自分で物件をセルフリノベーションする方法は？DIYの専門家が手順や注意点、可能な範囲を解説
高額な施工費用が発生するリノベーションで、費用削減の選択肢として挙げられるのはセルフリノベーションではないでしょうか。セルフリノベーションは自分自身の労働力を投入することで、施工費用の高い割合を占める人件費を削減できます。
当コラムでは実際に築古不動産投資でリノベーションの大部分をDIYを実施し、入居者付けまで実践した筆者が手順や注意点、可能な範囲を経験談を交えながら紹介していきます。
目次
- セルフリノベーションを実施する上で押さえておきたいポイント
1-1．工事前の大まかな修繕費把握が鍵
1-2．無理だと感じたらプロに頼る - セルフリノベーション初心者は内装工事から取り組むべき3つの理由
2-1．転落事故が伴う高所作業が少ない
2-2．比較的DIYの難易度が低い
2-3．人件費を節約できる - セルフリノベーションの手順
3-1．修繕箇所の計画・情報収集
3-2．修繕項目に必要な工具・材料を揃える
3-3．リノベーションの実践 - 初心者が取り組みやすいセルフリノベーション項目
4-1．クロス・クッションフロア
4-2．内装塗装
4-3．床や壁の張り替え・補強
4-4．洗面台や混合栓の交換・設置
4-5．床下工事・乾燥剤の散布
4-6．浴室シート
4-8．外構工事 - セルフリノベーションの注意点
5-1．外装工事(外壁・屋根・シーリング打ち替えなど)は足場設置が必須
5-2．電気工事は電気工事士2種の資格が必要
5-3．住宅の傾き・雨漏りのDIY・設備工事のリノベーションは高難易度
5-4．解体は先輩や専門家の知識を頼る
5-5．初心者は施工完了まで時間がかかる可能性が高い - まとめ
1．セルフリノベーションを実施する上で押さえておきたいポイント
1-1．工事前の大まかな修繕費把握が鍵
セルフリノベーションを実施する目的は、大幅な費用削減を目的とする方が大多数でしょう。ただし、セルフリノベーションを実施するためには、高額な工具や設備の運搬、不要物の処分費用が必要になるケースも珍しくありません。
結果として一度限りのセルフリノベーションの場合、地域の業者に依頼したほうが安くなるケースもあります。また近年ではロシア情勢の影響による木材の価格高騰など、情報収集時点で想定していた見積もり以上の費用が発生する恐れがあります。
材料の購入価格も首都圏と地方で比較すると地域差があるため、下調べしていた情報と大きく異なる可能性も考えられるでしょう。セルフリノベーションを成功させるためには、周囲の材料価格をチェックした上で大まかな総合費用の把握も想定外の失敗を防ぐポイントです。
1-2．無理だと感じたらプロに頼る
セルフリノベーションでは実務経験が無い方が実践すると、プロのような仕上がりまで実現できない可能性が高い点にも注意が必要です。また想像以上の重労働が伴う工事もあるため、本業と掛け持ちしながら遂行する方の場合は、仕事に支障を及ぼす可能性も想定されるでしょう。
そのため、すべての範囲を自身でDIYを行う前提で計画するのではなく、部分的にプロへ外注するのも考慮したい選択肢の1つです。また設備関係などセルフリノベーションを実施すると、後々水漏れなどの不具合に繋がる作業項目もあります。
筆者も築古不動産をセルフリノベーションした際には、入居後の大クレームを防ぐためにキッチンの配管はプロへの依頼を実施しました。またガス屋さんの新規契約特典で譲渡してもらった浴槽が既存の浴槽と大きさが異なっていたため、浴槽部分の削り作業が必要でした。
浴槽の削り作業については、電動ハンマーの購入費用と廃棄物の処分費用を考え、地域の便利屋さんへ部分的な削り作業の分離発注を行いました。セルフリノベーションを成功させるためには、総合費用と手間を考慮した上で専門業者への依頼も選択肢として検討しましょう。
2．セルフリノベーション初心者は内装工事から取り組むべき3つの理由
