INVASE（インベース）のダイレクトリースバックの仕組みは？セミナー・懇親会の内容も
オンライン不動産投資サービス「INVASE（インベース）」」は、従来型のリースバックと異なる「ダイレクトリースバック」というサービスの提供を開始しました。
インベースのダイレクトリースバックでは、自宅を売却して利益確定したい、または住み替えたいマンションオーナーが、インベースグループ会社の仲介により、不動産による資産運用を考える個人投資家へ直接物件を売却する仕組みとなっています。
買取ではなくエンドユーザーに向けた仲介売却になるため、従来型リースバックに比べてより良い条件での売却が可能になります。また、買主側も通常の仲介では融資付けが難しい物件が購入できたり、購入後すぐに賃料収入を見込むことができるメリットがあります。
今回、HEDGE GUIDE編集部ではインベースのダイレクトリースバックのセミナーに参加し、サービスの詳細について詳しく取材を行いました。ダイレクトリースバックのメリット・デメリット、またセミナー終了後の懇親会の様子まで詳しくご紹介していきますので、ぜひご参考ください。
インベース（INVASE）
「インベース（INVASE）」は、株式会社MFSが提供するオンライン不動産投資サービスです。ヤフー、マネックスベンチャーズ、電通など著名な企業が出資しているほか、テレビ番組や全国紙、経済誌など様々なメディアにも取り上げられています。
サービスは2018年から提供しており、業界ではユニークな借り換えサービスを提供しています。借り換えサービスに加え、インベースでは、2022年11月に不動産仲介事業を行うコンドミニアム・アセットマネジメント社をグループ会社とし、ローン診断から物件仲介までワンストップで案内が可能になっています。
目次
- 不動産投資で仲介物件購入におけるローンの注意点
1-1．エンドユーザー同士の仲介はローン条件が厳しくなる
1-2．仲介会社の実績・信頼性が重要になる - インベースのダイレクトリースバックの仕組み
2-1．インベースのダイレクトリースバックのメリット
2-2．インベースのダイレクトリースバックの注意点 - インベース「ダイレクトリースバック活用術」のセミナー体験・懇親会の内容
- まとめ
1．不動産投資で仲介物件購入におけるローンの注意点
不動産を購入する際には金融機関のローンを活用する方が大半でしょう。金融機関から評価が行われ、ローンの融資額や年数、金利などの条件が設定されることになります。金融機関が行う評価では、主に「買主の属性」と「対象物件の担保性」の2軸で評価されます。
- 買主の属性：年収、年齢、勤め先、勤続年数、家族構成など
- 物件の担保性：地価、築年数、修繕履歴、家賃推移・入居率（収益物件の場合）など
細かな融資条件や評価ポイントについては、金融機関や支店、融資のタイミングによって異なってきますが、上記の2点の評価が高いほどより良い条件で融資を受けやすくなるという点においては共通しているのです。
ただし、不動産投資で個人が仲介物件の売買を行う際には注意が必要です。詳しくみて行きましょう。
1-1．エンドユーザー同士の仲介はローン条件が厳しくなる
不動産投資の売買では、売主・買主が不動産会社になるパターンと、エンドユーザー（個人）となるパターンがあります。このうち、エンドユーザー同士の不動産売買では、ローン条件が厳しくなってしまう傾向にあります。
1-2．仲介会社の実績・信頼性が重要になる
金融機関のローン評価では、仲介を行う不動産会社の実績・信頼性についても重要視されることがあります。これは、上記で述べた返済が滞ってしまった時の対応を適切に行うことが出来るかどうか、という視点から着目されるのです。
つまり、不動産仲介で売買を検討する際は仲介会社の実績・信頼性によってローン条件が変わってくるということです。
実績のある不動産会社は複数の金融機関と提携し、様々なローン条件の中から時々に合わせたローン商品とのマッチングを行っています。売却・購入を検討する際は、このような点についても着目してみましょう。
2．インベースのダイレクトリースバックの仕組み
リースバックとは、売却した自宅に貸借人として住み続ける不動産売却の取引形態です。老後資金の捻出や住み替え時の仮住まいとしてなどの理由から、利用している方も多い方法となっています。
インベースの「ダイレクトリースバック」は、従来型のリースバックと異なり、自宅を売却して利益確定したい、または住み替えたいマンションオーナーが、インベースグループ会社のコンドミニアム・アセットマネジメント株式会社の仲介により、不動産による資産運用を考える個人投資家へ直接物件を売却する仕組みとなっています。
