マンション経営の始め方は？初期費用や流れ、初心者が注意したいポイントも

マンション経営の始め方は？初期費用や流れ、初心者が注意したいポイントも

不動産投資の一環でマンション経営を考えている人は少なくないと思いますが、マンション経営には物件をまるごと所有する一棟買いと、一区画から投資をおこなうことができる区分所有があります。

初心者においては、相対的に少ない自己資金で投資にチャレンジできる区分所有でマンション経営を始めるのが有効な選択肢の一つといえます。今回の記事では、区分所有によるマンション経営の始め方や注意点について紹介していきます。

目次

1. マンション経営の方法の比較
2. 区分マンション投資の初期費用
   2-1．区分マンション投資を開始するときの費用
   2-2．自己資金はどれくらい必要？
3. 区分マンション経営を始める流れ
   3-1．物件探し
   3-2．不動産の買い付けを入れる
   3-3．融資の審査を受ける
   3-4．売買契約の締結
   3-5．管理会社の選定
   3-6．金銭消費賃借（金消）契約の締結
   3-7．引き渡し
4. 初心者における区分マンション経営の注意点
   4-1．物件選びは慎重に
   4-2．区分マンション投資のキャッシュフローは少ない・赤字化しやすい
   4-3．長期で投資収益をあげられるよう計画をたてる
   4-4．空室リスクの考え方に注意
5. まとめ

1．マンション経営の「区分」と「一棟」の違い・比較

マンション経営を「マンション物件を保有して賃料収入を得る経営手法」であるとすると、大きく分けて一棟買いと区分所有の二つの方法があります。

• 区分所有：マンションの一室（一区画）のみを所有すること
• 一棟買い：マンション一棟を丸ごと所有すること

同じマンション投資でも、両者の特徴は大きく異なります。両者の違いをみていきましょう。

1-1．マンションの購入に必要な資金

まずは購入金額の違いです。マンションを一棟購入するとなると、地方の築年数が経過した比較的に安価な物件でも数千万円は必要になります。都市部で4〜5階程度の中規模マンションとなると数億円に上ることも少なくありません。購入資金の大部分をローンで賄うとしても、数千万円程度の自己資金が必要となるでしょう。

対して、区分マンションであれば首都圏の新築でも1〜2千万円程度で物件が見つかることもあります。中古まで検討範囲を広げれば1千万円以下の物件すらあります。借入額・自己資金ともかなり抑えて投資にチャレンジ可能です。

1-2．リターン（収益性）とリスク

複数の区画を所有する分、より多額の賃料収入が期待できるのは一棟マンションです。

例えば一室6万円が20区画あるマンションの場合、一棟買いすると諸費用を考慮しない1ヶ月の賃料収入は72万円にもなります。同じ家賃設定が行われている区分投資の場合は、このうち1室を所有するだけなので、1ヶ月6万円の収入です。

リスクの高低については何を尺度にするかによって変わってきます。金額ベースでの損失リスクは、物件の規模が大きく費用やローン支払いが重くなりやすい一棟買いの方が高くなります。

一方、投資案件の単位という観点から空室リスクを見た場合、一棟買いは多数の区画を所有することでリスク分散され、投資物件全体でみると空室率を低く抑えることができます。対して、区分投資で1区画しか所有しない場合は、入居者が退去したらたちまち空室率100％となり、次の入居者が決まるまで賃料収入はゼロになります。

このように、区分投資と一棟買いはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらかに優劣があるというものではありません。しかし、収益性の高い物件の目利きがまだ難しい初心者の場合は、区分投資から始めて金額ベースでの大きな損失を避けるのが有効な選択肢の一つとなります。そこでここからは、区分マンション経営に焦点を当てて紹介していきます。

2．区分マンション投資の初期費用

物件本体の価格にさまざまな諸費用を加えたものが区分マンション投資における初期費用となります。ローンを活用すれば自己資金を抑えることができますが、ローン返済額が多いと月々のキャッシュフローがゼロもしくはマイナスになることもあります。

