プノンペンで不動産投資、メリット・デメリットは？人口推移も検証

プノンペンで不動産投資、メリット・デメリットは？人口推移も検証

カンボジアの首都であるプノンペンは、人口増加や経済成長などが著しいことから、海外不動産投資で人気の投資先の一つです。しかし、竣工リスクや空室リスクなど、注意したいデメリットもあります。

そこで本記事では、プノンペンで不動産投資をするメリットや注意すべきデメリットに加え、人口の推移について検証します。カンボジア不動産投資を検討している方はご参考下さい。

目次

1. プノンペンの不動産に投資するメリット
   1-1．生産年齢人口が多いため空室率の低い運用を期待できる
   1-2．比較的高利回りの投資ができる
   1-3．為替リスクが低い
   1-4．外国人も米ドルの銀行口座を開設しやすい
2. プノンペンの不動産投資で要注意のデメリットやリスク
   2-1．竣工リスクに要注意
   2-2．空室リスクのケアが必要
   2-3．外国人が購入できるのはコンドミニアムのみ
3. プノンペンの人口推移について
4. まとめ

1．プノンペンの不動産に投資するメリット

プノンペンの不動産に投資する主なメリットは、若年人口の多さから空室率の低い投資を期待できることと、2次運用による資産分散が可能となることなどです。

1-1．生産年齢人口が多いため空室率の低い運用を期待できる

カンボジア政府の統計によると、カンボジアの首都であるプノンペンには、2019年時点でカンボジアの全人口のうち約14%が集まっています。

また、CIAの統計によると、カンボジアの年齢中央値は2020年の予測値で26.4歳と比較的若いものです。年齢中央値を他の国と比較すると、以下の表のようになります。

東南アジアの年齢中央値の比較

※参照：CIA「The World Factbook」

カンボジアの年齢別人口ピラミッド

※引用：The World Factbook「Cambodia Details」

カンボジアの年齢別人口を見ると、最も多いのは20代後半〜30代前半の年齢層です。この年齢層は働き始めて間もないため、賃貸の家に住む人も多くなります。プノンペンはカンボジア経済の中心地であることからも、働き盛りの人が多いプノンペンで不動産投資を行うメリットは大きいと言えるでしょう。

1-2．比較的高利回りの投資ができる

プノンペンは東南アジアの中で比較しても大きな経済成長を続けている都市です。しかし、物件価格はまだそれほど上がっておらず、他国と比較して高利回りの投資を期待できます。東南アジアにおける都市別の利回りは以下の表のとおりです。

※参照：Global Property Guide「Rental Yields」

プノンペンの不動産投資では、人口増加によるキャピタルゲインと安価な物件価格によるインカムゲインとをバランスよく狙える点にメリットがあります。

1-3．為替リスクが低い

カンボジアでは自国通貨であるリエルのほかに、USドルが流通しています。家賃収入もUSドルで得られるため、カンボジア不動産投資では、新興国でありながら為替リスクを抑制可能です。

東南アジアの新興国では自国通貨しか流通していないことが多く、この場合、値動きの激しい新興国通貨の為替リスクを背負うことになります。一方、アメリカの法定通貨であるUSドルは先進国の通貨と比較して低リスクな通貨です。

プノンペンの不動産投資では、安価で利回りの高い投資をしながら、為替リスクの低いUSドルで資産形成できます。また、USドル建ての資産形成は資産分散の観点でも有効です。

1-4．外国人も米ドルの銀行口座を開設しやすい

海外不動産投資では、投資先の国での銀行口座開設も解決すべき課題の1つとなります。現地で定期的な収入がない場合は、外国人による口座開設ができないエリアも少なくありません。

しかし、プノンペンの金融機関では、現地非居住の日本人でも米ドルの銀行口座を開設しやすいメリットがあります。また、経済成長が著しいカンボジアの金融機関では、定期預金などの利率も高水準です。

不動産投資で得た米ドル建ての家賃収入を、定期預金口座への預け入れなどによって2次運用すれば、さらなる資産形成も可能となります。外国人による口座開設のハードルが低く、資産の2次運用も可能な点は、プノンペンの不動産に投資する大きなメリットです。

