アパート経営の融資（アパートローン）に強い不動産会社は？厳選2社を比較して紹介

アパート経営の融資（アパートローン）に強い不動産会社は？厳選2社を比較して紹介

多額の資金を必要とするアパート経営において、融資（アパートローン）を良い条件で受けることができるか、また審査に問題なく通過できるかどうかという点は大きなハードルとなり得ます。

そこで今回のコラムでは、融資に強い不動産会社を選ぶメリット、融資に強いアパート経営の不動産会社2社を厳選して紹介していきます。

目次

1. 融資に強い不動産会社を選ぶメリット
   1-1．融資が獲得できないとアパートを入手できない
   1-2．優遇金利などでキャッシュフローが良好になる
   1-3．融資を獲得することでレバレッジ効果が得られる
   1-4．企業としての信頼性も確認できる
2. 融資に強い不動産会社を選ぶデメリット、注意点
3. アパート経営の融資に強い不動産会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　融資に強い不動産会社を選ぶメリット

アパート経営を始める際、頼りになるのが融資に強い不動産会社です。不動産会社が融資に強いとどのようなメリットがあるのか、代表的な4つの理由について解説していきます。

1-1　融資が獲得できないとアパートを入手できない

アパート経営を行うには、入居者に貸し出すアパートを購入する必要があります。築年数が経っており、入居率が高くない、立地条件も良くないというのであれば数百万円という物件もありますが、長期的な運用を目指すのであれば中古物件でも数千万円から1億円程度のアパートを選ぶことが目安になります。

しかし、それほどの自己資金を用意できる方は多くありません。そこで必要になるのが金融機関からの融資（アパートローン）です。

金融機関と提携していたり、融資実績が豊富な不動産会社を選ぶことで融資を受けられる可能性が高くなります。また不動産会社が複数の金融機関と提携していれば、それぞれの金融機関に融資の申し込みをすることができます。

この際、1つの金融機関に断られても、他の金融機関の審査を通ればアパート経営を始められるということになります。複数の金融機関から「融資は可能」という返事をもらえた場合には、条件のいい金融機関を選ぶことができるといったメリットもあります。

1-2　優遇金利などでキャッシュフローが良好になる

不動産会社と金融機関の関係性が強いと、融資審査に通りやすくなるだけではなく、優遇プランが適用になることがあります。この際、金利や返済期間、融資額などが優遇されることになります。例えば、金利が2％の場合と、優遇プランが適用されて金利が1％になる場合とでは、下記のように返済金額が大きく異なります。

5,000万円の融資を受けて30年で返済する場合

※元利均等返済でシミュレーション

金利が1％の方が月額の支払いは2万円以上安くなり、その分手元に残る資金が多くなります。また利息を含めた総支払額が半分以下になることもメリットです。

リフォームや外壁塗装などの修繕費や設備費に回せるため、空室対策をしやすくなります。低金利で融資を受けることは、アパートの資産価値を長期間にわたって維持することにもつながるのです。

また、返済期間を長く設定できるかという視点も大切です。返済期間が長期になると利息の総返済額は増加するものの、月額返済額を低く抑えられ、月々のキャッシュフローが良好になるというメリットがあります。

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1-3　融資を獲得することでレバレッジ効果が得られる

不動産投資の特徴の一つにレバレッジ効果が得られることがあります。レバレッジとは「てこの原理」を指す言葉で、融資を得ることで投資元本より大きな規模の資産に投資するのと同等の効果を得ることを意味します。

例えば、800万円の自己資金で4,000万円の中古アパートが購入できた場合、アパートに金融機関の抵当権が設定されますが、4,000万円の資産を800万円の自己資金で取得したことになります。

つまり融資に強い不動産会社を選び、好条件の融資を獲得することができれば、レバレッジ効果を得ながらアパート経営ができるということなのです。

1-4　企業としての信頼性も確認できる

不動産会社と金融機関の関係性は、不動産会社が供給するアパートへの高い評価があってこそ築かれるものです。例えば、過去に融資した物件のオーナーが融資した金額を返済できなくなった場合、物件を提供した不動産会社に対する金融機関からの評価は低くなります。

反対に、融資したオーナーが遅滞なく返済しているケースが多い場合、稼働率が高い物件を数多く供給しているということで評価が高くなります。つまり、提携金融機関の多さは、長期運用に適した物件を供給している不動産会社かどうかという一つの指標ともなります。

2．融資に強い不動産会社を選ぶデメリット、注意点

融資に強い不動産会社を選ぶ注意点としては、どのような背景があって金融機関から高い評価を得ているのか、という観点が重要になります。

例えば、過去には融資を受ける方の属性評価を高めるために年収を偽装したり、物件の稼働率を実際よりも高く見積もったりなどの不正事件が起きています。（※スルガ銀行不正融資問題）

その他、投資物件には使用できない低金利の住宅ローン（フラット35）を悪用した事件も起きています。（※アルヒ・アプラス不正融資）

不正融資に巻き込まれると一括返済を求められたり、金融機関からの信頼性も低くなってしまったりなどのリスクがあります。長期的にアパート経営を行うのであれば、悪質な不動産会社と関係を持たないということも重要なポイントとなるのです。

