ローンが残るワンルームマンションを売却する方法は？オーバーローンの対策も

ローンが残るワンルームマンションを売却する方法は？オーバーローンの対策も

ワンルームマンションは不動産の中でも流通量が多く、ファミリータイプの物件より早めに売却できる可能性が高い不動産です。

ただしローンが残っている場合にはローンの残債と売却価格の相場を比較し、売却を検討することが重要となります。

ローン残債が売却価格の相場を下回る「アンダーローン」の物件は売却代金でローンを完済できますが、ローン残債が売却価格の相場を上回る「オーバーローン」では売却後もローン返済が続くことになります。このような点に注意して売却を進めることが大切です。

本記事ではローンが残っているワンルームマンションの売却を行う前の流れとオーバーローン・アンダーローンの売却方法、注意点について解説していきます。

目次

1. ローンが残っているワンルームマンションを売却する前に
   1-1．ワンルームマンションのローンの残債を把握する
   1-2．インターネットで相場をチェックする
   1-3．不動産会社へ査定を依頼する
   1-4．訪問査定を依頼
   1-5．ローン残債と売却予想価格を比較
2. ローンが残っているワンルームマンションの売却方法
   2-1．アンダーローンの場合
   2-2．オーバーローンの場合
3. まとめ

1．ローンが残っているワンルームマンションを売却する前に

ローンが残っているワンルームマンションを売却する前に、ローンの残債と売却価格の相場を比較します。手順は以下の通りです。

• ワンルームマンションのローンの残債を把握
• インターネットで相場をチェックする
• 不動産会社へ査定を依頼する
• ローン残債と売却予想価格を比較

1-1．ワンルームマンションのローンの残債を把握する

まずはローンの残債を正確に把握しましょう。

ローンの残債は金融機関から1年に1回送付される「残高証明書」で確認できますが、送付後の返済は反映されていません。正確な価額が知りたい方は金融機関の窓口に問い合わせて確認してみましょう。

金融機関のインターネットバンキングを利用している、或いは借入金融機関のインターネットサービスに加入している場合には残債をネット上で確認できることもあります。

1-2．インターネットで相場をチェックする

売却予想価格はインターネットでエリアの取引価格を調べた後、不動産会社に一括査定を申し込み、査定額を比較した後数社に絞り訪問査定を依頼します。

インターネットでの価格調査は以下の2つのサイトを参考にしてみましょう。

• 国土交通省「土地総合情報システム」
• レインズマーケットインフォメーション

これらのサイトで相場を確認するには、以下の条件が類似している物件を確認しましょう。取引価格が、おおよその相場価格となります。

• 築年数
• エリア
• 構造（木造・鉄骨鉄筋コンクリート造など）
• 駅からの近さ・主要駅へのアクセス・コンビニ・スーパーからの近さ
• 延べ床面積
• 部屋の方位（東西南北）
• 駐車場・駐輪場の有無など
• リフォーム・リノベーション履歴

条件の全てが合致する物件を見つける事は難しいため、できる限り条件に近い物件の取引価格を参考にしましょう。

1-3．不動産会社に査定を依頼する

おおよその相場を把握したら、不動産会社へ査定を依頼します。この時、1社だけでなく複数社へ同時に査定を依頼し、査定結果を比較することが大切です。

不動産査定は、不動産会社によって価格にばらつきがありますが「高額＝良い会社」であるとは限りません。媒介契約を結ぶために高い査定額を提示する会社もあるため、査定価格だけでなく、査定の根拠もあわせて確認することが重要となります。

以下、複数の不動産会社へ一括査定が依頼できる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは全国エリアに対応しており、ワンルームマンションの売却実績が豊富な不動産会社が多く提携している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

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インターネットで調べた相場価格に近い価格帯の会社を2，3社選び、疑問点があれば査定の根拠を尋ねてみましょう。具体的かつ的確な返答を貰える会社は信頼できる不動産会社である可能性があります。

