不動産投資において、投資用不動産の取得にかかる費用の地域差は大きく、それは利回りにも影響を及ぼします。そのため、投資用不動産の取得費用が高く利回りが低い都心よりも、取得費用が安い郊外の投資用不動産を購入して運用した方が良いと考えている方も多いと思いますが、本当にそれで良いのでしょうか？
今回は、不動産投資で資産形成を考えている方に向けて、不動産投資の基本的な考え方や物件の選び方・戦略などについて解説します。
目次
- 不動産投資で資産を形成するために必要な考え方
1-1．建物の資産価値を考慮する
1-2．人口の推移を考慮する - 需要などを考慮しながら戦略を練ることが重要
2-1．土地を仕入れる
2-2．土地・建物を仕入れる
2-3．中古物件を仕入れてリノベーションする - 不動産会社選びも重要
3-1．グローバル・リンク・マネジメント（GLM）
3-2．FJネクスト
3-3．GAテクノロジーズ（Renosy）
3-4．REISM（リズム） - まとめ
1 不動産投資で資産を形成するために必要な考え方
不動産投資は安定した家賃収入が期待できることから、資産運用の1つとして注目されています。投資用不動産の購入には多くの費用が必要ですが、条件を満たしていればローンで投資用不動産を購入できるため、自己資金を抑えて始めることが可能です。
また、近年では金融緩和で銀行の個人・企業への融資が活発になっており、融資先を巡る銀行間の競争から金利が低くなっています。そのため、以前よりも不動産投資を始めやすい環境が整っていると言えます。
しかし、投資用不動産であれば、どのような物件でも安定した家賃収入が期待できるというわけではありません。条件が悪い物件の場合は家賃収入が不安定になるほか、銀行の融資が下りない可能性があるため、不動産投資で資産を形成するための考え方について理解する必要があります。以下で解説していきます。
1-1 建物の資産価値を考慮する
投資用不動産を購入してある程度運用してから売却することで、運用期間分の家賃収入がまるまる得られると考えている方もいるかもしれませんが、不動産投資はそれほど簡単なものではありません。
不動産投資では土地の価値には大きな変化が生じませんが、建物の価値には「減価償却」という制度により経年劣化に伴う資産価値の減少が生じるため、売却価格は購入時よりも低くなることが一般的です。
そのため、投資用不動産を選ぶ際は、駅から近い物件など需要が高く建物の資産価値が減少しにくい立地を選ぶことが重要と言えるでしょう。
1-2 人口の推移を考慮する
投資用不動産を選ぶ際は、建物の資産価値を考慮するだけでは足りません。投資用不動産は利回りも考慮しながら売却価格を決定するため、運用結果が悪いと売却価格が低くなってしまうので注意が必要です。
駅から近いという条件はある程度の需要が期待できますが、ただ単に駅から近いだけでは安定した需要が期待できるとは言い切れません。少子高齢化による影響で人口が減少しているため、継続的に安定した需要が期待できる地域かどうかを判断しなければならないからです。
それらを踏まえると、郊外よりも都心に近いなど、より高い需要が期待できる地域に物件を購入する必要があります。不動産投資で資産を形成するためには、建物の資産価値や人口の推移を考慮することが必要不可欠と言えるでしょう。
2 需要などを考慮しながら戦略を練ることが重要
不動産投資を始める際には、土地を仕入れて建物を建築する・土地と建物がセットの投資用不動産を仕入れる・中古物件を仕入れてリノベーションするといった選択肢があります。
それぞれの選択肢でメリットとデメリットが異なるため、どの選択肢が一番良いとは言い切れるものではありません。そのため、不動産投資を始める際には、各選択肢のメリットとデメリットについてよく理解する、需要などを考慮しながら戦略を練っていくことが重要です。各選択肢の特徴について見ていきましょう。
2-1 土地を仕入れる
1つ目は土地を仕入れるという選択肢です。この選択肢は自分で不動産投資を始める土地を選べる、自分でプランを決めて新築物件を入手できるというメリットがあります。しかし、土地だけが売りに出ているケースが少ないため、条件が良い土地を仕入れられるか分からないというデメリットがあります。
また、土地を仕入れられても土地の上に建物を建設する費用がかかるため、全体的な費用が大きくなるというデメリットもあります。相続で土地を取得した場合には土地の有効活用として、アパートなどを建築して不動産投資を始めるのは有効ですが、土地を仕入れる場合は利回りが低くなるケースが多いので注意しましょう。
2-2 土地・建物を仕入れる
土地だけを仕入れて、自分で建物を建てて運用を始めるという選択肢の他に、不動産会社が土地と建物をセットで売っているものを仕入れて運用を始めるという選択肢もあります。土地を仕入れて建物を建設するケースよりも、不動産投資を始める際にかかる費用を抑えられることが大きなメリットです。
また、土地から仕入れるケースよりも良い立地条件のことが多いため、安定した需要が期待できる物件を見つけやすいというメリットもあります。一方、運用する物件には不動産会社のカラーが反映されているため、自分の理想とは異なっているというデメリットがあります。自分の理想や得意な間取りに近い物件を建設する不動産会社を選ぶことがポイントと言えるでしょう。
2-3 中古物件を仕入れてリノベーションする
その他にも、中古の不動産を仕入れてリノベーションするという選択肢もあります。中古の投資用物件を仕入れるケースは、この3つの選択肢の中で投資額を抑えられる可能性が最も高く、立地条件の良い不動産を見つけやすいというメリットがあります。また、リノベーションで物件の内装を理想に合わせて作り替えられることも大きなメリットです。