2．プノンペンの不動産投資で要注意のデメリットやリスク

プノンペンの不動産投資では、新築のコンドミニアムが主な選択肢となることから、竣工リスクに要注意です。

2-1．竣工リスクに要注意

カンボジアでは外国人による土地の保有が認められていません。プノンペンの不動産投資では、コンドミニアムが主な選択肢となります。また、カンボジアでは中古不動産の市場整備が道半ばとなっているため、日本人が購入できるのは新築コンドミニアムが中心的です。

プノンペンで日本人が購入できる新築コンドミニアムは、プレビルドと呼ばれる完成前の物件が多く、物件が完成しない「竣工リスク」に注意を要します。

竣工リスクとは、売主の資金不足などによって物件の建設工事が中止された結果、物件の引き渡しを受けられないリスクのことです。工事が中止されてしまうと、支払い済みの資金も返還されない可能性があります。

プノンペンの不動産投資で竣工リスクを見極めるためには、実績が豊富な不動産エージェントを介したり、日系デベロッパーが開発に入っている物件を選ぶことなどが重要です。

2-2．空室リスクのケアが必要

カンボジアは経済成長が著しく、首都のプノンペンはカンボジア経済の中心地ですが、現地人の所得はまだそれほど高くありません。その一方で、外国人が購入できる物件は現地人から見ると高級物件が多く含まれてます。

価格が高い高級物件で利回りを確保するためには、家賃も高水準に設定する必要があります。2021年時点、高水準の家賃を支払えるのは、外国人駐在員か現地の富裕層に限られてくる点に要注意です。

プノンペンで物件を選ぶ際には、入居者の候補となる人が現地にどの程度いるか確認することが重要になります。なお、カンボジアの在留邦人数は少なく、海外駐在員は中国人の割合が多くなっています。

2-3．外国人が購入できるのはコンドミニアムのみ

すでに解説したとおり、カンボジアでは外国人による土地の保有が認められていないため、カンボジア不動産投資で購入対象となるのはコンドミニアムのみです。

また、カンボジアでは人口増加率が高いことなどから、キャピタルゲインを狙えます。しかし、将来的に物件を売却して利益を得るためには、適切なメンテナンスの継続が重要です。

集合住宅となるコンドミニアムでは、共用部の管理を管理組合が請け負います。このため、購入する物件では管理組合が組織されるのか、管理組合から建物管理などを受託する管理会社はどのような会社なのか、事前の確認が重要です。

3．プノンペンの人口推移について

プノンペンでは10年間で約20%人口が増加しているほか、人口密度も上昇しているため、コンドミニアム投資に適した環境が整ってきていると言えます。カンボジア政府が発表している統計によると、プノンペンの人口および平均人口増加率は以下の表のとおりです。

プノンペンの人口

• 2008年：1,501,725人
• 2019年：2,129,371人

※2019年の人口は推計

プノンペンの平均人口増加率

• 1998年〜2008年：2.8%
• 2008年〜2019年：3.2%

※参照：カンボジア政府統計「Provisional Population Census 2019」

プノンペンの人口は2008年〜2019年の間に約62万8,000人増えているほか、2008年以降の平均人口増加率は、直近の10年平均を上回っています。政府の統計からは、プノンペンでは人口増加の勢いが増している様子が伺えます。

また、1㎢あたりの人口についても、2008年の2,212人から2019年には3,136人まで上昇しており、プノンペンでは人口密度も上昇中です。人口密度が高いエリアでは集合住宅の入居率が高くなるため、プノンペンはコンドミニアム投資に向いていると言えます。

まとめ

プノンペンの不動産投資では、人口および人口密度の上昇や若年人口の多さから、キャピタルゲインを狙えます。また、米ドル建ての資産形成が可能となる点も、プノンペン不動産投資の大きなメリットです。

しかし、竣工リスクや空室リスクには注意を要します。プノンペンで物件を選ぶ際には、入念な下調べと信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

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