20代で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？体験談・口コミも
将来の年金不足や副業解禁の流れを受けて資産運用を検討している20代の方も多いのではないでしょうか。
資産運用の方法は様々ありますが、中でも定期的な収入が見込める不動産投資に注目する方も少なくありません。実際の管理業務は委託でき、不動産投資ローンの返済後は資産として残るため、サラリーマンや若い方にも向いた投資となっています。
そこでこの記事では、20代の方が不動産投資を行う際のメリット・デメリットについて詳しく解説します。実際に20代で不動産投資を始めた方の体験談・口コミもご紹介するので、若い世代の方や不動産投資の関心のある方は参考にしてみてください。
目次
- 不動産投資の仕組み
- 20代で不動産投資を始めるメリット
2-1．将来必要なお金を貯めやすい
2-2．融資期間を長く設定できる
2-3．若年層向けの支援制度を活用できる - 20代で不動産投資を始めるデメリット
3-1．属性評価が低いと不動産投資ローンの条件が悪くなる
3-2．返済比率が高くなる可能性がある
3-3．貯蓄が少ないと頭金の用意が難しい - 不動産投資を始めた20代の体験談・口コミ
4-1．投資用不動産に興味を持ったきっかけは？
4-2．投資用不動産を購入するにあたっての障壁は？
4-3．実際に物件を持ってみて、変化を感じることは？ - まとめ
1．不動産投資の仕組み
不動産投資とは、現物資産である不動産を所有し、賃貸として貸し出すことで賃料収入を得る投資方法です。企業の株式を売買する株式投資や、通貨ごとの為替差益を狙うFXとは異なり、長期間保有しながら運用する投資スタイルが主な手法となります。
現物資産であることから銀行や信用金庫など金融機関の担保設定が可能で、不動産投資ローンを活用できるメリットがあります。ローンを有効活用することで、手元資金が少ない場合でも投資物件を購入し、運用を開始することができます。
購入時に利用した不動産投資ローンの返済は賃料収入で行い、少しずつローンの返済を行うことで不動産を自身の純資産へと変換していきます。ローンの完済後には賃料から経費を差し引いた利益を見込めるため、老後の資産形成方法として注目する方も少なくありません。
ただし、不動産投資には空室リスクや災害リスク、経年劣化に伴った修繕リスクなどがあり、注意点も多くあります。不動産投資を検討する場合は、これらのリスクとリターンのバランスを取った戦略が重要です。
20代で不動産投資を検討するのであれば、自身が投資を始める目的を再度検討し、メリットとデメリットを確認しながら自身に合った投資方法かどうか慎重に検討することがポイントとなります。次項でメリット・デメリットについて詳しく見て行きましょう。
2．20代で不動産投資を始めるメリット
以下より、20代が不動産投資を始めるメリットについて解説します。
2-1．将来必要なお金を貯めやすい
不動産投資は早めに始めるほど、それだけ家賃収入を見込める期間が長くなり、またローンを完済して大幅に収入が増える期間が長くなります。その他、若いうちに家賃収入などの定期的な副収入が得ることができれば、結婚資金や子どもの教育資金などの用意もしやすくなることも考えられます。
2-2．融資期間を長く設定できる
物件価格は築年数や規模によって異なりますが、数千万円から1億円以上になることもあります。そのため、不動産投資では購入費用の全てを現金で用意するのではなく、多くのケースで不動産投資ローンを活用します。
不動産投資ローンとは、賃貸運用目的で投資物件を購入する際に利用できる不動産担保ローンです。自宅を購入するための住宅ローンとは異なり、事業性の高いややハイリスクな融資であることから金利もやや高めとなるのが特徴です。
通常、銀行からの返済期間は最長35年ですが、新築マンションなどの場合は45年の長期で融資を受けられるケースもあります。
しかし、それだけ長期の融資を受けるためには、借りる側の年齢も重視されます。ローンの完済時点で80歳というのが融資審査での一つの基準となるため、40歳以上で45年ローンを借りるのは難しくなります。
一方、25歳で不動産ローンの融資を申し込むと、45年間ローンを借りても完済時の年齢は70歳です。さらに、ローン返済期間を長く設定すると毎月のローン返済金額は少なくなるので、手元に残るキャッシュ(現金)も確保しやすくなります。
2-3．若年層向けの支援制度を活用できる
35歳以下の場合、政策金融公庫の若年層向け支援制度「女性、若者／シニア起業家支援資金」も活用できます。この制度は、35歳以下の若い男女、全年齢の女性、さらに55歳以上のシニア男女が低金利で事業用の資金を調達できるのが特徴です。
