アパート経営の始め方と必要な資金は？土地あり・土地なしのケースで解説
アパート経営は、マンション投資や戸建て投資と比較すると初期投資が大きくなりやすいため、資金がいくら必要になるのか気になっている人も多いのではないでしょうか？
ひと口にアパート経営と言っても、新築アパートを購入するのか・中古アパートを購入するのか、土地があるのか・ないのかによって必要な資金は変わってきます。今回は、それぞれのパターン別に資金がいくら必要になるのか、各パターンで始める際のメリット・デメリットなどを解説していきます。
目次
1 中古アパートを購入する
中古アパートとは、築1年を経過したアパートか一度誰かの手に渡ったことがあるアパートです。
中古アパートの売買は、一般的に不動産会社を介して行われ、売主と販売者が異なる場合には仲介手数料が発生します。中古アパートは、土地とアパートがセットになっているため、不動産会社が掲載している広告の価格はアパートの購入費用だけでなく、土地の購入費用も含まれています。
大手物件検索サイトのLIFULL HOME’Sで調べてみると、2020年10月時点で中古アパートを購入するのに必要な費用は、160万円～約7億8,000万円と値幅が大きくなっています。また、件数が多い価格帯は3,000万円～5,000万円（1,006件）、5,000万円～7,000万円 （812件）と5,000万円前後が多くなっています。
中古アパートの価格帯
- ～500万円 （13件）
- 500万円～1,000万円 （60件）
- 1,000万円～2,000万円 （278件）
- 2,000万円～3,000万円 （461件）
- 3,000万円～5,000万円 （805件）
- 5,000万円～7,000万円 （590件）
- 7,000万円～1億円 （737件）
- 1億円～2億円 （450件）
- 2億円～3億円 （81件）
- 3億円～ （16件）
※LIFULL HOME’S 全国売りアパート検索結果から新築・未完成アパートを除外して算出（2018年10月31日時点）
新築アパートの掲載数（92件）と中古アパートの掲載数（3,480件）を比較すると、中古アパートの方が売り出されている件数が多く、投資の選択肢も多いということが分かります。ただ、中には築古やアクセスの悪さなどで入居者がつかずに経営難で売りに出されている中古アパートもありますので、投資を検討する際には注意が必要です。
1-1 中古アパートを購入するメリット
中古アパートを購入するメリットは、新築アパートよりも購入価格が2割前後低くなっており、投資金額を抑えることができることです。
また、満室時の利回りは都内の中古アパートで6～10％と新築アパートの5～6％より高くなっています。利回りが高いということは、初期投資の回収までの時間を短縮できることになるため、満室経営が実現できれば新築よりも投資効率を上げることができるという点も大きなメリットと言えるでしょう。
1-2 中古アパートを購入するデメリット
中古アパートを購入するデメリットは、投資金額を抑えることができるものの、経年劣化とともに、修繕費が増大していくため、家賃収入が圧縮されることです。
また、築年数の経過とともに入居者の確保が困難になってくるため、アパートの出口戦略を検討する必要が生じてくるなど、年々リスクが高くなってくることもデメリットと言えるでしょう。
2 完成済み・建築途中のアパートを新築する
新築アパートとは、既に完成済で一度も誰の手にも渡っていない築1年以内のアパートか建築途中で数ヵ月以内に完成するアパートです。
新築アパートの販売も、土地とアパートがセットになっているため、不動産会社が掲載している広告の価格にはアパート（建物）の購入費用だけでなく、土地の購入費用も含まれています。
現在新築アパートを購入するのに必要な費用は、2,580万円～2億円となっています。また、件数が多い価格帯は7,000万円～1億円（38件）、1億円～2億円（38件）と1億円前後が多くなっています。
新築アパートの価格帯
- ～500万円 （0件）
- 500万円～1,000万円 （0件）
- 1,000万円～2,000万円 （0件）
- 2,000万円～3,000万円 （1件）
- 3,000万円～5,000万円 （6件）
- 5,000万円～7,000万円 （9件）
- 7,000万円～1億円 （38件）
- 1億円～2億円 （38件）
- 2億円～3億円 （0件）
- 3億円～ （0件）
※LIFULL HOME’S全国 新築・未完成のみ売りアパート検索結果92件参照（2020年10月31日時点）
値幅が数千万円から数億円と大きくなる主な原因は、地域による地価の差です。アパートの建築価格は地域差がそれほど大きくありませんが、地価については地域差が大きいため、都心に近くなればなるほど価格が高くなるという傾向があります。
2-1 完成済み・建築途中の新築アパートを購入するメリット