直接個人投資家へ売却するため、不動産会社や金融機関が買主となる従来型リースバックに比べ、より良い条件での売却が可能になるのが特徴です。
2-1．インベースのダイレクトリースバックのメリット
住宅ローンの低金利が続く中、都心部を中心にマンション価格は上昇傾向にあります。売却によってキャピタルゲイン（売却益）を得ようと検討しても、周辺の物件価格も同様に上がっているため、住み替え先が見つからないという課題を抱えている方も少なくないでしょう。
リースバックは売却後も賃貸として居住することが出来るため、住環境を変化させずに売却することが可能です。じっくり住み替え先を探したい時にも、リースバックは便利に活用することができます。
上記を踏まえて、インベースのダイレクトリースバックにはどのようなメリットがあるのか、詳しく見て行きましょう。
（売主）仲介売却のため高く売却することができる
インベースのダイレクトリースバックは、通常のリースバックが不動産会社・管理会社への買取売却になるのに対し、個人投資家へのエンドユーザーへの仲介売却になるという点が特徴的です。仲介売却のため買取再販による利幅を取る必要が無く、高値売却を狙いやすいという点がメリットとなります。
（売主）売却によってローン与信枠が空くため住み替えがしやすい
住み替えでは、売却を先に行う「売り先行」と次の不動産購入を優先する「買い先行」の二つの方法があります。このうち、買い先行で元の物件のローンが残っている場合には与信枠を圧迫し、選べる物件が限定的になるというデメリットがあります。
売り先行の場合は与信枠をあけることができますが、元の住宅を手放すことになるので仮住まいを探したり、引き渡し日までのスケジュールがタイトになることで次の物件をじっくり探すことが難しくなるデメリットがあります。
インベースのダイレクトリースバックでは、そのまま同じ物件に居住しながら次の物件をじっくり探すことができ、さらに売却を行っているため残債の与信枠を回復させることができます。住み替えを検討している方には、大きなメリットと言えるでしょう。
（買主）賃貸人が入居した状態（オーナーチェンジ）で投資できる
ダイレクトリースバックでは、元の売主が居住している状態で仲介購入することが可能です。つまり、入居者がいる状態で不動産を購入するオーナーチェンジ物件となります。
入居者がいない状態で購入した物件は入居者が決まるまで家賃収入がないため、正確な収支計画を立てることが難しくなります。また、長期間入居者が決まらない場合は、家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費などの支払いが増えるデメリットがあります。
一方、オーナーチェンジ物件の場合は引き渡し後すぐに家賃収入が発生するため、明確な収支計画を立てることができます。
（買主）投資用不動産として融資を受けやすい
居住用として売却されている物件を投資目的で購入する場合、これまでの運用実績がないことから金融機関の融資審査で厳しく見られるケースが少なくありません。不動産投資ローンは賃料収入を主な返済原資とするため、賃貸運用の実績がない物件では融資実行のリスクが高まるためです。
通常投資物件の仲介取引はローン付けがネックとなっていました。その点、ローン媒介実績が豊富なインベースと不動産仲介としてコンドミニアム社が間に入ることでローン付けのボトルネックが解消されている点が大きなメリットです。
ダイレクトリースバックで購入する物件は引き渡し後すぐに家賃収入が発生するため、金融機関向けの提出資料にも明確な収支計画をアピールしやすく、融資の交渉時にも良い効果が期待できます。本来、投資目的で販売されていない物件を投資対象としやすくなる点もダイレクトリースバックのメリットと言えるでしょう。
なお、長引く金融緩和の影響からダイレクトリースバックで購入できる方が多くなっており、そのマーケットも厚くなっています。そのため、リースバック（オーナーチェンジ）案件と自己居住用案件との売買価格の差が小さくなってきています。
2-2．インベースのダイレクトリースバックの注意点
（売主）物件によってスムーズに売却できない可能性がある
ダイレクトリースバックはエンドユーザーの買主を探して仲介売却を行う売却方法です。まだ馴染みのないスキームであることもあり、物件のニーズによっては買主がなかなか見つからず、売却が長期化してしまう可能性もあるでしょう。
通常のリースバックと違って購入者が不動産会社ではなく、スキーム理解へのハードルがあるため、すぐには売却が行えない場合があるという点に注意が必要です。買主にしっかりと説明を行い、仕組みが理解される形でケアをしてもらいましょう。