自己資金の抑制とマンション経営中のキャッシュフロー獲得のどちらを重視するかを踏まえて、適度な金額の自己資金を充当しましょう。

2-1．区分マンション投資を開始するときの費用

区分マンションを購入する場合の初期費用の内訳は次の通りとなります。

区分マンション投資の初期費用

※一つの目安であり実際の価格は物件による**いずれも令和6年（2024年）3月31日までに作成された契約書に適用される軽減税率を前提としたもの

例えば、物件価格が1千万円で、購入金額の全てをローンで賄う場合のは次のようになります。

区分マンション投資の初期費用

※令和6年（2024年）3月31日までに作成された契約書に適用される軽減税率を前提としたもの

上記のケースでは全て合計すると初期費用は1,134万円となります。仮に物件価格部分を全てローンで賄うとしても、諸費用の134万円は自己資金として用意する必要があります。諸費用の金額は物件価格や借入額その他さまざまな要因によって変わってきますが、およそ物件価格の10〜20％程度を一つの目安として見ておきましょう。

2-2．自己資金はどれくらい必要？

仮に不動産投資自体が初めて、区分マンションを購入する場合、本人に一定程度の年収があるならば、自己資金はほぼゼロで投資を始めることも可能ではあります。

このような諸費用だけを自己資金として負担するケースを「フルローン」と言います。その場合なら物件価格の15〜20％、すなわち200万円前後もあれば充分投資可能です。

また、区分マンション経営の場合は、諸費用をローンに組み込んだり、諸費用ローンというものを活用したりして、さらに初期費用を抑えることも可能です。これをオーバーローンといい、この場合は数万円程度と限りなく自己資金ゼロに近い状態からマンション経営を始めることができます。

ただし自己資金ゼロのスキームでは、月々の家賃収入をローン支払いが上回って、毎月赤字になってしまう場合も多くあります。物件売却によって赤字を回収する見立ててであれば、このような投資スキームが絶対にNGというわけではありません。一方で毎月のキャッシュフローをプラスに推移させていきたいのであれば、一定程度の自己資金を充当する必要があります。

例えば、2,000万円で諸費用などを差し引いた実質利回り（＝諸費用を引いた後の年間の賃料収入÷物件価格）が3％の物件があったとすると、年間の賃料収入は60万円、月あたり5万円です。このとき月の返済額を5万円以内に抑えれば月次のキャッシュフローをゼロ以上にできます。

金利1.8％、35年ローン、月返済額5万円のローン借入額目安は1,550万円です。すなわち、この例の場合は2,000万円と1,550万円の差額である450万円と諸費用を自己資金として充当すれば、キャッシュフローをゼロ以上に保てる試算となります。

利回りやローンの条件によって異なりますが、キャッシュフローをプラスにするためには、目安として物件価格の30％程度の自己資金が必要となるケースが多いと言えるでしょう。

3．区分マンション経営を始める流れ

区分マンション経営を始め流れは次のようになります。

• 物件探し
• 不動産の買い付けを入れる
• 融資の審査を受ける
• 売買契約を締結する
• 管理会社の選定か引継ぎを行う
• 金銭消費賃借（金消）契約を締結する
• 引き渡しを行う

3-1．物件探し

まずは購入する区分マンションを探さなければ始まりません。物件情報は不動産投資家向けのポータルサイトに多数掲載されています。そこから購入することも可能ですが、初心者ではどのような物件が良いのかわからない場合も少なくないでしょう。

そこで区分マンションの仲介や販売を扱う不動産会社に相談するのも一つの方法です。自身の資金状況にあわせて、プロの目から見て適切な物件を紹介してもらえるでしょう。

ただし、不動産会社によっては融資額の限界まで物件価格を釣り上げて相場よりも高い金額で販売を行っていたり、家賃保証などのオプションを付けて契約したにも関わらず販売後に倒産してしまうような事業者も存在しています。不動産会社へ相談する際は、できるだけ複数社の比較を行い、慎重に選んでいくことが大切です。

不動産投資会社では、不動産投資について学べるセミナーを定期開催していることがあります。まずは不動産会社のセミナーを複数受講し、どの会社の物件が投資目的に合っているか、信頼できる不動産会社であるかどうか検証すると良いでしょう。

区分マンションのセミナーを開催している主な不動産投資会社

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3-2．不動産の買い付けを入れる

不動産の買い付けとは「仮おさえ」のような状態です。不動産の売買は売買契約の締結により正式に成立しますが、購入者がローンを活用する場合には、ローン審査が通らなければ購入できません。そのため、一旦買い付けによって仮おさえした上で、後続の金融機関の融資審査を受ける形となります。