- 対象者：女性または35歳未満か55歳以上であること。新たに事業を始めるか、事業開始後おおむね7年以内であること
- 資金用途：新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする資金
- 融資限度額：7,200万円（うち運転資金4,800万円）
- 利率：最低0.3%
- 担保／保証：個別に相談で決定
※参照：日本政策金融公庫「女性、若者／シニア起業家支援資金」
このような制度を利用できるのも、若いうちから不動産投資を始めることによるメリットの一つです。
3．20代で不動産投資を始めるデメリット
20代で不動産投資を始めるデメリット・注意点についても見て行きましょう。
3-1．属性評価が低いと不動産投資ローンの条件が悪くなる
不動産投資は物件を取得するだけの資金が必要になるので、不動産投資ローンの借入が可能であるかどうか、どのような融資条件が設定されるのかなどが重要なポイントとなります。
しかし、金融機関が融資をどの程度してくれるかは、物件の収益性やお金を借りる人の属性によって異なります。
属性とは、借りる人の年収、職業、年齢、借入状況等を基準とした信用力です。年収がどれくらいであるのか、勤務先の規模や倒産のしにくさ、勤続年数といったポイントが融資審査の際にチェックされます。基本的に収入が多い人は返済能力も高いとみなされるので、フルローンで借りられる場合もあります。
一方、銀行は貸したお金を回収するために、返済能力が低ければ、そのぶん、融資可能額を低く設定します。
国税庁の「民間給与実態統計調査（2018年）」によると、20代後半（25歳～29歳）の平均年収は369万円です。融資額は、個人の属性や金融機関によっても異なりますが、年収の7～10倍程度が目安になります。属性評価が低い場合は、年収の7倍未満に抑えられる場合もあります。
そのため、20代から不動産投資を始める場合、ワンルームマンションや中古物件など比較的に小規模な投資物件を検討することもポイントになります。
ワンルームマンションのみの場合、家賃収入もそれほど多くありませんが、賃貸経営の実績を積み重ねることで、銀行からの評価も次第に高くなります。実績を積みながら、2件目、3件目と投資物件を増やしていくことも検討してみましょう。
【関連記事】不動産投資、サラリーマンはいくらまで融資可能？属性を改善するコツも
3-2．返済比率が高くなる可能性がある
20代で収入が少ない場合、不動産物件を購入する時の返済比率が高くなるのもデメリットです。返済比率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。
返済比率が高くなると、空室が発生して家賃収入が途絶えたときに、自分の給料や貯金からの持ち出し分が増えます。このような状況が続けばキャッシュフローが悪化し、私生活への影響が大きくなる可能性もあります。
そのため、不動産投資では毎月の家賃収入を確保するために空室リスクの低い物件選びも重要になってきます。
3-3．貯蓄が少ないと頭金の用意が難しい
不動産投資では売買契約時に手付金を支払う必要があります。手付金とは買主から売主に支払われるお金で、物件価格の1割前後が相場です。例えば、3,000万円の物件なら頭金として300万円程度は用意しておく必要があります。
また、不動産投資では物件の購入費用以外にも以下のような費用がかかってきます。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 収入印紙代
- 火災保険料
- 不動産投資ローンに伴う各種の手数料
不動産投資を始めるにはこのような諸費用がかかってくるので、頭金と諸費用を合わせて購入価格の3割程度が必要になってきます。勤続年数が短く、預貯金が少ない20代の場合、物件の購入自体が難しくなります。
また、頭金を少しでも多く用意するため、ボーナスをしっかり貯めたり、日々の節約も必要になったりする場合もあるでしょう。
4．不動産投資を始めた20代の体験談・口コミ
次に、20代で不動産投資を始めた方の体験談や口コミを見て行きましょう。以下は、東証1部上場企業の不動産投資会社「プロパティエージェント」で実際に投資マンションを購入された20代の交野で体験談・口コミを一部抜粋したものです。
4-1．投資用不動産に興味を持ったきっかけは？
不動産投資ありきではなく、資産運用の方法を全般的に探していました
私は結婚2年目ですが、結婚当初から妻とよくお金について話し合っていて。老後の暮らしを確保するために、資産運用をしたいと考えていました。そのため、不動産投資ありきではなく、資産運用の方法を全般的に探していたんです。そんな中、妻がネットで御社の開催するセミナーを見つけて。御社は同業他社と比べて実績が良く、不動産会社のまとめサイトなどのランキングでも上位に位置している。初めて不動産投資に取り組む上で良さそうな会社だったので、まずは妻が一人でセミナーに参加させていただきました。その内容も面白かったらしく、個別に話を聞いてみることになったんです。（金融関連企業・男性・20代）