これからセルフリノベーションを始める初心者の方であれば、まずは内装工事から取り組んでみましょう。内装工事から取り組みたい理由としては、下記の3点があります。
- 転落事故が伴う高所作業が少ない
- 比較的DIYの難易度が低い
- 人件費を節約できる
それぞれ詳しく見て行きましょう。
2-1．転落事故が伴う高所作業が少ない
外壁や屋根などの外装工事は、二階以上の部分をセルフリノベーションする場合には必然的に高所の作業が伴います。
安全面の知識が不足している初心者の方であるほど、安全面よりも施工費用の節約を優先してしまうことがあります。例えば、足場の設置を行わずハシゴで無理やり作業を実施したり、親綱無しで屋根工事を実施したりしてしまうケースがあります。
高所作業は死亡やケガのリスクが伴います。治療費用や休養のため、結果として専門業へ依頼した方が良かったケースも考えられるでしょう。セルフリノベーションの初心者の方は、まずは危険な高所作業が少ない内装からの実践を検討することが大切です。
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2-2．比較的DIYの難易度が低い
内装工事は外装工事と比較すると初心者でも実践しやすい内容が多くあります。例えばクロス・クッションフロアの施工は、必要な工具の値段も安価で作業内容自体も比較的簡単なので初めてのセルフリノベーションにも取り組みやすい項目でしょう。
その他、木造住宅であれば内装塗装や床の張り替えは失敗してもやり直しが効きやすく、比較的施工が簡単な修繕項目です。施工面積も広くケースが多いため、実施前と後では部屋の印象をガラリと変更できます。はじめてセルフリノベーションを実施する際には、比較的難易度の低い工事内容を中心に取り組むと良いでしょう。
2-3．人件費を節約できる
内装リノベーションを専門業者に依頼した場合、施工費用の大部分は人件費です。セルフリノベーションでは、初心者でも取り組みやすい内装工事を自分で実施することで、人件費を節約できます。
また、戸建住宅は工事面積が広くなるケースが多いため、専門業者に依頼すると高額になりやすくなります。セルフリノベーションを行うことで、内装工事に伴う人件費が最低限で済む点も注目したいポイントです。
3．セルフリノベーションの手順
3-1．修繕箇所の計画・情報収集
セルフリノベーションを始めるための第一ステップは、工事を実施する修繕箇所の計画です。リノベーションの場合は複数の修繕箇所を伴う大規模工事になるケースが多いので、工事する順番が不適切な場合は作業に支障を及ぼす恐れがあります。
例えばクッションフロアを施工した後は、施工した部屋は養生無しで汚れる作業や土足での侵入ができないため、不適切な順番で実施すると工事の利便性が悪くなります。そのため、作業を実施する工事の順番も、計画時に確認しておきたい項目の1つです。
また具体的な修繕箇所のリノベーション方法は、YouTubeを活用した動画学習が便利です。文字媒体や画像媒体と異なり実際の動きを真似ながら作業できるため、作業方法が分かりやすいのも動画学習の魅力でしょう。
3-2．修繕項目に必要な工具・材料を揃える
セルフリノベーションの場合は、修理項目ごとに揃える工具や材料が大きく異なります。例えば床の張り替え作業ではインパクトドライバーや木材、洗面台の設置ではパイプレンチやシールテープなどリノベーション項目が多くなるほど、それぞれの作業に適した工具・材料が必要です。
住宅は項目ごとに専門の職人が存在するほど工事が細分化されていますが、セルフリノベーションでは工事の大部分を自身での作業遂行が想定されるでしょう。そのため、各工事ごとに必要な工具・道具を取り揃えた上で、複数の工事を進行する多能工のような役割を自分で担う必要があります。
経費の削減を試みている場合には、フリーマーケットアプリを活用して通常価格より安価な中古品を購入するのも手段の1つです。また必要工具はホームセンターでレンタルできる場所もあるため、購入費用を抑えたい場合には検討してみると良いでしょう。
