不動産投資を遠隔地で行うコツや注意点は？メリット・デメリットも
不動産投資の物件選びをしている際に、居住地周辺エリアで条件のいい物件を見つけられないこともあります。このときに考えるのは、「居住地から遠い物件でも不動産投資はできるのか」ではないでしょうか。
そこで今回のコラムでは、不動産投資を遠隔地で行うメリットやデメリットを紹介し、さらにコツや注意点についても解説していきます。
目次
- 不動産投資を遠隔地で行うメリット
1-1．物件選びの選択肢が多くなる
1-2．リスクを分散することができる - 不動産投資を遠隔地で行うデメリット
2-1．現地のことが把握しにくい
2-2．融資を受けるのが難しい - 不動産投資を遠隔地で行うためのコツ
3-1．信頼できる不動産会社を見つける
3-2．実績のある管理会社をパートナーにする - 不動産投資を遠隔地で行う際の注意点
4-1．信頼性の低い情報に注意する
4-2．業者任せにしない - まとめ
1 不動産投資を遠隔地で行うメリット
まずは遠隔地で不動産投資を行うメリットについて紹介します。物件を選ぶ際に、遠方まで視野を広げられるため、次の2つが考えられます。
1-1 物件選びの選択肢が多くなる
居住地の近場にこだわって物件を探すよりも、遠隔地の物件を対象にすることで選択肢が多くなります。そのため条件に合う物件を見つけやすくなります。
この場合、「地方に住んで都心の物件を選ぶケース」と「都心に住んで地方の物件を選ぶケース」の2つが考えられます。それぞれでメリットが異なりますので、下記の表から違いを確認しておきましょう。
| 地方都市在住者が都心の物件を選ぶケース | 都市圏在住者が地方都市の物件を選ぶケース |
|---|---|
| ・入居率が高い物件も選べる ・資産価値が下がりにくい物件も選べる ・物件の流動性が高い、など |
・物件価格が安く、利回りが高い物件も選べる ・駅近など条件がいい物件も選べる ・周辺に競合物件が少ない可能性がある、など |
また幅広い物件を見ることによって、地域の特性に合わせた不動産投資の実例を知ることができます。これまで気づかなかったデザインや設備仕様、アイデアなどが分かるため、直接的ではありませんが、今後の不動産投資に役立つ可能性もあります。
1-2 リスクを分散することができる
分散投資とは複数の資産を持つ際に、投資対象を分散することで資産減少のリスクを軽減させることです。不動産投資には空室リスクや家賃下落リスクなどがありますが、複数の賃貸用物件を所有する際に投資エリアを分けておくことでリスクを分散することができるのです。
複数の賃貸用物件を所有する場合に期待できるのが、主に資産価値下落リスクと自然災害リスクの軽減です。それぞれに詳しく見てみましょう。
資産価値下落リスク
投資用物件の資産価値は、築年数に加えて土地価格や入居率などで上下します。例えば、同じエリアに複数の物件を所有している場合、人口減少などの影響でそのエリアの土地価格が下がると、所有している複数の物件の資産価値が同じように下落していく可能性があるのです。
しかし、物件のエリアを分散しておくと、1つの物件の資産価値が下がったとしても、もう1つの物件は資産価値が下がらないこともあります。このように所有する不動産のエリアを分けておくことで、資産価値下落リスクを軽減する効果が期待できます。
また人口減少なども同様に、特定地域で空室リスクが高くなると家賃下落などの懸念も大きくなってきます。エリアを分けておくことで、このような家賃下落リスクも分散させることができるのです。
災害リスク
前項で紹介した資産価値下落リスクや家賃下落リスクと同様に、所有する賃貸用物件のエリアを分けておくと災害リスクも分散することができます。それは地震や台風、洪水などの自然災害が発生したときに、同じエリアに複数の物件があると同様の被害が発生する可能性があるからです。
一方、別の投資先エリアであれば、1つの物件が被害を受けても、他の物件は被害を受けない可能性があり、災害リスクを分散することができるのです。
また、投資用物件が1件目であっても、居住地から遠方に所有することで資産の減少を防ぐ可能性があります。自宅が被災した場合でも、遠隔地で所有している賃貸用物件が被災していなければ事業が継続できるだけではなく、緊急避難用に利用することも検討できるでしょう。これも遠隔地で不動産投資を始めるメリットの一つです。
2 不動産投資を遠隔地で行うデメリット
一方、不動産投資を遠隔地で行うデメリットは、「現地のことが把握しにくい」「融資を受けるのが難しい」という2つが考えられます。
2-1 現地のことが把握しにくい
不動産投資を遠隔地で行う際の大きなデメリットが、現地のことが把握しづらい点です。賃貸用物件が遠方にあると頻繁に見にいくことができず、経営状態が把握しにくくなるのです。
管理業務は管理業者に委託することができますが、建物の状態や周辺環境の変化などをオーナー自ら確認するハードルが高くなります。入居者への対応が遅くなったり、不安を抱えたまま判断をしてしまう可能性もあります。
