狭小地・変形地のアパート経営のメリット・デメリットは？実績豊富なアパート建築会社も
土地の有効活用方法として検討されることの多いアパート経営ですが、狭小地や変形地では建築基準法の制限を受けて建物が建築できなかったり、建物の設計に制限がかかってしまうケースも少なくありません。
そこで今回のコラムでは、狭小地や変形地で行うアパート経営のメリットとデメリットを解説します。また狭小地や変形地におけるアパート建築・販売・管理の実績が豊富なアパート建築会社も紹介します。
目次
- 狭小地・変形地とは？
1-1．狭小地とは？
1-2．変形地とは？ - 狭小地・変形地で行うアパート経営のメリット
2-1．相場よりも安く土地を取得できる
2-2．個性的な物件にすることができる - 狭小地・変形地で行うアパート経営のデメリット
3-1．設計・建築コストが高くなる可能性がある
3-2．出口戦略の選択肢が少ない - 狭小地・変形地で実績が豊富なアパート建築会社
4-1．シノケンプロデュース
4-2．アイケンジャパン - まとめ
1 狭小地・変形地とは？
土地には様々な形状がありますが、大きく整形地と不整形地に分けることができます。正方形や長方形など建物を建てやすい四角形に近い形をしている土地が整形地、建物が建てにくい三角形や台形、旗竿地など形が整っていない土地のことを不整形地と言います。
そのうち、建物が建てにくいとされるのが狭小地と変形地です。それぞれにどのような特徴があるのか、詳しく見ていきましょう。
1-1 狭小地
狭小地とは、その名の通り面積が狭い土地のことです。明確な定義はありませんが、土地の広さが20坪以下であることが狭小地の目安となっています。さらに敷地面積が10坪以下の土地は建物を建てるのが難しいため売買が成立しにくく、低価格で取引されるケースもしばしば見られています。
狭小地は土地の形状は関係なく、整形地だけではなく三角形や台形地など不整形地の場合も面積が小さい場合は狭小地と呼ばれます。また狭小地に建てられている住宅は狭小住宅、アパートは狭小アパートと呼ばれることもあります。
1-2 変形地
変形地とは、四角形以外の形状をした土地のことです。不整形地と同じ意味で使われ、三角形や台形、五角形などのほか、旗竿のように入り口が細く奥が四角形になっている旗竿地、L字型、平行四辺形型、ひし形、そのほかの歪な形をした土地も変形地と呼ばれます。
建物は四角形に造りやすいため、土地形状が変形地の場合は土地の有効活用がしにくいなどの特徴があります。
2 狭小地・変形地で行うアパート経営のメリット
狭小地や変形地について把握できたところで、アパート経営を行うメリットについて解説していきます。
2-1 相場よりも安く土地を取得できる
狭小地・変形地の大きなメリットは、相場よりも安く土地を入手できる可能性があることです。狭い土地や形が歪な土地では、建物の形状や建て方に制約がかかってしまうため思い通りの建物を建てるのが難しいという傾向があります。こうした事情から狭小地や整形地は、土地を探している方から敬遠されることもあり、整形地の相場に比べて土地価格が安くなっていることがあるのです。
賃貸アパートで設定できる家賃に対して土地を安く取得することができると利回りが大きくなります。また、建物の構造に問題が無いのでれば入居者にとって土地の形状が与える影響は大きくないため、アパート経営にとってはメリットと言えるのです。
2-2 個性的な物件にすることができる
土地の形状によって設計に制約がかかる場合、工夫が必要になることが想定されます。この場合、土地の形状や狭い土地を生かして設計をすることで、他にはない個性的なアパートになることもあります。
例えば、三角形の土地に合わせて三角形のサンルームを作ったり、土地の形状を活かしてアパートの外に庭を設ける、といったことができます。つまり、アパートの形状自体で他と差別化ができるため、競争力の高い物件になる可能性もあるのです。
3 狭小地・変形地で行うアパート経営のデメリット
一方、狭小地・変形地で行うアパート経営のデメリットについて解説していきます。
3-1 設計・建築コストが高くなる可能性がある
狭小地や変形地の場合、通常のアパートを建てることが難しい場合があります。その際、土地の形状に合わせて様々な工夫を施す必要が出てきます。例えば狭小地の場合、ステップフロアを用いたり、階段下に収納スペースを設けたりといったことで、狭い土地を最大限に活用することが必要になります。
そのため、間取りがすでに決まっているパッケージ型のアパートではなく、土地の形状に合わせた設計が必要になります。つまり、1から設計図面を起こす必要があり、設計に時間がかかったり、コストが高くなる可能性があるのです。
また建物が複雑な形状になると、その分建築資材も多く必要になり、建築にかかるコストが割高になる可能性があります。つまり土地を安く取得することができても、トータルで費用が高くなることも考えられるのです。
3-2 出口戦略の選択肢が少ない
狭小地や変形地でアパート経営を行っている場合、整形地に比べて、出口戦略の選択肢が少なくなる可能性があります。
通常、アパート経営の出口戦略としては下記のような方法があります。
- リフォーム・リノベーションをする
- 建て替える
- 中古アパートとして売却する
- 更地にして売却する
- 解体後、土地を他の用途に活用する
- オーナーの住宅を建てる、など
しかし狭小地・変形地の場合、元々土地としての需要が乏しいため、土地として売却する場合は価格が低くなることが考えられます。また中古アパートとして売却する場合も、狭小地・変形地であることを理由に、買主候補から価格を下げるよう交渉が入ることも考えられます。
築年数が経つと、間取りや設備の古さなどによって入居者のニーズから外れやすくなり、入居者の確保が難しくなることも想定されます。そのため出口戦略の選択肢が少ないことは、狭小地・整形地で行うアパート経営のデメリットと考えられるのです。
4 狭小地・変形地で実績が豊富なアパート建築会社