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3-3．リノベーションの実践
必要な道具・材料を取り揃えた後は、立てた計画を元に作業を遂行していきます。可能であれば実際にセルフリノベーションに取り組んだことがある実践者の元で、指導を受けながら取り組むと失敗が少ないでしょう。
どうしても指導が受けれる状態ではない場合は、YouTubeを活用しながら作業を進めていきましょう。注意点として指導者不在で作業を進める場合、安全面の対策不足で作業を実施する恐れがあります。
丸鋸や電動ハンマーなど安全知識が不足してる場合には大事故に繋がる恐れがあるため、工具の正しい取り扱いを把握した上でセルフリノベーションを進めていきましょう。
4．初心者が取り組みやすいセルフリノベーション項目
4-1．クロス・クッションフロア
クロスやクッションフロアは必要な道具も比較的安価で、初心者でも施工前と見違える仕上がりになるため取り掛かりやすい工事の1つです。また失敗してもやり直しが効きやすく、Web上でもDIYの参考資料が見つけやすいのもクロス・クッションフロアがセルフリノベーションに向いている理由となります。
実際に筆者も既存木造の化粧ベニアを解体後、新規に施工したベニアの上にクロス施工を実施しました。またクロス・クッションフロアは外注でも比較的安価な業者が多いので、リノベーションを早く完成させたい方は専門業者への依頼も検討しやすい工事内容です。
4-2．内装塗装
内装塗装も施工前・施工後の仕上がりが一変し、初心者でも簡単に取り組めるセルフリノベーションです。作業内容は基本的にペンキを塗るだけという作業の容易さもポイントです。
特に暗い印象になりがちな和室の土壁や古い内装は、白いペンキで塗り上げるだけでも明るい印象へと一変します。実際に筆者も購入物件の二階部分は全て和室でしたが、土壁部分を白く・木目を黒くするツートンカラーで施工を実施しました。
ただし、築年数の経過した戸建住宅へホワイトカラーなど明るい色彩で塗装を行う場合には、表面に蓄積した汚れがペンキに滲んでくる恐れがあります。塗装回数をできるだけ押さえたい場合は、塗装前にシール材やボンドを塗るといった下地処理も、セルフリノベーションで内装を実施する際に押さえておきたい施工方法です。
4-3．床や壁の張り替え・補強
木造住宅の壁・床の張り替えや補強といった作業も、比較的初心者でも挑戦しやすい修繕項目です。例えば腐食している床部分がある場合、解体後に採寸して加工した新たな合板を設置するといった工事内容があります。筆者も先輩の指導を元に、和室から洋室へのセルフリノベーションを行いました。
必要に応じて根太を間に補填するなど、補強が行えるのも床を張り替えるメリットです。注意点として床材として使用する木材は、赤松を利用する点でしょう。理由としては油分を多く含み割れにくいため、割れやすい杉木材と比較すると耐久性が高いためです。
ただし、箇所によって使用木材や合板が異なる基礎的な知識が必要なので、建設業経験の無い初心者の方が取り組む際には注意が必要です。
4-4．洗面台や混合栓の交換・設置
リメイクシートを施した中古の洗面台を導入
洗面台や混合栓の交換も、セルフリノベーションでも取り組みやすい施工箇所です。交換するだけでも利便性も向上し現代風の設備になるため、費用対効果の高い水回り設備の1つでしょう。
またDIYを取り組むことで設置費用を大きく削減できる箇所なので、セルフリノベーションの際には積極的に挑戦したい箇所の1つです。洗面台はジモティやメルカリなどのフリーマーケットサービスを利用すると、安価で質の良い中古設備が見つかる場合があります。
混合栓の設置の際に生じる不明点は、専門知識豊かなホームセンターの店員との相談も有望な選択肢です。ただし、設備自体の配管や立ち上げは、後々漏水トラブルに繋がる恐れがあるため、専門業者への依頼を検討しましょう。