また自分が住んだことがない地域では、土地勘がないのもデメリットになります。最寄り駅からの距離だけではなく、住みやすさやエリアのブランド力、過去の噂なども分かりにくいものです。そのため物件選びの際に重大なリスクを見逃してしまうことも考えられます。
2-2 融資を受けるのが難しい
投資用物件は金融機関の融資を獲得して購入する方が大半となりますが、居住地と物件の所在地が異なる場合は金融機関からの融資が受けにくくなります。金融機関にはそれぞれ管轄の地域があり、それに外れてしまうと融資が受けられなくなるためです。
例えば、関東圏にしか支店が無い金融機関であれば、融資を受ける人の住所と投資先の物件の住所についても同じ関東圏に限定されてしまう可能性があります。特に、投資先物件の住所については抵当権（担保）の設定のため、厳格にエリアが定められているケースが多いと言えるでしょう。
遠方の不動産であれば、全国に支店を展開している金融機関など取引してもらえる金融機関が限られてしまうことになります。条件のいい物件を見つけたとしても、融資が得られないことも考えられるため、デメリットになります。
3 不動産投資を遠隔地で行うためのコツ
遠隔地で不動産投資を行う際のメリットとデメリットについて把握できたところで、適切に運営するためのコツを紹介していきます。
3-1 信頼できる不動産会社を見つける
物件探しの際に助けてくれるのが、土地勘があり、賃貸需要などの詳細な状況も把握している現地の不動産会社です。物件の状態だけではなく、投資用物件としての事業性や将来性にもアドバイスをしてもらえる可能性があります。
不動産会社を選ぶ際は、下記が確認ポイントになります。
- 大手企業か地域密着型企業か
- 得意な物件タイプとその実績
- 宅地建物取引業免許の更新回数
- 対象エリア
- 担当者の対応力、など
不動産売買の際は、不動産会社を先に決めてから、物件を紹介してもらうという方法もあります。取引している不動産会社がある場合、対象としているエリアの不動産会社を紹介してもらえないか、聞いてみるのもいいでしょう。
3-2 実績のある管理会社をパートナーにする
不動産投資は購入後の管理の方が長く、管理業務を委託する場合は10年や20年など長期にわたる可能性があります。そのため管理会社選びは慎重に行いましょう。
下記が管理業者を選ぶ際に確認しておきたい代表的なポイントです。
- 管理戸数
- 入居率
- 管理サービスの内容
- 独自のサポート体制
- 担当者の対応力
- 仲介店舗の有無、など
これらに加えて、オーナーが遠方に住んでいる場合は、管理会社に適切に対応してもらう必要があるため、遠方に住んでいるオーナーから管理を委託されているか確認してみましょう。そうした実績が管理会社にあると、やりとりに慣れていることが期待できます。
そのほか、通常の連絡方法と緊急時の連絡方法を決めておいたり、オーナーの指示を待たずに管理会社が判断できる範囲を決めておくなどで、オーナーが遠隔地にいても管理業務が適切に行われる可能性が高くなります。
4 不動産投資を遠隔地で行う際の注意点
遠隔地での不動産投資を適切に行うためにも注意点を確認しておきましょう。
4-1 信頼性の低い情報に注意する
インターネットは様々な情報を集めらる際に便利なツールですが、それらの情報の中には信頼性が低いものもあります。正確性に欠けた情報を鵜呑みにしてしまうと、賃貸用物件の経営に悪影響が及ぶこともあるため注意が必要です。
出来るだけ正確な情報を集めるには、一つの不動産会社や物件に固執せず、複数の不動産会社や物件を比較しながら慎重に検討されてみると良いでしょう。1社から案内された内容に不安がある場合でも、複数社とコミュニケーションを取ることで、正しい情報であるのかどうかの判断に役立ちます。
4-2 不動産会社・専門業者任せにしない
遠方に住んでいる場合、現地でサポートをしてくれる不動産会社や管理業者、リフォーム会社などの専門業者はオーナーにとって心強い味方です。
しかし、任せっきりにするのは良くありません。現地のことを知らないからと、オーナーにとって不利な条件で案件が進んでいることもあります。
所有する賃貸用物件を定期的に訪れて状態を確認したり、管理会社などに挨拶するのも一つの方法です。遠隔地に住んでいて対応が難しい場合には、定期的に連絡を取りながら適宜報告をもらえるかどうか確認をとっておくと良いでしょう。
まとめ
大都市圏の物件価格高騰などで、遠隔地で不動産投資を始めることは珍しくなくなっています。高齢化が進む中、相続した地元にある実家を賃貸に出すといったケースもあります。
そこで今回のコラムでは、遠隔地で行う不動産投資に焦点を当てました。注意する点はありますが、コツを知ることで遠隔地であっても不動産投資を行うことができます。本記事を参考に、自身の投資スタイルを検討されてみるのも良いでしょう。
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