前述したように、狭小地・変形地でアパート経営を行うには、メリット・デメリットがあります。しかし、工夫したり、ノウハウを駆使することで、メリットを最大化、デメリットを最小化することもできます。
また、狭小地・変形地では設計・建築コストが高額になる可能性があるため、金融機関との強い関係性を持ちより良い融資条件を引き出せるアパート建築会社を選ぶことも重要なポイントです。
今回は、上記の視点からアパートの企画・販売・管理をワンストップで行うアパート建築会社2社をご紹介します。
4-1 シノケンプロデュース
シノケンプロデュースは、全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」の「年間アパート開発棟数部門」で、8年連続No.1（2015年度〜2022年度）に輝くアパート建築会社です。土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供しており、一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとして知られています。
アパート供給棟数は自社施工で5,000棟を超えています。管理業務を担当するのはグループ会社のシノケンファシリティーズで、2023年3月末時点の管理戸数は全国で45,000戸以上となっています。この管理物件の2022年の年間平均入居率は98.39％となっており、高い入居率が維持されていることがわかります。
デザイナーが1棟ずつオリジナルのプランニング・設計を提供
シノケンプロデュースのデザイナーズアパート
シノケンプロデュースが目指すのは「高稼働を維持できるアパート」を提供することです。そのため、通勤や通学がしやすいように大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内、賃貸需要の高い最寄り駅から徒歩10分以内の立地にこだわって土地の取得を行っています。
また、土地が持つポテンシャルを最大限生かすために、専属デザイナーが土地の形状や条件、建築のトレンドなどを加味して、1棟ずつデザイナーがオリジナルのプランニング・設計を提供しています。敷地条件を加味した上で意匠についても検討し、高いデザイン性を追求していきます。
独占契約を含めて20行以上の金融機関と提携
シノケングループの強みの一つが、1990年の創業以来30年以上にわたって築いている金融機関との取引実績です。下記が、主な取引金融機関です。
- SBI新生銀行
- きらぼし銀行
- 東京スター銀行
- 佐賀銀行
- 島根銀行
現在では広く知られるようになっている新築アパートにおける独占提携ローンを提供したのも同社が日本で初めてで、金融機関から高い評価を得ていることが窺えます。
物件を購入した約40％のオーナーが自己資金500万円未満となっているのも、こうした金融機関からの高い評価が一因です。オーナーの属性によっては、金利1％台、RC物件と同程度の35年の返済期間などで融資を獲得した実績もあります。
4-2 アイケンジャパン
アイケンジャパンは、「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で供給するアパート建築会社です。「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げており、2021年12月にはアパートの総数が1,000棟を突破しています。
施工物件の年間平均入居率実績は、2021年時点で99.7％と高い水準になっています。また、新築時に提案した年間の想定家賃収入に対して、実際の家賃収入の割合を示す数値を収益稼働率としています。同社が企画・開発した物件の収益稼働率は98.3％（2022年12月末時点）となっており、こちらも高い水準を維持しています。
フリーレントや家賃の値下げといったオーナーの負担が大きく、効果が一時的な施策を行わずにこのような高い水準を維持しているのは、高品質な物件、良質な管理業務を提供しているからと言えます。
土地の広さや形状に合わせて最適なプランを提案
アイケンジャパンでは、シンプルかつ高級感のあるデザインを得意としており、アーバンライフを楽しむ入居者に喜ばれるようなスタイリッシュなアパートを提供しています。
土地選定に関しては、「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を基準にしており、「入居者が入り続けるエリア」のみを厳選しています。具体的には、最寄り駅から徒歩15分以内が基準の一つとなっています。土地選定を「アパート経営の要」とし、基準をクリアした土地以外は販売しない方針を貫いているのも特徴です。
特筆に値するのは、土地を効率よく活用するために、土地の広さや形状に合わせてプランニングをしていることです。そのため三角形や狭小地、旗竿地といった変形地でも、最適なプランを提案することが可能です。
不動産投資ローンの融資に強く、実績が豊富
アイケンジャパンでは、多彩な金融機関との連携をしているのも特徴です。メガバンクの一つであるみずほ銀行をはじめ、エリアに強い地方銀行も含む様々な金融機関で融資の検討が可能です。
主な取引金融機関は下記になっています。
- 福岡銀行
- 西日本シティ銀行
- みずほ銀行
- 福岡中央銀行
- オリックス銀行
- 七十七銀行
- 十八親和銀行
まとめ
一見すると、狭小地や変形地でアパート経営を行うことは難しいように思われますが、ノウハウを駆使することで安定的に経営することも可能です。土地価格の高い大都市圏では、土地が安く取得できるとして狭小地・変形地を積極的に選ぶという経営戦略が取られることもあります。
しかし、狭小地・変形地でアパート経営をするには、入居需要に適した建築技術が重要です。
今回のコラムでは、土地の形状に合わせてアパートを提案してくれる2社のアパート建築会社も紹介しました。アパート経営についてより詳しく知ることができるセミナーや個別相談会などへの参加も、検討されてみると良いでしょう。
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