営業の電話をいただいて、ネット検索したことが始まりでした
もともと父が不動産投資をしていたので、抵抗感はありませんでした。現預金で持っているよりは得なのかなと思っていたくらいです。それでも大きな買い物ではあるので、多少の不安はありました。自分は弁護士としてアセットマネジメントに関連する業務を扱っており、投資商品を作っている側なんですけれども、いざ自分が投資商品を買うとなると物怖じしてしまいましたね。 実は最初に営業電話をいただいた時、自分にはまだ早いといったんはお断りしたんです。でも、翌日もまた電話をもらって（笑）。「プロパティエージェント」でネット検索しても悪い評判は出てこないので、信頼して会ってみようかという気になりました。物件の良さや、いま不動産投資を始めるべき理由などを力説していただいて、理論面で攻めてくれました。（弁護士・男性・20代）
4-2．投資用不動産を購入するにあたっての障壁は？
漠然とした不安感は拭えませんでした。
漠然とした不安感はありましたね。私にとって初めてのローンで、金額も大きい。もし空室が続いて家賃収入が得られなかった場合、自力でローンを返済しないといけない。さまざまなリスクが束になって、不安感を生み出していました。ですが、ご説明いただいた内容を一つひとつ読み解いていくと、過剰に警戒するほどのリスクはないことに気づいたんです。確かにノーリスクではないものの、きちんと手を打てば利率が高く、むしろ手堅い投資になる。一方で、金融商品への投資は大きなリターンが得られる場合もありますが、マーケットのリスクにさらされており、危険性は高い。感情的な不安を抜きにして、客観的な視点で不動産投資を検討できたのは、一から説明してくださったお陰だと思います。（金融関連企業・男性・20代）
4-3．実際に物件を持ってみて、変化を感じることは？
特にありませんが、それがメリットだと思います。
特にありませんが、むしろそれが良い点だなと。不動産投資のメリットは、手間のかからないことだと思いますから。もちろん、借金を背負った自覚はあるので、そこは今後の人生でどうリカバリーするのかを考えないといけません。ですが、借金をしたからといって「これをしなきゃ」ということもないし、自分の生活がガラッと変わることもない。運用に大きく時間を割かなくていいお陰で、ほかの投資について考える余裕を感じています。（通信企業・20代・男性）
仕事をより頑張らないといけないと思いました
改めて仕事を頑張らなければ、という気持ちになりました。正直なところ、不動産投資を始めたばかりの現時点では家賃収入とローンの返済が預金口座の中で回っているだけなので、生活がガラッと変わったというわけではないんです。ただ、空室リスクはどうしても避けられないものだと思うので、なにかあった時でも返済が滞らないように、本業は頑張らなければいけないと思いました。（弁護士・男性・20代）
※上記はすべて個人の感想です。投資を検討される際は、ご自身でもよくお調べの上ご判断下さい。
プロパティエージェント
プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.61%（2021年1月時点）の実績を有する東証1部上場企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。
提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ）を獲得しています。
まとめ
20代で不動産投資を始めると、融資期間を長期で設定しやすくキャッシュフローを良化させやすいほか、長期間の家賃収入を見込みめることから老後の資産形成も行いやすくなるメリットがあります。一方、20代の場合、融資を受けられる金額が少ないケースも多く、購入できる物件も限られてくる可能性があります。
不動産投資を始めた20代の方の体験談では、老後資金として注目しつつも大きな借入に対する不安があったと話す方が見られました。しかし、最終的には感情的な判断ではなく不動産投資の情報収集をする中で投資を決断された方や、リスクのある資産形成の手段であると認識して本業に集中している方など、それぞれリスク対策を慎重に検討されていることがうかがえます。
これから不動産投資を検討されるのであれば、まずは複数の不動産投資会社のセミナーに参加してみるなど、情報収集から始めてみると良いでしょう。
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