融資に強い不動産会社を探す際は、どのような背景があって金融機関から高く評価されているのか、過去の実績や物件の特徴からしっかり確認することが大切です。

3　アパート経営の融資に強い不動産会社

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、アパート供給棟数が自社施工で5,000棟以上を数える不動産投資会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとして土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供しています。全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」の「年間アパート開発棟数部門」では、7年連続（2015〜2021年度）で全国1位に輝いています。

独占契約を含めて20行以上の金融機関と締結

シノケングループは、1990年の創業以来30年以上にわたり金融機関との取引実績を築いており、新築アパート経営において日本で初めて独占提携ローンを提供したことでも知られています。

2023年6月時点、独占契約を含めて20行以上の金融機関と提携しており、主な取引金融機関は下記になっています。

• SBI新生銀行
• きらぼし銀行
• 東京スター銀行
• 佐賀銀行
• 島根銀行

約40％のオーナーが自己資金500万円未満で物件を購入できており、物件が高い評価を得ていることが伺えます。オーナーの属性によっては、金利1％台、RC物件と同程度の35年の返済期間などでの紹介実績もあります。

最寄り駅から徒歩10分以内の立地にこだわった土地を取得

シノケンプロデュースでは、通勤や通学がしやすいように大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内、賃貸需要の高い最寄り駅から徒歩10分以内の立地にこだわって土地の取得を行っています。

アパートブランドは「ハーモニーテラス（Harmony Terrace）」などがあり、取得した土地の形状や特性に合わせて1棟ずつオリジナルの設計を施すのが特徴です。デザイン性に優れており、2016年には2つのアパートシリーズでグッドデザイン賞をダブル受賞しています。

アンケートによって人気の高い独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓、システムキッチン、カラーモニター付きインターフォンといった設備を標準装備しています。またオートロックや防犯カメラ、人感センサー付きライトなど、セキュリティ面にも優れています。

既存物件の入居率は98.39％（2022年平均）

シノケンプロデュースが供給したアパートのうち、グループ会社のシノケンファシリティーズが管理を行っているのは2023年3月末時点で45,000戸以上となっており、2022年の年間平均入居率は98.39％となっています。

なおシノケンファシリティーズでは、アパート経営に欠かせない入居者募集、入居者対応、建物メンテナンス・改修工事などの賃貸管理業務をオーナーに代わって担当しています。2021年4月時点で5,000店舗以上の仲介業者と提携しており、仲介店と良好な関係を築いていることも入居率の高さにつながっています。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、累計1,000棟以上のアパートを全国で供給している不動産投資会社です。「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げており、「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを展開しています。

自己資金が400万円以下のオーナーに融資実績

供給する物件に対する評価が高く、金融機関からの信頼も獲得しています。中には自己資金が400万円以下のオーナーにも、融資を実現させた実績があります。

主な取引金融機関は下記になっています。

• 福岡銀行
• 西日本シティ銀行
• みずほ銀行
• 福岡中央銀行
• オリックス銀行
• 七十七銀行
• 十八親和銀行

メガバンクの一つであるみずほ銀行をはじめ、エリアに強い地方銀行とも取引があり、さまざまなタイプの金融機関に申し込みができる可能性があります。

ハイクオリティの室内設備を導入

アイケンジャパンでは「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を基準に土地を選定しており、最寄り駅から徒歩15分以内の土地を取得しています。

アパートシリーズは「グランティック」「レガリスト」などを用意しており、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準にしています。最新型設備の導入にも積極的で、スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」を導入している物件も用意しています。

既存物件の入居率は99.7％（2021年平均）

入居者募集から家賃集金、退去時精算、クレーム対応、清掃などのメンテナンスといった管理業務全般を代行しており、充実したアパート管理を提供しています。専用のホームページを提供しているのも特徴で、収支明細や清掃状況がすぐにわかるようになっています。入居者からの問い合わせには、24時間体制で対応できる体制を構築しています。

仲介店と情報交換をし、お互いに協力し合える関係を構築していることが高い入居率につながっています。2021年12月末時点で7,232戸の賃貸管理を行っており、2021年1月から12月までの平均入居率は99.7％となっています。また、高い入居率を保つ方法として効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行っておらず、オーナーの負担が大きくないという点も特徴です。

まとめ

アパート経営では金融機関からの融資を受けるケースが多く、そのため融資に強い不動産会社を選ぶことはアパート経営の成否に影響を及ぼします。

今回のコラムでは、これまでの実績を踏まえて融資に強い2社の不動産会社を紹介しました。ただし、金融機関ではオーナーの方の属性を審査して、融資の可否を判断します。

融資に強い不動産会社を選ぶとともに、年収や勤続年数、借入金の額など自身の属性も確認しておきましょう。属性が良好であればより良い条件で、融資が獲得できる可能性があります。

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