仮抑えはローン審査が落ちてしまった時には、購入者が負担を負うことなく契約を解除できる仕組み（ローン特約）になっているケースがほとんどです。

3-3．融資の審査を受ける

購入したい物件が決まったら、拠出する自己資金を明確にした上で、融資審査を受けます。その他借入期間や金利の固定・変動なども選ぶ必要があります。融資審査では物件価格や自己資金額を記入しなければならないので、融資審査は購入する物件が定まった後となります。

審査結果は借入額や担保となる不動産の資産価値や自己資金額、年収や勤続年数など様々な要素の影響を受けます。また、金融機関によって審査基準がまちまちなため、ある銀行で落ちても他の銀行では受かった、というケースも珍しくありません。

大手の不動産会社の場合は、提携金融機関を有しており、金利が優遇されたり、審査が通りやすかったりすることもあります。初心者で金融機関の開拓が難しいという人は、提携ローンの活用を検討するのも一案です。

3-4．売買契約の締結

融資審査が通ったタイミングもしくは、審査と並行して物件の売買契約を締結します。審査通過前に契約してしまう場合は、審査落ちした時に負担なく契約が無効になる条項が含まれていることをしっかり確認しましょう。

契約の際には手付金として数万円〜10万円程度の資金を不動産仲介会社に支払う必要があります。また住民票など公的機関で取得が必要な書類を準備しなければなりません。契約締結を速やかに進められるよう手付金をあらかじめ用意しておくとともに、準備が必要な書類は早めに不動産仲介会社に確認しておきましょう。

3-5．管理会社の選定

不動産経営が始まったら、区分マンションの場合は管理会社に管理をお願いする必要があります。

中古物件の場合はすでに既存の管理会社がいるはずなので、そのまま同じ管理会社に管理を引き継いでもらうこともできます。自分で管理会社を探す必要がないため、引き継ぎを活用するケースは比較的多いと言えるでしょう。

一方で、自分で割安で質の高い管理会社を選んで利用することもできます。信頼できる管理会社が見つかりそうな場合には、チャレンジしてみてもよいでしょう。

新築の場合は管理会社の設定は必須ですが、大手の不動産会社を中心に仲介会社のグループが管理まで一括対応している場合もあります。

こうしたサービスを活用すれば管理会社選びは事実上必要なくなり、自社物件の管理を多数手掛けている分品質も期待できます。自分で管理会社を見つけるのが難しいという人は、ぜひ活用してみましょう。

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3-6．金銭消費賃借（金消）契約の締結

ローン審査を無事通過したら、金銭消費賃借（金消）契約というものを結びます。金銭消費賃借（金消）契約とは「金銭を借入れ、また一定のスケジュール及び条件のもと返すことを取り決める契約」で、まさにローンを確定するための契約です。

契約締結時にも、課税証明書や本人確認書類などいくつか必要な書類があるため、不動産仲介会社か契約を結ぶ金融機関に確認して、滞りなく準備しておきましょう。

3-7．引き渡し

物件の引き渡し（決済）当日までに融資の実行と残代金決済を行います。契約途中で支払った手付金も自己資金として決済資金に充当されます。

決済が終わったら司法書士が所有権移転登記に取り掛かります。決済が順調に済んでいる場合には、投資家自身は、引き渡し当日はあまりやることがありません。引き渡しに関するすべての手続きが終わったら司法書士か不動産仲介会社から連絡が来るので、連絡を待ちましょう。

4．初心者における区分マンション経営の注意点

自己資金を抑えて始められるため、初心者に人気の区分マンション経営ですが、物件選び、キャッシュフローや長期の計画、空室リスクなどの観点からいくつか注意すべきポイントがあります。

4-1．物件選びは慎重に

賃貸需要が長期に渡り見込める優良物件を選ぶのは、どの不動産投資においても重要ですが、特に区分マンションの場合は建物が堅牢で、地価の高い地域に立つぶん、賃料収入を物件価格で割って計算される「利回り」が低い傾向にあります。

利回りが低い物件は空室や価格下落のリスクも低い傾向にあるため、区分マンション経営は初心者向きと捉えられがちですが、あくまで「傾向」であり、中には賃貸需要がそこまで見込めないにも関わらず割高に取引される物件も存在する可能性があります。

また、購入時点において需要の豊富な地域だからといって、数十年後も需要が維持されるとは限りません。人口動態やその都市の発展状況、近隣の交通網の動向や再開発の計画有無など、様々な要素を踏まえて、将来にわたって賃貸需要が見込める物件を購入することが大切です。