マンションの売却では「不動産会社選び」はスムーズな取引を行う上で重要なポイントとなります。担当のレスポンスの早さ、受け答えの正確性などを参考に、より良い不動産会社を選びましょう。「ワンルームマンションの取引実績が多い」という点も判断基準の1つとなります。

1-4．訪問査定を依頼する

訪問査定では、簡易査定（騎乗査定）で物件の査定額の根拠となった条件の確認を主に行います。

依頼者が伝え忘れた事項がある場合や気づかなかった瑕疵（欠陥・キズ）がある際には価格が変動する可能性があります。初めて不動産会社の担当者と顔を合わせる機会となりますので、質問・疑問点がある時には積極的に尋ねてみましょう。

1-5．ローン残債と売却予想価格を比較

ローン残債と売却予想価格を比較し、オーバーローン又はアンダーローンである事を把握します。

• ローン残債＞売却予想価格＝オーバーローン：資産価値がマイナス
• ローン残債＜売却予想価格＝アンダーローン：資産価値がプラス

オーバーローンは資産価値がマイナスであり、マンションを売却した代金でローンを返済した後も債務が残る結果となります。

アンダーローンは物件の資産価値がプラスの状態で、売却代金でローンを完済することが可能です。

2．ローンが残っているワンルームマンションの売却方法

不動産の売却方法には、仲介会社による仲介で買い手を見つける「仲介」と相場の7～8割程度の価格で不動産会社に直接買い取って貰う「買取」の2つがあります。

買取は仲介より売却価格が下がってしまいますが、仲介は売却までに平均約3～6ヶ月の期間を要するのに対し、買取は約1～2ヶ月で売却できるため、急いでいる方には適した方法となります。

オーバーローンの物件で売却後の返済が困難である場合には、「任意売却」と呼ばれる方法で負担を減らせる可能性があります。ワンルームマンションの売却方法を、アンダーローンとオーバーローンのケースで見ていきましょう。

2-1．アンダーローンの場合

アンダーローンの物件は、仲介により売却を行い売却代金でローンを完済する流れになります。売却代金でローンを完済した後は抵当権の抹消手続きを行います。

ワンルームマンションはファミリータイプに比べ流動性が高いため、早く売却できる可能性が高いと言えますが、売却を急いでいる場合には「買取」を依頼する事も可能です。

ただし、買取は仲介による仲介による売却価格の相場より価格が2～3割低くなってしまいます。不動産会社に買取価格の見積もりを依頼し、買取価格とローン残債を比較してもなおアンダーローンであるかどうか、確認してみましょう。

2-2．オーバーローンの場合

オーバーローンの物件は、通常の仲介売却と任意売却の2つの売却方法が検討できます。

オーバーローンの残債が少なく手元の資金で一括完済が見込める場合には、仲介による売却後に返済を行うことが可能です。

しかし、オーバーローンが多額となっていたり手元の資金が潤沢でない場合には、抵当権を解除できないため、ワンルームマンションを売却することが難しくなります。このような時に検討しておきたいのが、任意売却です。

任意売却は金融機関に売却の可否・価格に承諾を得た上で抵当権（不動産を差し押さえる権利）を外してもらう売却方法です。抵当権を解除したあとは返済スケジュールを組み、引き続きローンを支払っていくことになります。

ローン契約者が経済的に厳しいケースで利用されることもあるため、金融機関が売却後の返済期間を長くする、毎月の返済額を少なくするなどの措置をとって貰える可能性があります。

ただし、金融機関にとってはローンの担保となっていた不動産を失ってしまうため、任意売却に応じてもらえない可能性もあります。まずは金融機関に相談し、どのような対策がとれるのか確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

ローンが残っている物件の売却はアンダーローンとオーバーローン、オーバーローンの価額や個人の経済状況により売却方法が異なります。

まずはローン残債と売却価格の相場を調べ、物件がアンダーローン・オーバーローンであるかを把握しましょう。オーバーローンで売却後の一括返済が厳しいケースでは任意売却という選択肢があります。

この記事を参考に現況に適した売却方法を選び、スムーズな売却活動を行いましょう。

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