融資を使わずに始められる不動産投資の方法は？5つの投資を紹介
不動産投資のメリットの一つには、金融機関の融資のレバレッジ効果を期待できる点があります。
しかし、不動産投資で融資を受けるには、物件の担保性だけでなく融資を受けるの人の属性（年収・年齢・勤務先情報など)についても審査が行われます。初めて不動産投資を行う際に、個人事業主の方や会社の勤務年数が低い場合には審査が厳しく、融資を活用できない事例も珍しくありません。
属性が悪く融資を活用できない方々に向けて、当コラムでは融資を使わずに始めることができる不動産投資の方法や注意点などについて紹介していきます。
目次
- 融資を使わずに始められる不動産投資の方法
1-1．築古戸建投資・空き家再生投資
1-2．不動産クラウドファンディング
1-3．REIT（リート）
1-4．共同出資
1-5．転貸（民泊・シェアハウスなど） - 融資を使わずに不動産投資を行うメリット
2-1．不動産投資ローンの金利を支払う必要がない
2-2．銀行の信用が低い状態でも不動産投資を行える - 融資を使わない不動産投資の注意点
3-1．融資を利用した不動産投資に比べて収益化に時間がかかる
3-2．現物投資のケースは手元に防衛資金を残しにくい - まとめ
1．融資を使わずに始められる不動産投資の方法
融資を使わないということは、手元のキャッシュで取得できる低価格帯の物件を探すか、物件の取得をあきらめて小口で出資をしたり、転貸によって利益を獲得していく方法があります。以下、主な5つの方法について詳しく解説していきます。
1-1．築古戸建投資・空き家再生投資
築古戸建投資・空き家再生投資は、購入価格が比較的安価なため融資を活用せずに始められる投資手法として、近年高い人気のある不動産投資です。
築古戸建の投資は、傷んだ箇所や古くなった設備・間取りのリフォームが必要になります。しかし、リフォーム費用で多くの割合を占めるのは人件費なので、自身の手を動かすDIYを行うことで、原材料のみの出費で修繕を行い、修繕費を圧縮して不動産投資を始めることが可能です。
一度劣化すると修繕が難しいRC構造の建造物と異なり、木造住宅は修繕が容易な点も初心者が参入しやすいポイントとなります。
一方、修繕リフォームの見積もりが甘く、DIYが行えないトラブルや高額な修繕費が発生し予想以上の出費が伴う失敗には注意が必要です物件の購入費用に自己資金の大半を投資した後に、自己資金が尽きないようリフォーム費用の見積もりを正しく行う知識が必要な点に注意しましょう。
【関連記事】築古物件のDIY投資を始める方法・手順は？投資家の体験談を紹介
1-2．不動産クラウドファンディング
クラウドファンディングの仕組みを不動産に利用し、実際に不動産の運用を事業者に任せて投資を行う不動産クラウドファンディングも、融資を活用せずに投資を行える手法の1つです。
不動産クラウドファンディングは1つの案件で特定の物件に投資が行えるファンドを多く取り扱っているため、物件ごとに出資するかどうかの投資判断を行いたい方と相性の良い仕組みとなります。
不動産クラウドファンディングは1口単位から購入することができるので、一度に数百万円の投資金が伴う現物投資と異なり1〜10万円の少額から投資が行える点もメリットです。また出資者はリターンを待つだけという特性上、運用の手間が必要ない点も不動産クラウドファンディングを利用する魅力となります。
例えば、LAETOLI株式会社が運営している「COZUCHI（コヅチ）」では1口1万円からの出資が可能で、想定利回りは2.0%～20.0%と幅広く、運用期間が最短3ヶ月～1年程度と比較的短期で、投資を始めやすいサービスです。数十億円規模の大規模案件を定期的に募集しているため、業界内でもかなり注目されています。
その他、東証グロース上場企業のクリアル株式会社が運営する「CREAL（クリアル）」は、2022年11月時点で71件、累計230億円を超える募集を行っており、その中には10億円を超える大型案件もありました。投資機会に恵まれているので投資を始めやすく、また、1万円から投資ができるので、初心者の方でも少ない資金から不動産投資型クラウドファンディングを始められます。、ホテルなどの宿泊施設や保育施設などに加えて、区分マンション案件や一棟マンション案件も扱っているので投資先の分散が可能です。
不動産クラウドファンディングの注意点としては、条件の良い案件は倍率が高く抽選に外れるケースや先着順の案件では募集に間に合わないなど、購入タイミングが難しい点や、証券のように取引所で簡単に売買が行えない流動性の低さなどが挙げられます。
1-3．REIT（リート）
REITは不動産に投資を行う投資信託で、「Real Estate Investment Trust」の頭文字が名前の由来となっています。また日本の証券取引所に上場しているREITを「J-REIT」とも呼ばれており、海外の不動産を取り扱う案件であればREITを通じて日本以外にも投資を行うことが可能です。
REITは不動産投資法人が投資家から募った資金を元に不動産の運用を行い、得た収益を投資家に分配するという仕組みが採用されています。資金調達を行なったプロが多数の不動産に投資を行い投資家に還元する分散型のシステムを採用しており、REITは投資する物件を自身で見定める自信がない方とも相性の良い投資信託です。
さらに、REITは賃貸物件だけではなく、宿泊施設や商業用施設・医療施設といった個人では現物の購入が難しい案件への投資も少額から行うことができます。証券取引所で取り扱うことができるJ-REITなどは売買が難しい不動産クラウドファンディングと異なり、投資家の好きなタイミングで売買が行える点も特徴の1つです。