完成済み・建築途中の新築アパートを購入するメリットは、投資用の土地探しから始めてオーダーメイドのアパートを建てる場合よりも、割安になっていることが多いことです。また、土地を探す時間やアパートの設計を一から考える手間を省くことができるというメリットもあります。
2-2 完成済み・建築途中の新築アパートを購入するデメリット
完成済み・建築途中の新築アパートを購入するデメリットは、アパートの立地や設備が既に決まっているということです。土地を購入してアパートを新築する場合のように、需要が期待できる場所を選ぶことができず、内装や設備、間取りなどを自由に設計できません。
また、初期投資が大きくなるため、満室時の利回りは都内で5～6％前後と中古アパートの6～10％より低くなります。運用実績がなく、購入したものの利回り通りの結果を出せるか分からないため、その分リスクが高くなってしまうと言えるでしょう。
3 相続などで取得した土地にアパートを建てる
相続などによって土地を取得した場合は、自宅を建てる・駐車場経営をするといった土地活用の方法以外にも、アパートを建てて運用するという方法もあります。アパートを建てることによって毎月の家賃収入が得られるだけでなく、固定資産税も抑えることができます。
アパートを建てる費用は、建物の構造によって大きく異なります。構造は木造・鉄骨造・RC造の全部で3種類あります。それぞれの特徴と費用は以下の通りです。
木造は、建築費用を抑えることができるものの、強度が鉄骨造・RC造よりも弱くなるため、低層アパート（2～3階建て）向きになります。おおよその建築費用は坪単価50万円程度となっています。
鉄骨造は、強度が木造よりも少し強くなるため、低中層アパート（2～4階建て）の建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価50～70万円と強度が強くなった分高くなってしまいます。
RC造は、強度が最も強くなるため、高層アパート（主にマンション）の建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価70～100万円と鉄骨造よりさらに高くなってしまいます。
一般的な4～6戸程度の低層アパートの場合には木造建築が多く、仮に総戸数が6戸で延床面積が60坪だった場合は、木造の坪単価を50万円で計算すると、建築費用は3,000万円必要になります。
3-1 相続などで取得した土地にアパートを建てるメリット
相続などで取得した土地にアパートを建てるメリットは、土地の購入費用が発生しないため初期投資を抑えることができ、高利回りでリスクを抑えた経営ができることです。
また、それぞれの地域に合わせた自分の理想通りのアパートを作ることができる以外にも、本来発生する予定だった土地の購入費用を回すことで太陽光パネルを設置するなど、違う部分に費用をかけることができることもメリットと言えるでしょう。
ご自分の土地にアパートを建てる場合に役立つのが、NTTデータグループが提供する「HOME4U」の土地活用サービスです。アパート経営の収益プランはもちろん、マンション経営や駐車場経営といった別の投資手法との比較検討もできるメリットがあります。
まだ建築会社が決まっていないという場合は、こういった一括比較・お問い合わせサービスを賢く活用することも視野に入れてみると良いでしょう。
3-2 相続などで取得した土地にアパートを建てるデメリット
相続などで取得した土地にアパートを建てるデメリットは、中古アパートや完成済み・検知途中の新築アパートを購入する場合のように、既に完成している物件を購入するわけではないため、建物の設計や打ち合わせなどの手間がかかるほか、運用を開始するまでに時間がかかってしまうことです。
また、土地を既に所有していることによって初期投資を抑えることができますが、所有している土地が賃貸需要のない地域であった場合は、アパートを建てても入居者が集まらずに低い利回りになってしまうことや収支が赤字になってしまうことがあるなど、所有している土地の影響を受けやすいこともデメリットと言えるでしょう。
4 新しく土地を購入してアパートを建てる
アパート経営のために最適と考えられる土地を探すだけでなく、アパートの間取りや設備などを自分で考えることもできるため、自由度の高い経営方法と言えます。
アパートを新築する場合の費用に加え、土地の購入費用が発生しますが、土地の購入費用は地域によって大幅に異なるため、その地域の地価を確認する必要があります。
都内は賃貸需要が期待できるものの、土地の購入費用が高くなるため、土地とアパートの新築費用を合わせて1億円前後になることを想定しておく必要があります。2018年後半からアパートローンの審査が徐々に厳しくなっており、土地付きの新築アパートでは年収500万円～700万円程度が借入できる目安になってきていると言われています。
「自分の借入可能額が知りたい」という方や、「どのような物件があるか知りたい」という方は、まずは下記のような新築アパート経営会社に一度相談されてみると良いでしょう。
シノケンプロデュース
シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している東証ジャスダック上場企業です。これまでのアパート開発棟数は5,000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは39,000戸を超える管理実績（2021年3月末現在）と入居率99%超の実績（2020年年間平均）があります。
アイケンジャパン
アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、創業以降で約1000棟の開発・引渡し実績があります。対象エリアを主要駅15分以内、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.8％以上（2020年12月時点）を実現しています。提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.2%の収益率を達成できています。
家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。アイケンジャパンでは資料請求するだけで同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもおすすめです。
郊外の場合は土地の購入費用を抑えることができるため、土地とアパートの新築費用を合わせて5,000万円～7,000万円程度のレンジも視野に入ってきますが、空室リスクや流動性リスク（売りたい時にすぐ売れないというリスク）などは高くなると考えておいたほうが良いでしょう。
4-1 新しく土地を購入してアパートを建てるメリット
土地を購入してアパートを新築するメリットは、自分の投資条件に合う土地を納得いくまで自由に探すことができ、アパートの設備や間取りについても自分で決定ができるということです。
また、自分で自由に決定できるということは、「どこまでリスクを許容し、どれくらいの収益を狙うか」を選択できることを意味しているため、リスクと収益をコントロールしやすいというメリットもあると言えるでしょう。
4-2 新しく土地を購入してアパートを建てるデメリット
土地を購入してアパートを建てるデメリットは、土地の購入費用に加え、アパートの建築費用が発生するため、他のアパート経営手法と比べて初期投資が大きくなってしまうということです。
また、土地を探す必要があることやアパートの間取りや設計を一から考える必要があるため、アパート経営を始めるまでに手間や時間がかかってしまうというデメリットもあると言えるでしょう。
5 アパート経営のその他の諸費用
アパートの経営に必要な資金は土地とアパートを準備する費用だけで良いのでしょうか？アパートの経営には、諸費用として土地とアパートを準備する費用のさらに7～10％程度の資金が必要になります。主な諸費用は以下の通りです。
- 仲介手数料（※中古アパートなどの場合）
- 契約印紙代
- 登録免許税
- 不動産取得税
仲介手数料とは、アパートを購入する際に不動産会社を仲介した場合に支払う手数料です。（購入費用×3％＋6万円）＋消費税で求めることができます。（※購入費用が400万円を超える場合の簡易計算式）
この計算式で求められるのは宅地建物取引業法に規定されている仲介手数料の上限です。購入費用の3％以上が仲介手数料として発生することになるため、少しでも費用を抑えたい場合には、不動産会社に仲介手数料の交渉をしてみると良いでしょう。
契約印紙代とは、売買契約書などの契約書や領収書などに課税される国税です。登録免許税とは、契約印紙代と同じく国税で、所有権移転（名義変更）登記を行う場合に支払います。登記を司法書士に依頼する場合にはさらに諸費用が増えるので注意が必要です。
不動産取得税とは、売買による不動産の取得時や新築時に都道府県が課税する地方税です。物件の購入費用ではなく、固定資産税評価額の4％（平成33年3月31日まで特例により3％）が課税されます。
このようにアパートを経営するには、土地の購入費とアパートの建築費用以外にも費用がかかるということを想定して、余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
まとめ
アパートの経営には、中古アパートを購入する・完成済み・建築途中の新築アパートを購入する・相続などで取得した土地にアパートを建てる・新たに土地を購入してアパートを建てるの4つのパターンがありました。
アパートを経営する場合には、それぞれの経営方法によって異なる初期投資の金額に加え、仲介手数料などの諸費用が上乗せされるため注意が必要です。
アパート経営を円滑に行うためには、初期投資を抑えるだけでなく、それぞれの経営方法のメリットとデメリットをきちんと理解する必要があります。どの経営方法が最もリスクを抑えることができるのか考慮した上で、最適な経営方法を見つけましょう。
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