短期的にはキャッシュフローがゼロ・赤字化するケースも多い分、将来も賃料収入が見込め、資産価値が維持される物件をうまく選んでいきましょう。

4-2．区分マンション投資のキャッシュフローは少ない・赤字化しやすい

区分マンション一区画で得られる賃料収入の規模は数万円程度と相対的に小さくなりがちです。それをローンを組んで購入すると、月々のキャッシュフローはほぼゼロか、赤字化する場合が少なくありません。特にフルローンに近いスキームで購入する場合には、よほど利回りの高い物件でない限り、毎月の収支は赤字で、毎月手出しが発生するケースも多くあります。

ただし、ローンの月々の返済額が数万円で済む分、空室が続き経営が困難になった場合の赤字額も、経済的に余裕があれば支払える程度の金額に収まると言えるでしょう。

将来にわたって返済を継続できるのであれば、赤字が直ちに悪いものとなるわけではありません。投資判断において大事なのは、長期で見た時にどのように投資成果を上げるかという点になります。

4-3．長期で投資収益をあげられるよう計画をたてる

区分マンション経営ではローン返済中は月々の収益はほとんど発生しない、むしろ赤字化する可能性もあります。そこで長期にわたって収支計画を立てて、投資収益をあげられるスキームで経営を行うことが大切です。

区分マンションの収益を実現する方法は大きく二つあります。一つはローン完済後まで保有を継続する方法です。ローンが完済されれば毎月の賃料収入から管理費用を引いた金額がそのままキャッシュフローとなるため、毎月安定的に収入が得られるようになります。

二つ目は物件売却による収益獲得です。購入価格より売却時点の価格が上昇していれば明らかに売買差益が得られます。そこまで行かなくとも、売却価格とローン残債の差額は売却時に現金として受け取ることができる*ため、両者の差額が大きければ収支をプラスにできる可能性があります。近年は都心部を中心にマンション価格が上昇傾向だったこともあり、売却により収益を得た投資家も少なくありません。
*実際には税金や売却時の手数料などが発生する場合がある。

一方で長きにわたり保有を継続すると、物件の修繕費用や維持・管理費用などが発生します。区分マンションの場合は、管理費を支払い、修繕積立金を毎月つみたてる事で、修繕やメンテナンスにおける大きな出費を避けられる仕組みになっているケースが多いです。しかし、想定外の修繕などが発生する可能性もあり、一切の手出しなく経営を継続できるとは限りません。万が一手出しが発生する場合に備えて、余裕資金を確保しておきましょう。

目先は手出しになるとしても、長期でマンション経営を行い、最終的にはきちんと収益が得られるように、計画立てて進めることが大切です。

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4-4　空室リスクの考え方に注意

都市部にある賃貸マンションは「賃貸需要が豊富で空室リスクが低いだろう」と考えられがちです。人口密集地であれば入居したいと考える人も多くなるため、これはあながち間違いではありません。しかし、区分マンション経営の空室リスクの捉え方については注意が必要です。

区分マンションは区画を一つしか保有しないため、その物件の入居者がいなくなると、一時的に賃料収入はゼロとなります。一方で、一棟アパートやマンションを所有していると、全区画が同時に退去するケースは滅多にありません。区画単位の空室率が相対的に高くても、賃料収入がゼロになるリスクは区分マンション経営より低い物件も少なくありません。

区分マンション経営では、賃料収入が一時的に途絶えてローン支払いが全額手出しになるリスクが相対的に大きいといえます。長期でマンション経営をしていればどこかのタイミングでは空室が発生する可能性が高いため、空室時の一時的な収支悪化にあらかじめ備えておきましょう。

まとめ

マンション経営には一棟買いと区分保有があり、それぞれ特徴が大きく異なります。物件価格が低く、自己資金を抑えられる区分マンションの方が取り組むハードルは低いですが、キャッシュフローがマイナスになるスキームとなることが多いため、最終的には投資収益を上げられるように工夫することが大切です。

都市部に立地する物件は利回りが低くリスクも低いと捉えられがちですが、実際のリスクについては将来の人口動態や都市の発展なども見据えて慎重に判断する必要があります。また、一区画しかない分、空室発生により賃料収入がゼロとなるリスクについても見落としてはいけません。

長期にわたって経営を継続するための適切な物件選びや、健全な計画策定が重要です。

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