福岡でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証

福岡でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証

全国の政令指定都市で5番目に人口が多い福岡市は、九州圏の中心都市です。人口の増加や地価も上昇も傾向にあり、全国の不動産投資家からも注目されているエリアの一つと言えます。

そこで今回のコラムでは、人口や地価の推移も検証し、福岡市でアパート経営を始めるメリットとデメリットを解説していきます。世帯数の割合や年齢別転出入数などのデータも紹介します。

目次

1. 福岡市のアパート経営に関する基本情報
   1-1．福岡市の人口の推移
   1-2．福岡市の地価の推移
2. 福岡市でアパート経営を行う際のメリット
   2-1．人口が増加を続けている
   2-2．都市開発が進んでいる
3. 福岡市でアパート経営を行う際のデメリット・リスク
   3-1．土地価格が上昇しており大きな利回りが狙いにくい
   3-2．人口減に転じる可能性がある
4. まとめ

1　福岡市のアパート経営に関する基本情報

この項目では、福岡市でアパート経営を行う際に覚えておきたい、人口推移と地価推移のデータについて紹介していきます。それぞれ詳しく見て行きましょう。

1-1　福岡市の人口の推移

九州地方の中心都市である福岡市は人口増加の傾向にあります。アパート経営で重要である賃貸需要が見込みやすいエリアと言えますが、実際に福岡市の人口がどのように推移しているのか、表にまとめてみました。

※参照：福岡市「過去の推計人口」より抜粋

新型コロナウイルスの影響で人口が減少する都市がある中で、福岡市では2021年も増加傾向が続いており、全国的にテレワークが推奨されている2021年12月1日時点の推計でも上昇がみられます。

人口の変動には死亡と出生の差による「自然増減」と、転出と転入の差による「社会増減」の二つの側面があります。福岡市では社会動態と自然動態ともに増加が続いていますが、特に社会増が顕著に表れています。

年齢別に見て分かるのが、「15～19歳」「20～24歳」の年齢帯で大規模な転入超過となっている点です。これは進学や就職で福岡市に転入する若者が多いからと見られます。

下記は、福岡市の2010年と2018年の年齢別転出入超過数です。

※参照：福岡市「2-3年齢別転出入超過数の推移」より抜粋

「15～19歳」と「20～24歳」の転入超過数の数値が高く、2010年と比べても「15～19歳」は1.46倍、「20～24歳」は1.72倍に増加しています。若年層の転入超過の傾向があることで生産年齢人口の割合が増え、将来的なアパート経営の賃貸需要という観点で見た時、プラスに評価できるポイントと言えます。

1-2　福岡市の地価の推移

次にアパート経営をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記の表は、毎年1月1日の住宅地の平均価格を表にしたものです。

※出典：福岡市「地価公示用途別平均価格及び対前年変動率（福岡市平均）」より抜粋

リーマンショックなどの影響で2000年代に入ると下落が続きましたが、2020年には2000年の平均価格だった152,100円／㎡を超えています。増減率は2013年の0.7％から上がり続け、近年は2019年の5.3％、2020年の6.8％、2021年の3.3％と高い水準で上昇しています。

これらのデータを踏まえて、福岡市でアパート経営を行うメリットとデメリットを次から見てみましょう。

2　福岡市でアパート経営を行う際のメリット

人口増加が続いているため、福岡市では賃貸需要を見込みやすい環境であると言えます。そのほかの要因も含めて、福岡市でアパート経営を行うメリットを見て行きましょう。

2-1　人口が増加を続けている

総務省が2021年6月に発表した「令和2年国勢調査」の速報値では、福岡市の人口は1,613,361人となっています。これは2015年の1,538,681人に比べて約7.5万人増加しており、全国の政令指定都市の中でトップの増加数です。また増加率の4.9％も、川崎市の4.3％を抑えてトップとなっています。

福岡市は札幌市、仙台市、広島市とともに「支店経済のまち」と呼ばれることもあり、単身赴任者が多いことでも知られます。福岡市の2020年の家族類型別世帯割合にて、単身者の割合を確認してみましょう。