ただし、売買が容易のため相場の変動が激しく、運営法人が倒産するといったリスクも抱えているため投資家の慎重な投資判断が求められる投資信託の1つでしょう。
【関連記事】REIT（リート）の始め方は？初心者でも分かる投資手順や銘柄選びを解説
1-4．共同出資
信頼できる仲間と共に資金を募り不動産を購入する共同出資も、融資を利用せずに不動産投資を行う選択肢の1つになります。メリットとしては複数人の資金力と投資判断で運用を進めることができるので、1人で不動産投資を進めるよりもリスクも分散することができるメリットがあります。
その他、物件探し・修繕・人脈といった、それぞれ得意分野毎に個性を活かして協力しながら現物の不動産投資が行える点もメリットと言えるでしょう。
ただし、本当に信頼できる仲間でも細かいルールを設定していない場合にはトラブルに繋がる可能性が高く、売却タイミングも相談が必要など自身の自由に不動産を運用できない点は共同出資で注意したいポイントです。
1-5．転貸（民泊・シェアハウスなど）
賃貸として家主から借りた物件をリフォームし、民泊・シェアハウスなどの事業運営によって収益を生む方法も、融資を必要としない不動産投資手法の1つです。民泊・シェアハウスの不動産運用を行うメリットとして、物件を購入する必要がないため非常に低いリスクで不動産業を営むことができる点になります。
ただし、転貸の許可が得られる賃貸物件が非常に限られていることから物件を見つける時間がかかる点や、通常の賃貸契約と異なり入居審査がないため、近隣住民とのトラブルが発生するリスクが高いという点です。
また収益が発生しない間にも家主に家賃を支払う必要があるため、融資を活用した不動産投資と同様に空室リスクといった問題点にも注意が必要でしょう。一方、高利回りを期待できるシェアハウスとしての運用を行うなど、工夫次第とアイディア次第でデメリットを解決することができるのも転貸による不動産投資の魅力となります。
【関連記事】民泊可能物件の探し方は？賃貸と所有、それぞれのケースで解説
2．融資を使わずに不動産投資を行うメリット
2-1．不動産投資ローンの金利を支払う必要がない
融資を使わない不動産投資を行うメリットとして、融資を活用した際に銀行に支払う金利を発生させることなく不動産投資を行うことができる点があります。
不動産投資で融資を活用した場合には、融資額や融資条件に応じて金融機関に金利を支払う必要があり、所得物件が高額であるほど金利が高くなる傾向が強くなります。
融資で発生する金利は物件の取得費とは別に発生する費用なので、出費が増え不動産経営のキャッシュフローを悪化させる要因の一つです。一方、融資を利用しない場合には金利は発生しないので、出費を避けることができる点がメリットとなります。
2-2．銀行の信用が低い状態でも不動産投資を行える
融資を利用するには投資家自身の属性といった信用力が必要になり、審査を通過できない場合は利用することができません。勤続年数が短い方や、個人事業主などの年収に振れ幅がある方は融資を活用するのが難しくなります。
一方で、融資を活用しない不動産投資であれば、現金での一括決済を行うため金融機関の属性評価が低い方でも投資を行うことが可能です。
なお、不動産仲介業者にとっても現金購入は喜ばれる傾向があります。この理由としては、売買契約後に融資審査を通過できなかった際はローン特約によって売買契約を解消することになりますが、売買の不成立によって仲介業者と売主との関係が悪くなるリスクがあるためです。
銀行の信用が低い状態でも不動産投資が行え、現金の一括決済なので不動産仲介業者にも喜ばれるといった点も融資を活用しない不動産投資のメリットでしょう。
3．融資を使わない不動産投資のデメリット、注意点
3-1．融資を利用した不動産投資に比べて収益化に時間がかかる
融資を利用しない不動産物件の注意点は、融資を活用した不動産と比較すると投資元本の回収に時間がかかるといったデメリットです。融資を使わない場合には自己資金を貯める期間が必要になり、また投資資金の回収には数年以上の年月が必要になる場合もあるでしょう。
一方、融資を利用した場合は頭金や諸費用などの少額資金で不動産投資を開始することができるため、本来では自己資金を貯める期間でも収益を見込むことができます。貯金を貯める期間で収益化できない間でも、融資を活用することによりレバレッジを効かせて収益を得ることが可能です。
融資を活用しない不動産投資では、自己資金を貯めている間のロスが発生し収益化に時間がかかる、投資効率が悪化してしまう点に注意しましょう。
3-2．現物投資のケースは手元に防衛資金を残しにくい
不動産投資はリフォームを行なった中古物件の場合には、設備の故障やメンテナンスなど予期せぬ高額な出費が発生する恐れがあります。一方で、融資を活用しない不動産投資の場合には、物件の購入費用や修繕費用に資金を充ててしまうため、これらの修繕やメンテンナンス費などの防衛資金が残しにくい点がデメリットです。
特に、運用開始してすぐに高額な費用が伴う問題が発生した場合には、修繕費用を賄うことができない恐れがあります。想外の出費による撤退リスクも、融資を活用しない不動産投資を行う上で注意したいポイントです。
まとめ
融資を使わずに始めることができる不動産投資の方法や、メリットや注意点について紹介していきました。不動産投資における融資活用の有無は、それぞれメリット・デメリットを抱えているため、双方の特徴を踏まえた上での慎重な投資判断が求められます。
今回は融資を使わずに始めることができる不動産投資の一例や、投資対象についてご紹介しました。それぞれの特徴を押さえて、投資判断の材料として当コラムがお役立ていただければ幸いです。
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