アパート経営の利回りの目安と必要な初期費用はいくら？

アパート経営の利回りの目安と必要な初期費用はいくら？

アパート経営に取り組むさいに、物件選びで気になるのが利回りです。不動産の広告にはよく「満室想定利回り」などの文言が掲載されていますが、適切な利回りの目安や、そもそもどのように算出するのかなど疑問に思われる方は多いでしょう。また、購入費用や諸経費含めた初期費用はどれくらい必要なのかも大きな問題です。

今回は、アパート投資を検討している方のために、一般的なアパートの利回りやその目安、また、必要な初期費用などについてわかりやすく説明していきます。

1. アパート経営の利回りと目安
   1-1．表面利回りと実質利回りの違い
   1-2．新築アパートと中古アパートの利回り・キャッシュフロー
   1-3．利回りの目安は？
2. アパート経営に必要な初期費用は？
   2-1．「土地なし」の場合の初期費用
   2-2．「土地持ち」の場合の初期費用
   2-3．物件を購入する場合の初期費用
3. まとめ

1　アパート経営の利回りと目安

アパート経営で成功するためには、物件の利回りについてよく知る必要があります。
利回りは計算方法の違いによって、算出される数字が異なりますので、どのような計算方法があるのか、また、目安はあるのかなどについて考えてみましょう。

1-1　表面利回りと実質利回りの違い

利回りは主に「表面利回り」と「実質利回り」に分けることができます。
「表面利回り」は、「不動産の購入価格」に対する「1年間の満室家賃収入」の割合を示すもので、次の計算式で算出されます。なお、「満室想定利回り」とは、この表面利回りを指します。

表面利回り＝1年間の満室家賃収入÷不動産の購入価格×100

しかし、アパート経営の実質的な１年間の収入は、満室家賃収入に「空室となる割合」を加味し、さらに管理費や修繕費など「1年間の維持管理経費」を差し引かなければ正確に求めることはできません。また、投下資金（物件購入に要したお金）の総額を求めるには、「不動産の購入価格」に仲介手数料や登記費用など「不動産の購入にかかる諸経費」を加えなければなりません。

したがって、物件の実質的な利回りは、次の計算式から求めることになります。

実質利回り＝｛1年間の満室家賃収入×（１－空室率）－1年間の維持管理経費｝÷（不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費）×100

物件の利回りを判断する場合は、表面利回りのほかに、実質利回りを用いて慎重に検討する必要があります。

1-2　新築アパートと中古アパートの利回り・キャッシュフロー

物件の利回りは「実質利回り」で判断するのがおすすめですが、投資物件の優劣を判断する目安はあるのでしょうか。新築と中古のアパート（木造、1K×10室）を以下の条件で購入した事例をもとに、「利回り」と「キャッシュフロー」の目安について考えてみます

「物件購入価格」は、新築1億円、中古5000万円ですが、「物件購入にかかる諸経費」では中古物件購入Bは仲介手数料（上限は購入価格3%+6万円）がかかるため、比率が少し高くなります。また、中古物件Bは新築に比べ空室が多いため「空室率」が高く、さらに修繕費用もかかるため、「1年間の維持管理経費」の比率も上がります。この事例における実質利回りは、新築5.14％、中古4.36％となります。

次に、上記の事例で1年間にオーナーの元に残るキャッシュフロー（手残り）を算出してみます。キャッシュフローは次の計算式で求めることができます。

税引き前キャッシュフロー
＝ 1年間の家賃収入×（1－空室率）－1年間の維持管理経費－1年間のローン返済金

A、B両物件ともに自己資金は1500万円のため、それぞれ金融機関からの借入額は9000万円と4000万円となります。
そして、それぞれの1年間のローン返済額を計算すると、以下のようになります。

返済期間は、木造アパートでも新築であれば35年でローンを受けることができるケースがあります。金利についても、新築アパートの場合は築10年頃までは高い入居率が維持できると期待されるため、中古よりも優遇されることがあります。以上の条件をもとに、それぞれのオーナーの手元に残る「税引き前キャッシュフロー」を計算すると、以下のようになります。

新築アパートAの税引き前キャッシュフロー

1年間の家賃収入720万円×（1－空室率0.05）－1年間の維持管理経費216万円－1年間のローン返済金415万円＝53万円

中古アパートBの税引き前キャッシュフロー

1年間の家賃収入480万円×（1－空室率0.2）－1年間の維持管理経費216万円－1年間のローン返済金343万円＝△175万円

1-3　利回りの目安は？

新築アパートAの購入例は、自己資金比率14.3％、ローン返済期間は20年と耐用年数を超える前に返済を終えるプランとなっています。このケースでは、実質利回りが5.14％で、年間の税引き前キャッシュフローが53万円のプラスとなっています。

