埼玉県で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？人口や家賃推移を検証
全国5位となる730万人の人口がいる埼玉県は、不動産投資のエリアとして選択肢に挙がりやすいエリアの一つです。この埼玉県で不動産投資を行うには、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
今回のコラムでは、埼玉県の人口や家賃推移を詳細に検証しながら不動産投資を始めるメリット・デメリットを紹介していきます。
目次
- 埼玉県の不動産投資に関する基本情報
1-1．埼玉県の人口推移
1-2．埼玉県の地価推移 - 埼玉県で不動産投資を行うメリット
2-1．家賃相場が高い
2-2．空き家率の低さが全国1位 - 埼玉県で不動産投資を行うデメリット
3-1．持ち家率が高い
3-2．エリアを見極める必要がある - まとめ
1 埼玉県の不動産投資に関する基本情報
この項目では、埼玉県で不動産投資を始める際に覚えておきたい、人口推移と地価推移のデータについて紹介していきます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
1-1 埼玉県の人口推移
不動産投資で重要なのが、入居者の賃貸需要です。埼玉県の人口推移を詳しく確認してみましょう。
| 集計日 | 人口総数 |
|---|---|
| 1998年10月1日 | 6,861,975人 |
| 2003年10月1日 | 7,013,609人 |
| 2008年10月1日 | 7,111,353人 |
| 2013年10月1日 | 7,209,945人 |
| 2018年10月1日 | 7,326,058人 |
| 2019年10月1日 | 7,339,069人 |
| 2020年10月1日 | 7,338,536人 |
| 2021年10月1日 | 7,340,945人 |
※参照：埼玉県「推計人口（月報データ）」より抜粋。
2021年10月1日の時点では人口が増加していますが、最新のデータである2022年3月1日時点の人口総数は7,329,516人です。約半年間で11,429人の減少になっています。
1-2 埼玉県の地価推移
次に不動産投資をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記は、埼玉県の住宅地の平均地価を表にしたものです。
| 集計年 | 住宅地の平均価格 |
|---|---|
| 2017年7月1日 | 110,000円 |
| 2018年7月1日 | 111,400円 |
| 2019年7月1日 | 113,500円 |
| 2020年7月1日 | 113,700円 |
| 2021年7月1日 | 114,100円 |
※出典：埼玉県「地価調査・地価公示について」より抜粋
埼玉県全体の住宅地の平均地価は、年々上昇しています。ただし2021年7月1日の「市町村別平均変動率一覧図」を見ると、平均変動率は蕨市と戸田市が1.7、和光市が1.5、川口市が1.2、朝霞市が0.9となっており、東京都と隣接する市町村で上昇傾向が見られます。しかしその一方、さいたま市がマイナス0.1となっているなど、それ以外の市町村では下落傾向も見られます。
2 埼玉県で不動産投資を行うメリット
人口は減少傾向が見えるものの、土地価格は上昇しているのが埼玉県の特徴です。この埼玉県で不動産投資を行うメリットについて解説していきます。
2-1 家賃相場が高い
総務省統計局によると、埼玉県の1カ月の平均家賃は59,358円で、全国3番目の高さになっています。
| 都道府県 | 家賃・間代（1カ月） | 1畳当たりの家賃・間代（1カ月） |
|---|---|---|
| 東京都 | 81,001円 | 5,128円 |
| 神奈川県 | 68,100円 | 3,898円 |
| 埼玉県 | 59,358円 | 3,276円 |
| 千葉県 | 57,421円 | 3,198円 |
| 大阪府 | 55,636円 | 3,227円 |
| 兵庫県 | 55,337円 | 2,872円 |
| 京都府 | 54,605円 | 3,282円 |
| 愛知県 | 53,492円 | 2,824円 |
| 静岡県 | 50,038円 | 2,646円 |
| 宮城県 | 48,894円 | 2,753円 |
| 全国平均 | 55,695円 | 3,074円 |
※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋
また、1畳当たりの家賃・間代は全国で4番目の高さになっています。部屋の大きさに対して、家賃を得られる割合が大きいということになります。
家賃相場の増減についても確認していきましょう。下記は2008年、2013年、2018年時点での、一都三県の「１か月当たり家賃・間代」を「土地統計調査」から抜粋したものです。
| 都道府県 | 2008年 | 2013年（増減率） | 2018年（増減率） |
|---|---|---|---|
| 全国 | 53,565円 | 54,052円（100.9％） | 55,695円（103.0％） |
| 神奈川県 | 68,009円 | 67,907円（99.8％） | 68,100円（100.2％） |
| 埼玉県 | 59,187円 | 58,675円（99.1％） | 59,358円（101.1％） |
| 千葉県 | 57,883円 | 56,855円（98.2％） | 57,421円（101.0％） |
| 東京都 | 76,648円 | 77,174円（100.7％） | 81,001円（105.0％） |
※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋
2013年から2018年の増加率は、一都三県のうち東京都についで2番目となっています。地価の上昇に伴い、設定家賃も上昇傾向にある、ということが言えるでしょう。
ただし、人口が減少傾向にあるという点は埼玉県で注意しておきたいポイントです。また、上記は県全体の傾向であり全ての物件で家賃上昇が見込めるわけではないため、物件ごとの検証は個別に必要となります。
その他、地価上昇にある埼玉県においては物件の取得費も上がっているため、家賃が上昇していても期待利回りが低いという可能性は高いと言えるでしょう。これから埼玉県の物件を取得する際は、これまでの地価推移と家賃推移の傾向からリスクを判断しつつ、自身が期待するリターンを得られるかどうかバランスをとることが必要となります。
