LEVECHY(レベチー)の利回りやリスクは？SPCの倒産隔離・レバレッジの仕組みも

LEVECHY（レベチー）は、2023年5月にサービスを開始した不動産クラウドファンディングです。

高い分配利回りを期待できる点からも注目されており、第一号ファンドから募集総額の2,793%となる17億円超えの応募総額を達成するなど、高い人気を持った投資サービスとなっています。

LEVECHYがこのような人気の高い高利回りの案件を組成できる背景には、SPCの倒産隔離スキームによるローンのレバレッジ効果があります。

しかし、投資を検討している方の中には「高利回りファンドにはどんなリスクがあるか不安」「他のクラウドファンディングとの違いは？」という疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回はLEVECHYの利回りやリスク、SPCの倒産隔離スキームなどの仕組みについて解説していきます。LEVECHYへの投資を検討している方、詳しい仕組みについて知っておきたい方はご参考ください。

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※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・銘柄への投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

目次

  1. LEVECHY（レベチー）とは
    1-1．第3号、第4号登録を行っている不動産クラウドファンディング
    1-2．投資家の資産保全対策に力を入れている
  2. LEVECHY（レベチー）の利回り
  3. LEVECHY（レベチー）のリスク管理
    3-1．信託保全で投資家の資金を保護
    3-2．SPCを運用スキームに導入し不動産を保護
    3-3．優先劣後出資構造を採用
  4. LEVECHY（レベチー）のリスク
    4-1．空室リスク
    4-2．キャピタルリスク
    4-3．不動産投資ローンの返済リスク
  5. まとめ

1．LEVECHY（レベチー）とは

LEVECHY（レベチー）LEVECHY（レベチー）はジャパン・プロパティーズ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。運営会社は2012年1月の会社設立以降、貸事務所の仲介（オフィスリーシング）を中心に事業展開しており、2023年5月25日から不動産クラウドファンディングLEVECHYの運営を開始しました。

LEVECHYでは資産形成において「レベル違いな高利回り」と「レベル違いな安全性」を提供することがコンセプトとなっています。

また、不動産特定共同事業法の3号・4号の許可を取得しているのが特徴的です。同じ許可を得て運営されている不動産クラウドファンディングは2023年4月末時点で他に2社しかなく、他の不動産クラウドファンディングとの差別化が図られたサービスとなっています。

1-1．第3号、第4号登録を行っている不動産クラウドファンディング

LEVECHYを運営しているのはジャパン・プロパティーズ株式会社です。同社の大きな特徴として、不動産特定事業法の第3号、第4号登録を行っている点が挙げられます。

多くの不動産クラウドファンディング事業者は、不動産特定共同事業法の第1号、第2号事業者登録を行っています。一方、LEVECHYでは、第3号、第4号を取得することで、不動産投資型クラウドファンディングのスキームに特別目的会社（SPC）の介在を可能としています。

他に不特法の第3号、第4号登録を行っている不動産投資型クラウドファンディングサービスは少なく、SPCの介在によるローンのレバレッジ効果を生み出しやすい第3号、第4号登録が他社との差別化に繋がっています。

1-2．投資家の資産保全対策に力を入れている

LEVECHYでは、投資家の資産保全対策を入念に行っています。主な取り組みとしては投資家の資産を運営会社の口座と別個に管理する信託保全、運用不動産を管理会社が運用会社から切り離すSPCの運用、そして優先劣後構造の採用です。

投資家の損失が発生するリスクを、できるだけ小さくしようという取り組みが見られます。また、運用時にレバレッジをかけることで分配利回りも高めに設定することにも取り組み、リターンとリスクのバランスをとった投資商品となっています。

2．LEVECHY（レベチー）の利回り

LEVECHYの想定利回りは、インカムゲインで6%、キャピタルゲインを加えて8%以上という他の不動産クラウドファンディングと比べても高い利回り設定を行ってます。

他社と比較して想定利回りが高い理由は、SPCを介在させることで資金調達時にローンを利用しているためです。不動産購入の資金調達の際に投資家から資金を調達するだけではなく、金融機関のローンを利用することで、高額の不動産を購入できるようにしています。

なお、不特法1号・2号のスキームでもローンを活用してレバレッジをかけることは可能です。しかし、この場合はSPCを介在させることができないため、不動産の運用失敗によって事業者自体の経営悪化を招いてしまったり、事業者側の返済比率が高くなりすぎることで案件組成の頻度が低下してしまったりなどのデメリットがあります。

レベチーは、第3号、第4号登録によってSPCを介在させるスキームを取り、ローンのレバレッジ効果とリスク分散の両立を行うことで高い利回り設定を可能にしているのです。