なお、買主によっては空室の状態が確認できないという点に不安を感じる方もいます。ダイレクトリースバックは通常のオーナーチェンジ売買物件と異なり、売主による内見対応が可能なので、内見対応を行ったり、買主から質問が来た際にはしっかり返答するなど、売主側の工夫も必要となってくるでしょう。
（買主）居住用として購入することができない
ダイレクトリースバックを通じて購入した物件は通常のオーナーチェンジ売買物件同様、元のオーナーの賃貸契約付きになります。いずれ居住用として検討している場合には、退去されない限り居住用として利用することができません。
また、通常は居住用として購入する場合に低金利の住宅ローンが利用可能ですが、投資目的のオーナーチェンジ物件となるため投資用ローンでの購入となり、自己居住用の住宅ローンは利用できません。インベースではローン診断サービスも行っているため、物件取得の目的に合わせてファイナンスの相談を行ってみましょう。
3．インベース「ダイレクトリースバック活用術」のセミナー体験・懇親会の内容
今回、HEDGE GUIDE編集部はインベースの「ダイレクトリースバック活用術」のセミナーへ実際に参加し、ダイレクトリースバックの仕組みについてヒアリングを行いました。セミナーでは昨今の不動産市場の動向を踏まえ、従来のリースバックとの違いやメリットについて詳しく解説されており、売却を検討している方、新しい投資物件を探している方の双方に適した内容となっています。
特に都心マンションでは値上がりによって住み替え先を探す難易度が上がっていることや、仲介売却における金融機関の融資審査の厳しさを背景に、インベースのダイレクトリースバックが上手く活用できるのではないかと提案されている点が印象的でした。
また、従来型のリースバックでは査定賃料が相場よりも高くなってしまうという点がデメリットとしてありました。一方、インベースの賃料査定の方法としては、周辺相場から適正な賃料を検証し、利回りベースで物件価格を設定する方法（収益還元法）についても詳しく解説されています。
インベースのセミナーは、グループ会社のコンドミニアム・アセットマネジメント社が対応します。今回、編集部が参加したセミナーでは代表の「渕ノ上 弘和（ふちのうえ ひろかず）氏」が講師として登壇されていました。
渕ノ上 弘和（ふちのうえ ひろかず）氏
渕ノ上 弘和氏のプロフィール・経歴
保有資格：不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士マンション管理士管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士 立教大学法学部法学科卒業。
大学卒業後ECサイト運営の会社を起業すると同時に、不動産関連法律資格の講師として活動。その後、資産価値の維持・向上、マンション資産価値の適正評価を志し、大手マンション管理会社に入社。流通の観点から改革に取り組む必要があると考え、不動産仲介事業へ。コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社を設立、代表取締役を務める。
セミナー終了後の懇親会の様子
懇親会で用意された軽食
インベースのセミナーでは終了後に参加者同士のコミュニケーションの場として懇親会も実施されています。セミナー講師として登壇されていたコンドミニアム・アセットマネジメント社代表の渕ノ上氏も参加されているため、セミナーでは聞きそびれたことや、個別の相談も可能となっています。
不動産投資を実施している経験者の方から、まずは情報収集を行っていきたい初心者の方まで幅広く参加されていました。各テーブルにインベースのスタッフの方が配置されておりお話を振ってくれるため、一人でも安心して参加することができました。
まとめ
インベースのダイレクトリースバックは、マンション・戸建ての住み替えや、新しい投資物件を探す手段として、売主・買主双方にメリットのあるサービスとなっています。業者買取が行われないため、エンドユーザーがそれぞれ納得した価格で取引ができるという点が、従来型のリースバックと大きく異なる点でしょう。
一方、買取ではないため物件によっては売却まで時間がかかってしまう可能性があることや、オーナーチェンジのため居住目的で購入できない（住宅ローンは利用できない）という点には注意が必要です。
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