2-2 空き家率の低さが全国1位
埼玉県によると、埼玉県の空き家率は10.2％で、全国で1番低い数値になっています。
| 都道府県 | 空き家率 |
|---|---|
| 埼玉県 | 10.2％ |
| 沖縄県 | 10.4％ |
| 東京都 | 10.6％ |
| 神奈川県 | 10.8％ |
| 愛知県 | 11.3％ |
| 宮城県 | 12.0％ |
| 山形県 | 12.1％ |
| 千葉県 | 12.6％ |
| 福岡県 | 12.7％ |
| 京都府 | 12.8％ |
| 滋賀県 | 13.0％ |
| 全国平均 | 13.6％ |
※出典：埼玉県「平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」より抜粋
「県内空き家の現状」によると、前回調査の2013年に比べると空き家の戸数は355,000戸から約8,800戸減って346,200戸となっており、全国で2番目の減少率となっています。
また賃貸用住宅だけの空き家率を見ると5.9％となっており、全国では17番目の低さになっています。つまり賃貸用住宅の空き家が少なく、賃貸用物件に対する需要が多い状態にあると推測できます。
3 埼玉県で不動産投資を行うデメリット
家賃が高く、空き家率も低い埼玉県ですが、不動産投資を行うにはデメリットもあります。詳しく見ていきましょう。
3-1 持ち家率が高い
埼玉県は東京都のベッドタウンとしての側面があることから、持ち家率の高さが特徴の一つになっています。全国平均の61.2％よりも高い65.7％で、首都圏の一都三県の中では最も高い持ち家率です。
| 都道府県 | 持ち家率 |
|---|---|
| 埼玉県 | 65.7％ |
| 千葉県 | 65.4％ |
| 神奈川県 | 59.1％ |
| 東京都 | 45.0％ |
| 全国平均 | 61.2％ |
※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋
また埼玉県の県庁所在地であるさいたま市の「さいたま市住生活基本計画」によると、持ち家率は60.4％で、借家が35.8％の割合になっています。東京区部（41.7％）や千葉市（59.9％）、横浜市（59.2％）、川崎市（46.9％）、相模原市（58.8％）の一都三県内の政令指定都市と比べても、さいたま市の持ち家率は高くなっています。
持ち家の形態を見ると、一戸建てが41.7％で、分譲マンションに相当する共同住宅が18.1％となっています。また年齢別に見てみると40〜44歳で56.8％と50％を超えており、ファミリー層では特に持ち家率が高くなります。
これらの情報から、埼玉県での不動産投資は単身者向け物件が選択肢として検討しやすい、ということが言えます。
3-2 エリアを見極める必要がある
埼玉県の「推計人口（月報データ）」によると、順調に増えていた埼玉県の人口は2021年6月から減少に移行しています。
| 集計年月日 | 埼玉県推計人口 |
|---|---|
| 2021年1月1日 | 7,343,996人 |
| 2021年2月1日 | 7,342,041人 |
| 2021年3月1日 | 7,340,842人 |
| 2021年4月1日 | 7,343,100人 |
| 2021年5月1日 | 7,345,861人 |
| 2021年6月1日 | 7,345,103人 |
| 2021年7月1日 | 7,344,500人 |
| 2021年8月1日 | 7,342,341人 |
| 2021年9月1日 | 7,342,190人 |
| 2021年10月1日 | 7,340,945人 |
| 2021年11月1日 | 7,340,191人 |
| 2021年12月1日 | 7,339,417人 |
※出典：埼玉県「推計人口（月報データ）」より抜粋
2022年1月1日時点の人口総数は7,336,455人となっており、2021年1月1日時点の7,343,996人と比較すると、1年間で7,541人減ったことになります。そのため今後は、賃貸需要が減少していく可能性もあります。
また人口の増減数は地域によって差があるため、不動産投資をするエリアを見極める必要があります。下記は、主な市町村別に2021年3月1日時点の人口と、2022年3月1日時点の人口を記した表です。
| 市町村 | 2021年3月1日時点 | 2022年3月1日時点 | 増減数 |
|---|---|---|---|
| さいたま市 | 1,325,843人 | 1,332,930人 | △7,087人 |
| 川口市 | 593,900人 | 591,584人 | △2,316人 |
| 川越市 | 354,598人 | 354,230人 | △368人 |
| 熊谷市 | 193,783人 | 192,243人 | △1,540人 |
| 三郷市 | 142,062人 | 142,207人 | 145人 |
| 朝霞市 | 141,190人 | 141,766人 | 576人 |
※出典：埼玉県「推計人口（月報データ）」より抜粋
埼玉県内で最も人口が多いさいたま市や2番目に多い川口市で人口が減少している反面、三郷市や朝霞市など中規模の都市の人口が増加しています。そのため不動産投資を始める際は、人口が増加しているエリアと減少しているエリアに分けて検討する必要があります。
人口が増加しているエリアでは、賃貸用物件に対する需要を適切に判断する一方、人口が増えているエリアでは、増加の理由やいつまで続きそうか、その見極めを行ってから投資をするようにしましょう。
まとめ
埼玉県は東京都のベッドタウンという側面もあり、持ち家率が高いのが特徴です。そのためファミリー向け物件に対する賃貸需要は限定的になっていると考えられます。
また、埼玉県内でもエリアによって人口の増減を見極める必要もあります。不動産投資を検討する際は、各エリアの詳細な情報を検証しつつ、エリアの不動産動向に詳しい不動産投資会社のサポートを受けるなど、情報収集から始めてみると良いでしょう。
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Source: 仮想通貨の最新情報BTCN | ビットコインニュース
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