インベース（INVASE）の不動産投資セミナーの内容は？体験レポート
不動産投資セミナーでは、不動産の基本知識や物件の選び方、また個別の事情に応じた相談も行えるため、まずは情報収集を行っていきたい初心者の方や、新しい不動産のトレンドを追っていきたい方まで様々な方が利用しています。
しかし、不動産投資セミナーの受講を検討されている方の中には、「まだ知識が少ない状態で参加しても良いのか」「無理に物件を勧められないか不安」などのように参加に迷う方も多いでしょう。
そこで今回、HEDGE GUIDE編集部では不動産投資ローンの借入可能額の算出・借り換え診断サービスを行っている「INVASE（株式会社MFS）」主催の不動産投資セミナーに参加してきました。セミナーの内容や取材で分かった不動産のトレンド、懇親会の様子まで詳しくご紹介していきます。
目次
- インベース（INVASE）とは
- インベースの不動産投資セミナーの流れ・特徴
2-1．不動産投資の目的別に中立の視点から解説してくれる
2-2．住宅ローンを活用した住み替えも視野に
2-3．不動産投資のトレンドを知ることが出来る
2-4．セミナー後には交流ができる懇親会も - インベースの不動産投資セミナーの質疑応答
3-1．都心マンションなど利回りが低い物件では、金利上昇時にキャッシュフローが大きく圧迫されます。金利上昇リスクに対応するには、どのような不動産投資ローンの組み方が良いでしょうか
3-2．借り換えを行うと元の金融機関との関係が悪化してしまうリスクがあると思いますが、どのように借り換え判断すれば良いでしょうか
3-3．長期的に区分マンションを保有する場合、建物管理が重要であると思います。マンションの建物管理が適切に行われているか見極める方法はありますか - インベースで不動産投資セミナーを受講する際の注意点
- まとめ
1．インベース（INVASE）とは
「インベース（INVASE）」は、株式会社MFSが提供する不動産投資ローンのオンライン借り換えサービスです。不動産投資ローンの借り換え手数料は成功報酬型となっています。マイナス金利下で非常に注目されているサービスで、ヤフー、マネックスベンチャーズ、電通など著名な企業が出資しているほか、テレビ番組や全国紙、経済誌など様々なメディアにも取り上げられています。
従来の借り換えサービスに加え、インベースでは、2022年11月に不動産仲介事業を行うコンドミニアム・アセットマネジメント社をグループ会社とし、ローン診断から物件仲介までワンストップで案内が可能になっています。
インベースのサービスを介すことで事前に借入可能額が把握できるため、自身の属性で選べる物件やエリアを見立て、効率的に投資計画を練ることが可能です。不動産投資をこれからはじめる方・運用改善したい方・収益物件の情報を知りたい方など、様々なニーズを持つ方に適したサービスです。
2．インベースの不動産投資セミナーの流れ・特徴
インベースの不動産投資セミナーは、グループ会社のコンドミニアム・アセットマネジメント社が対応します。今回、編集部が参加したセミナーでは代表の「渕ノ上 弘和（ふちのうえ ひろかず）氏」が講師として登壇されていました。
渕ノ上 弘和（ふちのうえ ひろかず）氏
渕ノ上 弘和氏のプロフィール・経歴
保有資格：不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士マンション管理士管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士 立教大学法学部法学科卒業。
大学卒業後ECサイト運営の会社を起業すると同時に、不動産関連法律資格の講師として活動。その後、資産価値の維持・向上、マンション資産価値の適正評価を志し、大手マンション管理会社に入社。流通の観点から改革に取り組む必要があると考え、不動産仲介事業へ。コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社を設立、代表取締役を務める。
セミナーの流れ
- 11:00 開場/開始 区分ファミリーVS区分ワンルームVS一棟物件
- 11:30 質疑応答
- 11:45 懇親会
- 13:00 閉会
※内容は変更になる可能性があります。
以下より、実際の受講体験をもとにインベースの不動産投資セミナーの特徴について解説していきます。
2-1．不動産投資の目的別に中立の視点から解説してくれる