※出典：令和2年国勢調査人口等基本集計結果概要 （福岡市）「図３ 家族類型別世帯割合の推移」より抜粋

上記の表のように、福岡市では単独世帯が全世帯の半数を超えています。単独世帯の推移を見てみると、1995年が40.5％、2010年が47.7％となっており徐々に増加していることも分かります。

また単身赴任者に加えて、学生の割合が多いことも影響しています。2009年の情報になりますが、福岡市の資料「平成21年度学校基本調査速報結果」によると、「大都市の人口に占める学生の割合」では、京都市、東京都区部についで全国3位となっています。

2-2　都市開発が進んでいる

福岡市の中心地である天神地区では継続的な都市開発が進んでいます。その中心となる2つについて解説していきます。

天神ビッグバン

福岡市の天神地区では、2015年から「天神ビッグバン」という都市開発が進んでいます。天神交差点から半径500メートル圏内を天神ビッグバンエリアと呼び、道路や地下道が整備されているのです。

福岡市のホームページ「天神ビッグバン」によると、2015年2月から2021年2月までの建築確認申請の数は52棟にもおよび、2021年9月末時点で43棟が竣工しています。今後も天神MMビル、HLC福岡ビル、天一北14番街区ビルなどが竣工する予定で、天神地区がさらなる発展を遂げていくことになります。

また、学校だった施設をオフィスに転換して貸し出すスタートアップ支援事業など、新しい雇用を創出するための企画も多彩に進んでいます。

地下鉄延伸

福岡市内の地下鉄線のうちこれまで天神南駅までの区間だった天神七隈線が、博多駅に乗り入れすることになっています。道路陥没によって一時中断されていましたが、工事は再開されており、2022年に開業する予定です。

この延伸によって天神駅での乗り換えが不要になり、博多駅までの時間が約14分短縮されることになります。地下鉄からJRへの乗り換えや福岡空港への移動もより便利になり、人流がさらにスムーズになることが見込まれています。

3　福岡市でアパート経営を行う際のデメリット・リスク

一方、福岡市でアパート経営を行うデメリットやリスクについても確認しておきましょう。

3-1　土地価格が上昇しており大きな利回りが狙いにくい

アパート経営をこれから始める場合、土地価格が上昇していることで大きな利回りを狙いにくい状況であると言えます。土地所有者にとっては喜ばしいことですが、これから土地を仕入れるとなると、購入代金が想定より高くなることも考えられます。

また、土地価格の高騰は中央区と博多区が中心となっており、それ以外では人口の減少とともに土地価格が減少している区もあります。土地を選定する際は、区ごとの人口増減、土地価格の上下も適切に把握して行うようにしましょう。

3-2　人口減に転じる可能性がある

人口の増加が続いている福岡市ですが、今後、人口減に転じる可能性が0ではありません。福岡市が2019年3月に発表した「福岡市人口ビジョンその後の推移」によると、福岡市の人口は2035年にピークを迎えてその後は減少に転じる可能性があると指摘しています。

また65歳以上の割合についても、2040年には497,000人と推測しており、全体の3分の1弱となる予定です。全国的に言えることですが、今後15年程度で人口が減少しながら、シニア世代の数が反対に増えていきます。

全体傾向としては賃貸需要を見込みやすい福岡市ですが、必ずしもアパート経営の収益を得られるというわけではありません。長期的な視点で経営判断を行い、慎重に検討する必要があります。

まとめ

福岡市は人口増加が続き、再開発や地下鉄の延長などで、今後もさらなる発展が期待されます。

ただし、賃貸用物件を選定する際に注意したいのが、土地価格が上昇していることで大きな利回りが狙いにくい点や、将来的に人口減少に転ずるリスクがあります。

メリットだけでなくデメリットやリスクにも注意し、周辺地域の動向など適切な市場調査を行ったうえで慎重に検討してみましょう。

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