税引き前キャッシュフローから、さらに所得税・住民税を支払い、また、予定外の建物・設備修繕や退居・リフォームなども想定しなければなりません。つまり、5.14％の利回りを下回ると、そのような不測の支出に対応することが難しくなる可能性も出てきます。

このことから、この事例に類似したアパート経営では、「実質利回り5％以上」がひとつの目安になると考えられます。

一方、中古アパートBでは、税引き前キャッシュフローがマイナスとなっています。
家賃が4万円と低く、空室率が20％と高いことから、実質利回りが5％台を割り込んでいます。また、中古物件ということで耐用年数の残存期間も短くなり、ローンの返済期間が短期となってしまう点も負担が大きいとみられます。

税引き前キャッシュフローがマイナスということは、持ち出し分を他から手当てする必要があるため、最初から持ち出し分を考慮した上で自己資金の余裕をもって取り組むか、購入後に空室を少しでも減らして家賃収入を増やすなど、実質利回りの向上策を講じていく必要があると考えられます。

2　アパート経営に必要な初期費用は？

次に、アパート経営を行う場合、初期費用はいくら必要なのかについて考えてみましょう。

2-1　「土地なし」の場合の初期費用

土地なしの状態からアパート経営を始めるには、まず、土地を探して購入しなければなりません。その後、アパートを建築する資金と、工事以外にも、外構工事や駐車場の整備費用がかかります。さらに、登記費用やローン手数料などの諸経費があります。

アパート経営の初期費用は、土地を求めるエリアや建物の材質・グレードなどによって大きく違ってきます。
また、地価・建築資材費・人件費などは、その時々の相場に左右されるため、すべてに通用する正確な必要額を算出することは困難です。そのことを踏まえた上で、一般的な例をひとつあげてみましょう。

一般的な広さのアパートを建築するのに必要な初期費用

• 土地面積：200㎡
• 坪単価：65万円
• タイプ：木造2階　単身者用　1K×8室
• 建物延床面積：160㎡

ほとんどは土地購入代（2400万円）と建築費用（2400万円）ですが、各種手数料や税金を含めると7920万円となります。

なお、土地なしからのアパート経営は、エリアや土地の選定、ターゲット目線で作られた物件かどうかといった点が成功を大きく左右します。物件価格も1億円近くと非常に高額になるので、まずは賃貸需要の大きい主要駅中心で駅徒歩10分以内など、立地が良い新築アパートを販売している下記のような会社を中心に検討をしてみると良いでしょう。

アイケンジャパン

アイケンジャパンは、2006年に創業した比較的新しいアパート経営の会社です。対象エリアを主要駅15分以内、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、99％以上の入居率を実現しています。提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98%以上の収益率を達成できており、オーナーの99%がアパート経営を継続することができています。また、リピート・紹介率は44%となっています。（2020年6月時点）

家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。アイケンジャパンでは資料請求するだけで同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍を無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもおすすめです。

シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している東証ジャスダック上場企業です。これまでのアパート開発棟数は5,000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは38,000戸を超える管理実績（2020年9月末現在）があり、創立30年を迎えても、入居率は98.8%（2019年年間平均）を実現しています。

2-2　「土地持ち」の場合の初期費用

地主が遊休地の土地活用としてアパート経営に取り組むのは昔からよく見られる例です。土地持ちの場合、必要な初期費用は、前述した土地なしのケースから土地購入代および土地仲介手数料を控除した4000万円前後が目安になると考えられます。

2-3　物件を購入する場合の初期費用

物件を建築するのではなく、購入する場合に必要な初期費用は、物件購入費用と購入にかかる諸経費となります。

以下は実際に売りに出されたことがある新築と中古アパートの一例です。

新築アパート

中古アパート

実際には、上記の物件価格以外に購入にかかる諸経費（仲介手数料、所有権移転費用、司法書士手数料、不動産取得税、火災保険料、固定資産税など）が物件価格の5～10％ほど必要になります。

3　まとめ

アパート経営を行おうとする場合は、物件を取得する投下資金に対して、その物件がどれだけの収益を上げられるかについて見極めることが大切です。そのためには、物件購入価格に諸経費を加えたトータルの初期費用を算出し、それに対する収益性を実質利回りで判断することが求められます。

この過程で必要な情報収集と十分な検討を行い、しっかりとした計画を立てていくことが将来の安定した賃貸経営につながりますので、アパート経営に関する最新の書籍やアパート会社が提供している無料のノウハウ資料、定期的に開催されている無料セミナーなどをうまく活用して情報収集を進めていきましょう。

Source: 仮想通貨の最新情報BTCN | ビットコインニュース
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