マレーシア不動産投資、物件を購入する手順や流れは？注意点も
マレーシアは日本人の海外投資先として候補にあがる選択肢の1つです。しかし、物件購入手続きはどのようなものなのか、トラブルを避けるために気をつけるべきポイントなど気になる人もいるのではないでしょうか。
マレーシア不動産投資でトラブルを避けるためには、契約書の内容把握や関係各所への事前確認が重要です。物件購入の手順や注意点などについて解説します。
目次
- マレーシアで新築物件を購入する手順と注意点
1-1．物件投資エリアの選定
1-2．不動産エージェントを探す
1-3．物件選び
1-4．物件購入申込書の提出および手付金の支払い
1-5．売買契約書にサイン
1-6．ローン申込み
1-7．州政府に物件購入申請をする
1-8．中間金の支払い
1-9．物件引渡し
1-10．物件所有権の登記 - マレーシアにおける中古物件と新築物件の違い
2-1．手付金の支払額は要確認
2-2．不動産弁護士の選定
2-3．中間金の支払いが発生しない - まとめ
1．マレーシアで新築物件を購入する手順と注意点
マレーシアで新築物件を購入する手順と注意点について解説します。
マレーシアで販売されている投資用不動産の多くは新築コンドミニアムとなります。購入時に注意しておきたいポイントは投資目的とエリアの特徴を把握することと、売買契約書の内容を確認しておくことです。それぞれ詳しく見て行きましょう。
1-1．物件投資エリアの選定
日本人がマレーシアで不動産投資をする場合には、候補となるエリアが複数存在します。代表的なのは、以下3つのエリアです。
- 首都クアラルンプール
- 北西のリゾート地ペナン
- シンガポールとの国境沿いに位置するジョホールバル
それぞれの都市によって特徴が異なるため、投資目的をよく考えた上でエリアを決めることが重要になります。
クアラルンプールはマレーシア経済の中心地であり、最も多くの人口が集まっていることが特徴です。空室率の低い投資を重視したいのであれば、クアラルンプールは投資先として適していると言えるでしょう。
ペナンはクアラルンプールの北西に位置しており、タイとの国境にも近いリゾート地です。将来的に海外で田舎暮らしをしたいなど、移住も視野に入れた投資をするのであれば、検討してみましょう。
ジョホールバルはマレーシアの南端に位置しており、シンガポールへの玄関口になっている都市です。イスカンダル計画という都市開発計画が策定された結果、都市開発自体は進みましたが、2021年時点で当初計画されたほどの人口は集まっていません。
ジョホールバルでは、長期的に見て不動産価格が上がる可能性はありますが、慎重な物件選びが必要と言えるでしょう。
1-2．不動産エージェントを探す
投資目的と各都市の特徴を踏まえた上で投資するエリアを決めたら、不動産エージェントを探しましょう。不動産エージェントを選ぶには、現地人エージェントおよび日系企業のエージェントと、大きく分けて2つの選択肢があります。
しかし、初めて海外不動産投資を検討するのであれば、実績を持った日系企業エージェントを選ぶことを優先して検討してみましょう。
海外不動産投資において悪質な現地の不動産会社が紛れている可能性は少なくありません。個人の投資家が信頼できる現地人エージェントを見極めるには難易度が高いため、まずは現地での不動産投資の経験を積むこと優先し、まずは日経企業エージェントを検討してみましょう。
1-3．物件選び
不動産エージェントを絞り込んだら、不動産エージェントから具体的な物件の情報をもらいます。物件情報をもらう時に注意すべきポイントは、投資目的に沿った希望をできる限り具体的に伝えることです。
例えば、立地条件・予算・希望利回りなど、数値化可能な希望条件を伝えることによって、希望にかなった物件の情報をもらいやすくなります。また、物件を絞り込む時にはできる限り現地を視察することも検討しておきましょう。
現地へ足を運んで物件現地のアクセスや周辺環境を確認することは、物件を見極めるために重要なポイントになります。また、実際に顔をあわせることで、不動産エージェントに対して投資への本気度が伝わる点も現地視察のメリットとなります。
なお、現地銀行での口座開設手続きが必要な場合は、物件視察とともに済ませておくと良いでしょう。
1-4．物件購入申込書の提出および手付金の支払い
投資する物件を絞り込んだら、物件の購入申込書を提出します。購入申込書の提出後、手付金の支払いを求められることも多くあります。この場合、資金の用意が必要です。
なお、日本から資金を送金する場合は、あらかじめ海外送金の可否について銀行へ確認しておきましょう。日本では、銀行の窓口スタッフが海外送金手続きに慣れていないケースもめずらしくないためです。
直接窓口へ行っても、対応した経験がないなどの理由で断られてしまうことがあります。購入物件の見当をつけた時点で、あらかじめ銀行の支店へ電話するなどして確認しておくと、当日のトラブルを回避することができます。
1-5．売買契約書にサイン
物件購入申込書を提出したら、物件の売買契約書にサインします。マレーシア不動産の売買契約書は英語で書かれていることが多く、売主によっては文量の多い契約書を作成していることもあります。
英語の長文を読解するのは手間がかかりますが、最低限のポイントは投資家自ら確認することが必要です。特に、ローンを利用する場合は、ローン特約に加えてキャンセル条項などが重要なポイントになります。
1-6．ローン申込み
