アパート経営を始めるのに必要な費用と自己資金はいくら？
アパート経営を検討されている方の多くは、融資で自己資金にレバレッジをかけて大きな金額の投資をしたいという考えをお持ちかと思います。ただ、あまりに自己資金が少ないと、レバレッジ効果以上に資金を調達するコストがかさんでしまう可能性もあります。
この記事では、アパート経営を成功させるにあたって準備しておきたい自己資金について解説をしていきたいと思います。
アパート経営の初期費用はいくら必要？
まず、アパート経営初心者の方がおさえておきたいポイントとして、アパート経営をはじめるにあたっての初期費用は「頭金」には含まれない、という点です。頭金というのはローン融資を受ける際にいくらを入れるか、ということなので、アパートを購入する際にかかる費用は別に考えなくてはいけないのです。
実際に、アパート経営を始めるのに必要な自己資金として、下記のような初期費用を想定しておく必要があります。
アパート経営に必要な自己資金
- 不動産仲介手数料（中古アパートの場合）
- 住宅ローン事務手数料
- 住宅ローン保証料
- 火災保険料
- 印紙代
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 不動産取得税（取得後半年以降に請求）
土地を含めて新築アパートを購入する場合で7%～8%前後、中古アパートであれば購入価格の1割程度を想定しておくと良いでしょう。たとえば1億円の新築アパートであれば初期費用として700万円～800万円、5000万円の中古アパートを購入するであれば500万円前後の初期費用を見込んでおく必要があります。
この初期費用の項目の中で、気をつけておきたいのは不動産取得税という税金です。不動産を購入した後に市区町村から課税されるのですが、購入後半年～1年半くらいに請求されるので、手元のキャッシュに余裕をもたせておかないと忘れた頃に請求が来て、支払いができなくなる可能性があります。請求が来ても慌てないようにしっかりと準備をしておきましょう。
なお、これらの初期費用をローンで賄うことを「オーバーローン」と呼びますが、通常のローンよりも金利がかなり高くなり、アパート経営の収益性を大きく引き下げる可能性があるため、おすすめはできません。
アパート投資ローンの頭金はいくら？
区分マンションでは、フルローン（頭金なし）でも取り組める事例が多いですが、アパートローンと比べると融資期間と融資金利が大きく異なります。たとえば新築RC造のマンションの場合、耐用年数47年に対して、ローン期間は35年が通常で、最長でも45年となっています。
一方、木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、新築アパート投資の融資期間は20年～35年で組まれることが多くなっています。建物の耐用年数を超えた貸付となることに加えて、新築アパートはワンルームマンションの物件価格と比べて金額が3倍～4倍程度になることも多く、融資期間・借入額の両面でかなりレバレッジの利いた投資となっていることがわかります。こういったことを踏まえると、新築アパートの場合、1割前後の自己資金が求められることを念頭に置いておいたほうが良いでしょう。
融資金利については、アパート経営の場合は2%台～3%台が多くなります。金利を引き下げたい場合は、交渉材料として融資額の1割～2割程度を頭金として入れる、融資を受ける銀行に預金をするなどが求められることもあるため、通常より多めの自己資金が必要となります。
なお、2018年後半からアパートローンは引き締めのフェーズに入ってきており、アパートローンの融資審査自体がかなり厳しくなってきています。2017年～2018年初め頃までは年収400万円台の方でも審査が下りていましたが、2020年以降は年収500万円～700万円程度が目安となってきています。融資や頭金が不安という方は、シノケンプロデュースやアイケンジャパンといった融資付け実績が豊富なアパート経営会社に一度相談をしてみると良いでしょう。
<!–たとえば、シノケンプロデュースという新築アパート会社は、ジャスダック上場企業のシノケングループの小会社で、日本で初めての100%融資でのアパート経営を可能にしたローン融資に強い会社でもあります。高品質な土地・アパート、融資紹介実績、上場企業としてのなどが金融機関からも評価されており、「他社でローンを断られてしまったが、シノケンでアパート経営を申し込んだら融資が下りた」という方もいます。融資に不安がある方や融資が下りなかったという方は、一度相談をされてみると良いでしょう。–>
中古アパートについては、一部の地方銀行などからフルローンで融資を引くことができるケースもありますが、その場合は勤務先が上場企業で年収1000万円以上の方や医者などの属性が良い方や、すでに融資実績が豊富な方などに限られることが多く、大抵のケースでは融資は購入価格の8割～9割程度となり、頭金が1割から2割程度は必要となります。
ローン返済のために手元に残しておきたい資金は？
初期費用と頭金以外にも用意しておきたい自己資金があります。それは、ローン返済のためにプールしておく（備えておく）キャッシュです。
アパート経営は、都心のワンルームマンション投資などに比べると、空室リスクや家賃の下落リスクなどが大きい投資です。そのため、当初に想定していた利回りを下回ったり、赤字の月が出ることも考えられます。
また、不測の事態で失業する、あるいは怪我や病気などで長期間入院するなどして、定収入を失った場合に、アパートの黒字分だけでは生活できないということがあり得ます。そういった状況に備えて、半年～1年程度は収入がなくてもローン返済ができる自己資金を手元に残しておくことが賢明です。
仮にローンの返済が滞ってしまえば、金融機関からの信頼を失ってしまい、資産の差し押さえやアパート経営を継続できなくなるリスクがあります。そのため、まずはしっかりと返済ができる自己資金を手元に残しておくことがアパート経営では大切となるのです。
まとめ：自己資金は購入価格の1割～2割を
『アパート経営を始める』ということと『アパート経営で成功する』ということは同義ではありません。たしかに自己資金を極力少なく始めることができれば、投資のレバレッジは大きくなりますが、初期費用をオーバーローンで組んで全体の収益性（利回り）が下がったり、ローン返済が滞ってしまいアパート経営を続けることができなくなってしまったりしては元も子もありません。
アパート経営を始めるにあたり、新築アパートの場合は最低でも購入価格の5%～10%程度の初期費用分とローン返済の数カ月分の自己資金を、中古アパートの場合は購入価格の2割前後の自己資金を用意しておき、購入後も不測の事態に備えてキャッシュを手元に用意しておくことをおすすめします。
Source: 仮想通貨の最新情報BTCN | ビットコインニュース
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