築年数によっては耐震補強が必要になるほか、劣化状況によっては修繕箇所が増えて修繕費用がかかりすぎた結果、投資額が大きくなるというデメリットがあります。中古物件であれば何でも良いというものではないため、リノベーションにどの程度の費用がかかるか事前にしっかり確認しておきましょう。
3 不動産会社選びも重要
不動産投資を始める際は、土地や新築物件を仕入れる・中古物件を仕入れてリノベーションするといった選択肢を選ぶことになります。しかし、不動産投資の初心者の中には、「どの地域にすればいいのか」「どう進めればいいのか」分からない方も多いと思います。
そこで重要になるのが、不動産投資を始める際にどの不動産会社を選ぶかということです。不動産会社には数多くの種類がありますが、その中から東京都心などの好立地物件に強い、または中古リノベーションに強い不動産会社をピックアップすると以下の4つがあります。
- グローバル・リンク・マネジメント（GLM）
- FJネクスト
- GAテクノロジーズ（Renosy）
- REISM（リズム）
それぞれの不動産会社について見ていきましょう。
3-1 グローバル・リンク・マネジメント（GLM）
グローバル・リンク・マネジメント（GLM）は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで手がける東証1部上場企業です。「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを保有し、2018年2月時点の入居率は99.53％、オーナーの紹介・リピート率は2017年度で84.44％となっています。
空室時の家賃保証があるサブリース契約は７年更新となっており、1回の更新における賃料下落率は5％までと、急に賃料収入が減る不安が少ないと言えます。また、提携もしくは取引している金融機関の数は19行と業界では数が多く、融資面に大きな強みがあることが特徴です。
立地は主に東京23区内、駅から徒歩10分圏内、主要なターミナル駅までドアツードアで30分前後という、都心・駅から近い、高い地価の「3チカ」要件を満たしており、長期に渡り資産価値が続く不動産に厳選していることも大きな魅力の1つと言えるでしょう。
3-2 FJネクスト
FJネクストは、都内を中心に展開する高品質ブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供する東証一部上場企業です。不動産研究所調べによると、2015年・2016年の投資用マンション・事業主ランキングで2年連続1位を獲得しています。
FJネクストは安定した需要が期待できるポイントの1つである「駅に近い」という条件を重視しており、駅から徒歩7分以内の物件82.5％、徒歩10分以内の物件98.8％（2019年3月末時点）となっています。
好立地戦略にこだわっているだけでなく入居者向けのコンシェルジュサービスなども強みとしており、入居率は99.0％（2019年3月末時点）を誇っています。管理ノウハウの充実・空室時の家賃保証・購入後のアフターサポートといった安心して運用できる体制が整っていることが大きな魅力と言えるでしょう。
3-3 GAテクノロジーズ（Renosy）
GAテクノロジーズは、都心の中古ワンルームマンション投資などを手掛けている東証マザーズ上場企業です。IT化が進む中で、AIを活用して物件情報の管理やデータ解析などをしているため、効率的な運用を実現することが可能となっています。
同社が提供する不動産投資サイト「Renosy」では、新築物件ではなく、投資効率が良いとされる「築10年以降」の中古マンションを中心に取り扱っており、GAテクノロジーズが売主になって購入時の仲介手数料を0円に抑えていることが大きな特徴です。
2018年11月時点の入居率は98.7％と業界トップクラスの入居率を誇っています。また、賃貸管理にかかる費用は家賃の多い少ないに関係なく「月額1,080円」で、入居者募集から家賃集金といった管理全般をサポートしてくれるのも魅力です。
金融機関とのアレンジによってはフルローンで不動産投資を始めることもできるため、自己資金を抑えて始めたいという方でも始めやすいことも大きな魅力と言えるでしょう。
3-4 REISM（リズム）
リズムは、東京23区の中古ワンルームマンション・リノベーション投資などを手掛けている不動産投資会社です。リズムが扱う物件はビッグデータ分析に基づいて厳選されており、物件価格も約7割が2,000万円以下となっています。
継続的な所有の中でリノベーションを施しながら付加価値の高い空間を創り上げており、購入後の値上がりも期待できるのが特徴です。また、購入後の入居率は99％（2018年9月現在）と業界トップクラスの水準です。
「持つ人」と「住む人」の価値を見極めながら空間をバリューアップさせることによって、資産価値の向上を追求するだけでなく、「待ってでも住みたい」という高い需要を実現していることが大きな魅力と言えるでしょう。
まとめ
不動産投資では、入居者がいる期間中は安定した家賃収入が期待できます。また、将来的に売却することである程度の資金を回収することも可能なため、運用次第でリスクを抑えながら取り組むことができます。
しかし、不動産投資を始める際はどんな物件でも良いわけではありません。資産価値の下落リスクや需要の低下リスクなども伴うため、郊外よりも都心など、継続的で安定した需要が期待できる地域で不動産投資を始めることが重要です。
また、不動産投資を始める際には、土地を仕入れる・物件を仕入れる・中古物件を仕入れてリノベーションするといった様々な選択肢があります。どの選択肢で不動産投資を始めても問題はありませんが、不動産投資のリスクを少しでも抑えるためにも、不動産投資を支えてもらう不動産会社選びを重視することも忘れないようにしましょう。
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