不動産投資は、投資目的によって適した物件タイプ・エリアというのは異なってきます。例えば、健全に高利回りの一棟物件を運営していくには、購入前に賃貸需要を調査し戦略を立て、購入後は良い管理会社を選定したり家賃設定を見直したりなど、様々な面で手間がかかります。
一方、デベロッパーが開発した新築区分マンション・ワンルームマンションでは基本的に高い利回りは狙えないものの、賃貸需要も豊富に見込めるため家賃下落リスク・空室リスクを抑えた運用が可能になります。
インベースの不動産投資セミナーでは、前段でまず不動産投資を行う人の投資目的が重要であると定義し、物件ごとのメリット・デメリットを中立視点で丁寧に解説されている点が印象的でした。
2-2．住宅ローンを活用した住み替えも視野に
インベースの不動産投資セミナーでは、投資物件だけでなく住宅ローンを活用した住宅の住み替えも視野に入れた投資戦略が解説されています。これは、セミナーを主催するコンドミニアム・アセットマネジメント社が紹介物件の売主ではなく、仲介会社であることが背景としてあります。
住宅ローンは不動産投資ローンと比較して非常に低い金利で融資を受けることが可能なため、居住用の住宅購入についても資産形成に大きく関わります。不動産投資を広義にとらえるのであれば、収益物件を購入するだけでなく、住宅の住み替えや出口戦略もポイントとなってくるのです。
物件の売主となる不動産投資会社のセミナーでは、自社保有の物件紹介がメインとなるため住宅の住み替えについては詳しく解説されないケースが多くあります。一方、インベースのセミナーでは、投資を検討している方の生活全体を考慮した提案が為されている点も、他の投資セミナーではあまり見られない特徴となっていました。
2-3．不動産投資のトレンドを知ることが出来る
不動産投資は参入するタイミングによって取れる戦略が異なってきます。これは不動産価格が常に変動しており、賃料相場の推移、金融機関の融資態度（融資額・金利・年数など）についても時期によって大きく変化しているためです。
例えば、以前は属性次第で1億円以上の1棟物件へ融資を受けることが比較的に容易でした。しかし、2018年10月に行われた金融庁のスルガ銀行株式会社に対する行政処分を皮切りに各行の融資審査は厳格化され、2023年時点、年収2,000万円以上のような高属性の方でも、2～3割程度の自己資金を必要とするケースが大半となっています。（※参照：金融庁「スルガ銀行株式会社に対する行政処分について」）
その他、コロナショック後には賃料の高い都心マンションでは空室が見られたものの、2023年時点、特にファミリータイプでは価格変動のリスクが低い中心地の需要が増加してきています。年収の二極化が進むにつれ、賃料が上がる方と上がらない方の傾向が顕著に表れているのです。
このように、不動産投資を始める際は参入するタイミングのニーズに合わせて投資戦略を練ることが大切になります。インベースのセミナーでは最新の不動産動向についても客観的な視点から解説されているため、初心者の方だけでなく、中級者以上の方にも参考とすることができます。
2-4．セミナー後には交流ができる懇親会も
今回のセミナー後には他の投資家の方や講師の方と交流ができる軽食付きの懇親会が設定されており、編集部も参加をしました。
他の投資家の方はすでに不動産投資を始められている方、またこれから不動産投資を検討しており情報収集をされている方など様々でした。インベーススタッフの方がお話を振ってくれるため一人でも参加しやすく、他の投資家の方の投資目的や戦略を聞くことで自身の投資戦略の見直しにもつながると感じました。
また、登壇された講師の方へ直接個人相談をすることも可能となっています。セミナーで質問できなかったことや、より個人の事情に合わせた回答が欲しい場合には参加を検討されてみると良いでしょう。
コロナ禍を経てオンラインセミナーが主流になりつつありましたが、他の投資家と交流したり、直接会って質問・相談をしていきたい場合には、リアルセミナーのメリットを大きく感じられるでしょう。
3．インベースの不動産投資セミナーの質疑応答
インベースのセミナーで実際に質問した編集部の質問内容と、それぞれ頂いた回答についてご紹介します。
3-1．都心マンションなど利回りが低い物件では、金利上昇時にキャッシュフローが大きく圧迫されます。金利上昇リスクに対応するには、どのような不動産投資ローンの組み方が良いでしょうか
渕ノ上氏「まずは、エリア選びが重要です。仮にワンルームマンションであっても、インフレをキャッチアップできるエリアであるかどうかがポイントになるでしょう。
これを前提として、ローンの組み方については基本的にできるだけ金利の低いローン商品を優先して選択しても良いと思います。ただし、金利の低いローンを選ぶ際には注意点もあります。