筆者は洗面台の交換と浴槽の混合栓交換は自身で行い、システムキッチン導入に伴う配管・水道線の立ち上げは、ガス業者の無料特典での給湯器設置と共に設備屋さんへの分離発注を利用しました。自身で施工がうまくいかなかった際に相談できる設備屋さんとの繋がりも、セルフリノベーションでは構築しておきたい関係性の1つと言えます。
4-5．床下工事・乾燥剤の散布
シロアリの腐食に伴い床束で補強
築年数が経過した木造の戸建て物件は、キッチンや浴槽部分の床下など湿気を含みやすい箇所のシロアリによる腐食リスクを抱えています。そこで床下の乾燥剤散布や、既に腐食が発生した箇所に床束を追加して大引きを支えるといった補強工事もセルフリノベーションで実施することが出来ます。
筆者も投資物件ではキッチン部周辺の一部床束にシロアリの腐食が発生していたため、一部床束による補強工事と乾燥剤・防虫剤の散布を実施しました。比較的簡単な作業な反面、専門業者に依頼すると高額なケースが多いため、DIYで費用削減の効果が高いセルフリノベーション例です。
ただし、シロアリ被害により腐食した土台や柱を交換する必要がある深刻なケースでは、セルフリノベーション初心者には難易度の高い修理項目です。柱など構造部分のDIYは更なる悪化を招く危険があるため、専門業者への依頼を検討したい項目でしょう。
またシロアリは土がある場所であれば、湿気を含んだ木材を求めて何処でも現れます。床下に木屑や段ボールなどの廃材を処分するとシロアリを呼び寄せてしまうため、DIYでは徹底した清掃と床下の湿気除去を意識しましょう。
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4-6．浴室シート・バスパネル
昔ながらのタイル調の浴槽から、近代的な雰囲気に一変できるリノベーション例の1つは浴槽シートやバスパネルの施工です。浴槽シートは既存タイルの上に貼るだけで、現代風の浴室へ見た目をチェンジできる修繕箇所となります。
また寒い季節は体温が奪われる、ひんやり冷たいタイルの不愉快感を軽減できるのも浴槽シートを導入するメリットです。水回りの清潔感も出るため、投資物件の場合では入居者募集時にもライバル物件との差別化にもなります。
ユニットバスの導入は数十万円以上と高額な費用が発生しますが、浴槽シートであれば数万円程度でセルフリノベーションが実施できるのもポイントです。浴槽塗装・交換や混合線への交換、シャワーの変更などを組み合わせると、さらに近代的な浴槽リフォームが実施できるのも浴槽シートでDIYを実施する魅力です。
4-7．外構工事
外構作業もセルフリノベーションによる、大幅な費用削減を期待できる項目例の1つです。
例えば梅雨の季節から大量に発生する雑草対策として、防草シートや砂利の散布といったセルフリノベーションが挙げられるでしょう。
専門業者への依頼は高額な上に、DIYでも大きな失敗に繋がりにくいため、セルフリノベーションでも高い費用対効果を期待できます。筆者の物件でも防草シートと砂利散布の他に、外構に一部モルタルの剥がれが発生していたため、高洗浄後に部分的にレンガ調のタイルを施工しました。
注意点としては重量が重いモルタルや砂利の運搬など疲労感を強く伴う作業が中心のため、本業と掛け持ちしながら遂行する場合には体力の消耗を考慮しながら作業を進める必要があります。可能であれば協力者を複数募るといった友人やコミュニティの連携も外構工事では取り入れたい選択肢でしょう。
5．セルフリノベーションの注意点
5-1．外装工事(外壁・屋根・シーリング打ち替えなど)は足場設置が必須
外壁の塗装やシーリング交換、屋根の工事は二階以上の物件の場合、安全面の考慮と作業面の効率化を考慮すると最低でも足場の設置が必要です。
足場設置は高額な費用が発生するため、梯子単体での高所作業でのDIYを試みる方も多い項目となりますが、安全面や難易度から見てDIYとして取り組むのは現実的ではありません。
例えば、外壁塗装を梯子だけを利用して施工を検討している場合、ローラーとバケットの2つを抱えたまま上り下りが必要なため、作業中は両手が塞がったまま高所での作業が予想されます。常に転落事故を抱えながらの作業が伴い、転落事故により足場設置費用代以上の治療費が発生するリスクも想定されます。
