広島で開催されたアイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容は？体験・レビュー、会場の様子も
不動産会社が開催するアパート経営セミナーでは、アパート経営の基礎を学んだり、各社の特徴について詳しく知ることができるメリットがあります。アパート経営を始めるうえで大切な情報収集の機会となるため、積極的に参加していきたいと言えます。
しかし、不動産投資の経験が少ない初心者の方や、アパート経営の基礎から知りたい方にとって「自身のレベル感に合っているか不安」「強引に営業がされないか心配」という悩みを抱えている方も少なくないのではないでしょうか。
そこで本記事では、広島で開催されたアパート経営会社「アイケンジャパン」のセミナーへ参加し、内容についてレポートします。アパート経営セミナーへの参加を検討していた方、アイケンジャパンのアパート経営について詳しく知りたい方はご参考ください。
目次
- アパート経営会社「アイケンジャパン」
- 広島開催のアパート経営セミナーの内容・流れ
- アイケンジャパンセミナー「決め物アパートの条件」
3-1．立地
3-2．間取り
3-3．各部屋の配置
3-4．防音
3-5．地震対策
3-6．設備・デザイン
3-7．セキュリティ対策
3-8．管理
3-9．家賃 - アイケンジャパンのアパート経営セミナーの感想・口コミ
- まとめ
1．アパート経営会社「アイケンジャパン」
アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。
賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。
2017年3月以降に完成したすべての物件で劣化対策等級が最高レベルの等級3の評価を第三者機関より獲得しています。2世代から3世代にわたって引き継ぐことが可能です。
2．広島開催のアパート経営セミナーの内容・流れ
今回ご紹介するアイケンジャパンのアパート経営セミナーは、2023年12月10日にシェラトングランドホテル広島で「新築アパートで資産1億円を実現する！大家税理士コラボセミナー」というテーマで開催。以下が当日のセミナーの流れです。
- 新築1棟アパート経営セミナー
- 税理士登壇セミナー
- 個別相談会・税務相談会
アパート経営セミナー登壇者①：永光 広大氏（アイケンジャパン常務取締役）
新築木造アパートについて解説する永光 広大氏
- 1983年 福岡県出身。
- 2007年 アイケンジャパンに入社。入社後3年間、管理部として入居者様が決まるエリアの選別や仲介業者様より紹介を頂けるようコミュニケーション力を身に着ける
- 2010年 営業部に配属。5年間でリピート率65%、70棟を販売。社員育成にも励む。
- 2019年 取締役 西日本営業本部長に就任。
- 2023年 取締役 営業本部長に就任。
- 現在、常務取締役。
税理士セミナー登壇者②：中本 雄司氏
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税理士法人明星代表社員税理士で現在アイケンジャパンのアパートを2棟所有中。その他不動産投資を多数経験しており、不動産投資に精通している。自身の物件の所有経験からお客様の将来を共に考えサポートを行う。
セミナーの特徴
セミナーではアパートの基礎的な解説と並行して、アイケンジャパンのアパートの特徴について詳しく紹介されました。アパート経営における入居者・オーナーの両面から見て重要なポイントを取り上げたうえで、アイケンジャパンが実際に行っている対策を解説してくれるので、初心者の方にも分かりやすい内容です。
また、アパート経営における課題を提示したうえで自社物件の実績をしっかりと開示していたため、自社施工物件について強い自信を持っていることが伺えます。
加えて、今回のセミナーでは実際にアイケンジャパンのアパートを購入し、アパート経営を行う現役大家である税理士の中本 雄司氏も登壇されており、より専門的な税務の相談も行うことができました。
3．アイケンジャパンセミナー「決め物アパートの条件」
セミナーのメイントピックとして、新築木造アパートで堅実に資産形成を行うための重要なポイントとして「決め物=本命物件」であるかどうかという点が取り上げられていました。決め物は物件力が高く、客付け（入居付け）がしやすいという特徴があります。
決め物が本命物件であるのに対して、本命でない物件は「当て物」と呼ばれます。
不動産賃貸会社の営業社員が物件紹介をする時、決定率の低い物件を始めに紹介することがあります。この物件を当て物として紹介した後に、決め物を紹介することで、契約決定率の向上を狙うことがあるのです。
アパートが不動産仲介会社から当て物として扱われてしまうと、より条件の良い決め物から空室が埋まっていくため、入居率が大きく下がってしまいます。アパート経営では高い物件力を持ったアパートを選び、決め物として運用されることが大切です。
アイケンジャパンでは、決め物アパートの条件として「入居者とオーナー双方の視点で作られたアパート」であるとし、下記の9つのポイントを取り上げられていました。
- 立地
- 間取り
- 配置
- 防音
- 地震対策
- 設備/デザイン
- セキュリティ対策
- 管理
- 家賃設定
3-1．立地
アイケンジャパンでは、土地選定を「アパート経営の要」とし、「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を基準に、「入居者が住み続けるエリア」のみを厳選しています。最寄り駅から徒歩15分以内など独自の基準を設けており、クリアした土地以外は販売しない方針をとっています。
3-2．間取り
入居者目線で選ばれる間取りとして、アイケンジャパンでは横間タイプを挙げています。同じ部屋の広さでも縦長の間取りと違って家具が配置しやすく、視覚的にも広々とした印象を持ちやすい間取りとなっています。
その他、間取りから見る入居者目線としては、リビングが明るい、収納が広い、寝室が独立している、角部屋である、などがポイントとして取り上げられています。
3-3．各部屋の配置
アイケンジャパンのアパートの配置