ローンを利用する場合は、売買契約を締結後に金融機関へローンの申し込みをします。パスポートや源泉徴収票など、ローンの申し込みには複数の書類が必要になるため、あらかじめ準備しておくことが必要です。
なお、日本在住の日本人が海外不動産投資で利用できるローンの利用額は、物件評価額の50%が限度とされるケースが多くなります。海外不動産投資では、日本国内の不動産投資よりも多額の自己資金を求められるため、あらかじめ準備しておきましょう。
1-7．州政府に物件購入申請をする
マレーシアで外国人が不動産を購入するためには、州政府による許可が必要です。申し込み後、州政府による審査が行われます。しかし、2021年1月時点のマレーシアでは、物件の最低購入価格を除いて外国人による不動産の取得に対する規制がありません。
審査に通らないケースは多くありませんが、審査期間には要注意です。申し込みから審査が完了するまでに3ヶ月前後の時間をみておきましょう。
1-8．中間金の支払い
「プレビルド」と呼ばれる建設途中のコンドミニアムを購入する場合などは、工事の進捗にあわせて中間金の支払いが必要です。支払いのタイミングや金額は売主によって異なるため事前の確認を要します。
また、ローンを利用する場合は、中間金の支払いタイミングとローン実行のタイミングに要注意です。ローン実行は物件の完成後となる場合も多いので、つなぎローンの利用やローンとは別途資金の用意が必要か、事前の確認を要します。
1-9．物件引渡し
物件が完成したら、残金の決済とともに物件の引き渡しを受けます。必要に応じて家具家電を入れることになるので、あらかじめ不動産エージェントと打ち合わせしておくと良いでしょう。
また、スムーズに入居者募集を進めるためには、事前に賃貸管理会社を決めておく必要があります。日系企業のサービスを利用して物件購入した場合は、そのまま賃貸管理も委託できる場合がありますので、事前に可否を聞いておくと良いでしょう。
1-10．物件所有権の登記
物件の引き渡しを受けたら、物件所有権の登記を進めます。登記については、売主やエージェントが提携する弁護士を通じて手続きを進めるケースが多く、自ら弁護士を探すケースは稀と言えます。
ただし、マレーシアでは不動産の所有権登記完了までに、1年間など長い時間を要します。登記済証が入手できていないと、物件を売却できないことも考えられるため、短期間での売却を考えている場合は要注意です。
2．マレーシアにおける中古物件と新築物件の違い
新築と比較すると物件情報は少ないものの、マレーシアの不動産投資では中古物件も購入できます。中古物件の購入に必要な手続きは、大半が新築物件と変わりありません。しかし、スケジュールや弁護士の選定など、異なるポイントもあるので要注意です。
2-1．手付金の支払額は要確認
新築物件の場合は、売買契約の内容によって異なるものの、多くの場合は手付金の金額が物件価格の1%~3%に設定されます。
しかし、中古物件を購入する場合は、取引慣例上では手付金が物件価格の3%に設定されることが多くなります。中古物件の購入には、新築物件よりも多くの手付金を要する場合もあるので、要注意です。
2-2．不動産弁護士の選定
不動産会社ではない売主から中古不動産を購入する場合は、不動産の売買契約書を作成する不動産弁護士を選定する必要があります。新築物件の場合は、売主である不動産会社が指定する場合が大半ですが、中古物件の場合は異なることに注意が必要です。
中古のマレーシア不動産を購入する場合は、不動産エージェントから弁護士を紹介してもらえるのか、あらかじめ確認しておきましょう。
2-3．中間金の支払いが発生しない
新築のプレビルド物件を購入する場合は、中間金の支払いが発生することも多くなります。しかし、中古物件を購入する場合は、すでに物件が完成しているため中間金の支払いはありません。
決済時に支払い済みの手付金を除いた全額を支払うことになるので、中古と新築とでは決済のスケジュールが異なります。資金支払いのタイミングをあらかじめ確認してから準備しておくことが重要です。
マレーシアの不動産が購入できる不動産投資会社
マレーシアに支社を持ち、現地にも強力なネットワークを持っているのが「ビヨンドボーダーズ」という不動産会社（本社：新宿区）です。マレーシアの物件を多数取り扱っており、投資用物件に加えて移住などの相談や実績も豊富です。
最新の市場動向や法規制・税制情報、注目の海外物件を紹介する初心者向け海外不動産セミナーや、現地支社スタッフとビデオをつないでオンラインで物件を内覧することができるオンライン内覧会も行っています。
「不動産はいくらから購入できる？」「ローンは組めるだろうか？」という資金面の悩みから、「病気にかかった時はどうすればいい？」「子どもの教育環境は整っているか？」などの移住に関する質問まで、お悩みを持っている方は参加や問い合わせを検討してみましょう。
【関連記事】ビヨンドボーダーズの評判・口コミ・セミナー
まとめ
マレーシアの不動産投資では、新築物件と中古物件とで異なるポイントは複数ありますが、投資の失敗を防ぐために重要なポイントは変わりません。
失敗を防ぐためには、あらかじめ投資目的を明確にしておくことと、エリアおよび物件を慎重に選ぶことが重要です。また、過去には売買契約書の内容把握が不十分であったことに起因するトラブルも多く発生しています。
マレーシアの不動産投資では、物件購入の手続きに利用する書類は全て英語で書かれています。しかし、手間を惜しまず内容を確認し、不動産購入後に後悔をしないよう注意しましょう。
Source: 仮想通貨の最新情報BTCN | ビットコインニュース
マレーシア不動産投資、物件を購入する手順や流れは？注意点も