターネットを通じて受講することも可能です。

セミナーに関する情報は「セミナー情報」のページで確認することができます。それぞれのセミナーに申し込みフォームがあるので、そちらに入力して送信すると申し込みが完了します。

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

産業都市として発達している名古屋市は、豊富な賃貸需要を見込んだアパート経営が期待できる都市の一つです。リニア中央新幹線の開業なども控えており、今後もさらに都市機能の充実や利便性、快適性が高まる予定になっています。

一方、自動車の保有台数が多い名古屋市ではアパートを建設する際に、規定以上の駐車場を設ける必要があるなど注意しなければいけない点もあります。

今回のコラムでは、そのような特徴のある名古屋市で数多くのアパートを供給している「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介しました。名古屋でアパート経営を始める際はぜひ参考にしてください。

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