3．LEVECHY（レベチー）のリスク管理

LEVECHYでは、投資家の損失を抑えるために入念なリスク管理を行っています。その対策の詳しい内容を個別に見ていきましょう。

3-1．信託保全で投資家の資金を保護

信託保全とは、投資家から集めた資金をLEVECHY(レベチー)の運営会社の資金とは別に、信託銀行の口座に預けてSPCの資金として管理運用するシステムです。

信託保全をしておけば、仮にLEVECHYの運用会社が倒産した時でも運用会社の負債の返済分に利用される心配がなく、また投資家から集めた資金が返済に利用されることがありません。

3-2．SPCを運用スキームに導入し不動産を保護

SPCを介在させない不動産クラウドファンディングでは、ファンドで運用される不動産を運営会社が直接運営している場合、運営会社が倒産した時に、投資家の資金で購入した不動産が差押の対象になる可能性があります。

このような事態が発生するリスクを「事業者リスク」と言い、クラウドファンディング投資のような新しい投資サービスにおいて注意しておきたいポイントとなっているのです。

一方、LEVECHYの運営会社が倒産した場合、投資家の優先出資で購入した不動産の名義がSPC（運営会社と異なる）のため、運営会社の債権者による差押ができません。このため、投資家の資産である不動産は差押等の対象となりません。

LEVECHYの購入不動産はSPCの名義になるため、運営会社が倒産しても差押をされることもなく、別個管理され投資家に利益を分配したり、売却資金などを返済できます。

3-3．優先劣後出資構造を採用

LEVECHYでは優先劣後出資構造を採用し、投資家向けのリスク対策を行っています。

優先劣後とは、投資家から集めた資金を優先出資分、LEVECHYが出資した分を劣後出資分として不動産を購入し、不動産を売却する時に損失が発生したとしても、劣後出資であるLEVECHYの出資分から計上される仕組みのことです。

また、劣後出資を行うということは不動産の購入に際して不動産クラウドファンディング運営会社も出資するということになります。運営会社と投資家の利害が一致することからも、投資家に対し適切な投資対象を提供していることが伺えます。

ただし、LEVECHYはSPCによる倒産隔離、ローンレバレッジのスキームを採用していることから、他社と比較して劣後出資割合は低めに設定されています。

4．LEVECHY（レベチー）のリスク

様々なリスク対策を行っているLEVECHYですが、投資である以上はリスクが存在します。LEVECHYで投資する際に注意しておきたいリスクについて確認していきましょう。

4-1．空室リスク

LEVECHYが運用する不動産で空室が発生してしまうと、募集時に想定していた収益を上げられず、投資家のリターンが下がる可能性があります。

LEVECHYでは、投資対象のスペックやエリア、案件組成の背景などの詳細情報をファンド募集ページで公開しています。投資を行う際は公開されている運用情報を確認し、他の物件と競走力があるのか、周辺エリアで不動産の需要があるのかなどを確認することが大切です。

4-2．キャピタルリスク

不動産クラウドファンディングでは、大きく分けて家賃収入を主な収益源としたインカムゲイン型と、不動産の売却益を狙ったキャピタルゲイン型の2種類があります。

LEVECHYでは、インカムゲインを得ながら不動産を運用して最終的に不動産売却を行うキャピタルゲイン型です。そのため、運用している不動産が値下がりしてしまうと、ファンド終了後の資産返却時に、大幅な損失が発生する可能性があります。

案件情報から該当エリアの不動産価格推移や、売却予定先の情報を確認するなども対策となりますが、完全にキャピタルリスクを回避することは出来ないのです。

キャピタルリスクを出来るだけ避けるには、1つの案件に集中して投資を行わず、複数の案件へ分散して投資を行うなどの対策が効果的です。また、分散投資は不動産投資特有の災害リスクを回避する方法としても有効です。

4-3．不動産投資ローンの返済リスク

前述したように、LEVECHYは最終的に不動産売却によってファンドの利益を確定させるスキームとなっています。注意したいリスクとして、この売却益は投資家への分配が先ではなく、金融機関から借りているローンの返済が優先される点が挙げられます。

不動産の売却価格が想定よりも大きく下振れすると、ローンの返済によって利益が残らなかったり、またはマイナスになってしまうリスクがあります。ローンのレバレッジ効果を得ている分、相応のリスクがあるという点に注意が必要です。

まとめ

LEVECHYは第3号、第4号不動産事業者登録を行うことでスキームにSPCを介在させ、投資家の資産保全対策に非常に力を入れている不動産クラウドファンディングです。

ローンのレバレッジ効果を利用して高い想定利回りも設定しており、1号ファンドは募集総額の2,793%となる17億円超えの応募総額を達成するなど人気の投資サービスとなっています。

ただし、不動産運用のファンドであるため、不動産特有の空室リスク、キャピタルリスク、災害リスクなどに注意する必要があります。LEVECHYでは案件情報も豊富に開示されているため、投資前に情報を精査し、分散投資などのリスクヘッジも行っていきましょう。

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