一度に施工できる面積も狭いため、効率面でも現実的ではありません。平屋や長屋といった階層の低い物件以外で外装工事のセルフリノベーションで取り組みたい方は、足場の設置を必ず行うなど安全面に十分配慮して作業を遂行しましょう。
5-2．電気工事は電気工事士2種の資格が必要
コンセントやスイッチの移設といったDIYは、電気工事士2種の資格が必要です。電気工事士2種とは、一般住宅や小規模な店舗で600V以下の電気工事に従事できる資格となります。無資格者が電気工事をセルフリノベーションした場合、違法になるため注意が必要です。
また電気工事士2種の資格は自身で取得するとDIYの幅が広がり、業者に依頼する人件費を大幅に削減できます。電気工事が伴う大規模なセルフリノベーションを検討している方や、長期目線でセルフリノベーションを繰り返す予定の方は資格を取得するのも良いでしょう。
5-3．住宅の傾き・雨漏りのDIY・設備工事のリノベーションは高難易度
数ある修繕項目の中でも、特に注意が必要な修繕項目例は以下の通りです。
- 住宅の傾き
- 雨漏り
- 大規模な配管・設備工事
例えば、汲み取り式便所から下水への配管は自治体が管理する下水への接続が伴うため、指定排水設備工事事業者でなければ工事が行えません。
また雨漏りは経年劣化した防水シートに原因があるケースが多いため、屋根の下地からメンテナンスを実施する葺き替え工事が伴うケースが大多数です。葺き替え工事は熟練の職人による精密な作業が必須の工事のため、初心者がセルフリノベーションを実施する工事としては現実的ではありません。
上記の項目は、物件の購入価格以上の高額な修繕費用が発生する恐れがあります。内見時に上記の瑕疵が発生している物件を避けて、高額な修繕費のリスクが少ない物件を購入するといった事前の対策も求められるでしょう。
5-4．解体は先輩や専門家の知識を頼る
築年数の古い物件は意図的に間取りを増やしている住宅が多いため、壁を解体するだけで広々とした印象になります。ただし、解体は可能な場所と不適切な箇所があり、初心者の方にはやや見極めが難しいセルフリノベーションです。
そのため、解体を伴うセルフリノベーションを実施する際には、メンターとなるDIYの先輩や専門家などへの相談を実施した上での作業が推奨されます。メンターとなる先輩の手助けを得るためには、セルフリノベーションに挑む前に、積極的に人手が必要な作業へ申し出るといった貢献も関係を構築する上で考慮したいポイントです。
5-5．初心者は施工完了まで時間がかかる可能性が高い
セルフリノベーションは人件費を大きく削減できる代わりに、自分自身を労働力として投入する修繕作業です。そのため、仕上がりもプロと比較すると見劣りしたり、慣れていない作業により想像以上の時間が伴う可能性があります。
また失敗に伴い、やり直しの発生や材料の再度購入といった想定外のトラブルの発生も考えられるでしょう。特に慣れていない初心者の方ほど、セルフリノベーションは完成までの時間や費用を多く費やす可能性が高いため注意が必要です。
まとめ
セルフリノベーションを成功させるためには、自身でできる修理項目の把握が鍵となります。未然の調査不足による想定外の修繕箇所の発生を防ぐためにも、自身で対応できる施工範囲の把握が求められるでしょう。
特に初めてセルフリノベーションへ挑戦している方ほど、想定外の失敗を考慮して作業を進める必要があります。本業とプライベートの兼ね合いを考慮しながら、無理のない作業が行えるか入念な計画もセルフリノベーションで失敗を防ぐための大切なポイントです。
【関連記事】築古物件のDIY投資を始める方法・手順は？投資家の体験談を紹介
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自分で物件をセルフリノベーションする方法は？DIYの専門家が手順や注意点、可能な範囲を解説