全室横並びの配置の場合、土地を有効活用した建築がしやすいという特徴がありますが、居室が隣同士になるため音が通りやすいというデメリットがあります。
一方、アイケンジャパンのアパートは、各住戸間を水廻りで仕切る・全部屋角部屋にすることにより、木造アパートの弱点であった防音効果を高めているという点も特徴的です。
3-4．防音
音の通りやすい木造アパートにおいて、防音対策も重要なポイントです。防音は横の部屋からだけでなく、上下の部屋からの振動や話し声などにも注意する必要があります。
上下階の音に備えたSVC構造
上下階の騒音対策としても、SVC構造で上下階の音に対して高い防音・遮音性能を実現しています。住人が歩く音や椅子を引きずる音、軽量物の落下音なども、2階の床と1階の天井に防音素材を使用し、遮る構造になっています。
3-5．地震対策
地震大国などと報道されることもあるほど、日本は世界的に地震が多い国の一つです。木造の建物については2000年に基準が見直されて「数百年に1度の規模の大地震に耐える」強度とすることが義務づけられています。
加えて、アイケンジャパンでは、キソゴムにより地震による建物の揺れを最大30%～50%軽減し、建築基準法で定められている基準の約1.3倍の強度を実現しています。キソゴムとは、アパートの土台と基礎の間に設置する積層ゴムのことです。キソゴムが振動や衝撃を吸収することで新築時の剛性が維持され、建物に伝わる揺れを軽減する効果があります。
適切な地震対策をされているアパートは、安全性が高いとして入居者の方からも人気が高いため賃貸仲介会社も紹介しやすく、決め物となりやすい特徴となります。
3-6．設備・デザイン
設備・デザインも入居者の方から重要視されるポイントです。ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室乾燥といったアパートとは思えないような設備を標準にしています。入居者に人気の高い設備も導入しており、インターネットが無料で、宅配ボックスを導入している物件もあります。
デザインについても、アイケンジャパンでは、シンプルかつ高級感のあるデザインを得意としており、アーバンライフを楽しむ入居者に喜ばれる高いデザイン性を持っています。
3-7．セキュリティ対策
アパート経営において防犯対策は重要な要素です。人口密集地に建てられることも多いアパートを借りる時は、アパートのセキュリティの高さも加味して物件選びを行う人も少なくありません。
以下は、アイケンジャパンのアパートで導入されているセキュリティ対策です。
- カラーモニターホン
- オートロック
- 屋内共用部
- クラウド型防犯カメラ
- バルコニーライト
- 1階防犯シャッター
- 防犯ガラス/ペアガラス
また、これらの対策により防犯に成功した事例もセミナーで紹介されていました。クレセント錠（窓ガラスのロック）付近に穴を開けられそうになったものの、貫通できなかったために侵入を防いだ成果が取り上げられています。
3-8．管理
管理もアパートが決め物となるためのポイントとして取り上げられていました。長く住み続けてもらうために、アイケンジャパンのアパートでは下記の対応をしています。
入居者に快適に生活してもらうための対応
- 24時間コールセンター導入
- 24時間以内アクションの実施
こまめな建物パトロール
- 清掃状況の確認
- 放置自転車の撤去
3-9．家賃
アパートのグレードが高くても相場よりも家賃が高い物件だと「当て物」として扱われてしまうとセミナーで指摘されていました。入居者から選ばれやすい条件を揃えたうえで、適正な家賃設定を行うことが重要であるとしています。
アイケンジャパンの入居率を見ると、これらの施策によって高い効果を得ていることが分かります。アイケンジャパンの2023年の年間入居率は99.3%、2023年12月時点の収益稼働率（築15年目までの実績）*を見ると98.7%となっており、施策の効果がしっかりと現れ、高い実績を上げています。
*収益稼働率とは、アイケンジャパンが独自に掲げる新築満室時の年間家賃収入想定(100%)に対して、実際どれだけ家賃収入があったかを示す指標。
4．アイケンジャパンのアパート経営セミナーの感想・口コミ
個別相談の様子
アイケンジャパンのセミナーへ実際に参加された方の感想、口コミについて一部をご紹介します。
- 取り扱っていらっしゃる物件にとても興味を持ちました。また、税務のセミナーについても、本で読んでも分かりにくい部分が理解できたので、とてもよかったです。ありがとうございました。
- いつもは私一人で営業の方に相談しますが、今回は妻を誘って夫婦で参加しました。ホテルでの開催だったので、気軽に参加できて良かったです。
- 新築1棟アパートで投資をしたときの資産シミュレーションに加えて、税務のことも勉強になりました。税理士さんに直接相談できたので参加して良かったです。
- 税務の事を勉強したいタイミングだったので、勉強になりましたし、内容も取っ掛かりとしては分かりやすかったです。
- アイケンジャパンさんの話を聞くたびに、自社の商品に自信を持っているのが伝わります。購入出来るように貯蓄に励みます。
※アイケンジャパン「税理士コラボセミナー」より
まとめ
多額の資金を必要とするアパート経営では、大きな失敗に繋がらないよう事前に情報収集を行うことが大切です。アイケンジャパンのセミナーではアパート経営の初心者でも参加しやすく、自身の資産状況にあわせて個別相談することもできるため、情報収集の手段としても役立つ方法となっています。
アパート経営の基礎や課題についての解説と並行してアイケンジャパンのアパートで実際に行われている対策を一つずつ紹介してくれます。自社施工物件について強い自信を持っていることがうかがえ、他の参加者の方の感想・口コミを見ても高い評価を得ていることが分かります。
セミナー受講後の個別相談は希望者のみ参加できるため、気軽により具体的な投資のプランについて提案してもらうことも可能です。アパート経営を始めたい方、まずはアパート経営について情報収集をしていきたい方は参加を検討されてみると良いでしょう。
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