例えば、低金利のローン商品では融資審査が厳しくなり、物件の選択肢が狭まることがあります。金利を優先しすぎると、先ほど申し上げたような立地条件が弱い物件を選択してしまい、将来的に収益性を低下させてしまう、または自身の投資目的に沿っていない物件を選んでしまうこともあるでしょう。
金利上昇リスクには借り換えでも対応することが出来ます。ローンの金利だけで投資先を選択してしまわないように注意することが大切です。
不動産投資ローン全体のお話をすると、融資審査では手元のキャッシュ（自己資金）も厳しく見られています。その他、担保割れ（オーバーローン）の物件を持っているとマイナス評価になるため、売却を検討するなども対策になります。このような点を丁寧に細かく分析していくことも重要となります。」
3-2．借り換えを行うと元の金融機関との関係が悪化してしまうリスクがあると思いますが、どのように借り換え判断をすれば良いでしょうか
渕ノ上氏「借り換えを行うと元の金融機関との関係が悪化してしまうリスクはあります。自分で足を運んで融資相談をした場合や、もともとの事業で取引実績があるパターンでは、借り換えによって関係悪化する可能性があると考えられます。この場合は確かに注意が必要でしょう。
しかし、借り換えはより良い条件提示をしてくれる金融機関を探して金利交渉するという、収益を改善させる重要な対策です。投資判断としては、他行よりも良い条件を出してくれていないのであれば、金融機関との関係悪化のリスクを受け入れるという選択肢もあるでしょう。
また、インベースの借り換えサービスを活用した場合、基本的にはドライに借り換え対応を行ってくれるため、そこまで大きな関係悪化にはつながらないケースが大半です。ただし、自身で金融機関とのリレーションを築いてきた場合には、注意が必要です。」
3-3．長期的に区分マンションを保有する場合、建物管理が重要であると思います。マンションの建物管理が適切に行われているか見極める方法はありますか
渕ノ上氏「管理組合が作成する重要事項調査書報告書から、長期修繕計画が適切であるかどうか確認しましょう。また、ランニングコスト（水回り、旧排水管、機械式駐車場など）から資金状況、費用対効果を見極めていくことも大切です。
ただし、建物管理のクオリティを正確に調査するのは個人レベルでは難しく、手間もかかります。慎重に判断していきたいのであれば、マンション管理士などの専門家へ依頼し、信頼できるプロの目線を入れるのも選択肢になるでしょう。」
4．インベースで不動産投資セミナーを受講する際の注意点
インベースの不動産投資セミナーの注意点としては、1対1の個人面談のような形式ではなく、複数の投資家が同じ環境で受ける講義形式のセミナーであるという点です。個人の事情に合わせて講義内容はカスタマイズされていないため、講義内容が自身の知りたい情報であるか、また自身のレベル感に合っているかどうかという点に注意されておくと良いでしょう。
なお、不動産投資セミナーでは質疑応答の時間が設けられており、また懇親会では別途個人相談も可能になっています。講義で分からない部分、追加で聞きたい情報があれば積極的に活用されると良いでしょう。
その他の注意点としては、インベースグループ会社のコンドミニアム・アセットマネジメント社は仲介会社であるため、自社開発の物件を保有していません。特定の物件タイプに限定せずに中立な意見が聞ける点がメリットとなるので、すでに他社のセミナー情報や自身で不動産運営を行っている方も、セカンドオピニオンとして活用するのも良いでしょう。
まとめ
不動産投資を始める際、情報収取の方法として不動産投資セミナーは有効な手段です。注意点として、講義内容が自身の知りたい情報になっているか、属性に合っているかなどを事前に確認する必要があります。
今回は、不動産投資ローンの診断サービスを行うインベースの不動産投資セミナーへ実際に参加し、セミナー内容や特徴、注意点についてご紹介しました。インベースのセミナーは初心者から中級・上級者の方まで幅広く参考にできる内容となっており、懇親会では他の投資家とコミュニケーションを取ることも可能です。
不動産投資は一つの手法や戦略にこだわらずに、様々な物件タイプやエリアから自身の投資目的に合った方法を選択することが重要です。インベースの不動産投資セミナーは、様々な物件を比較しながら自身の投資目的を見直す機会として、参加を検討されてみるのも良いでしょう。
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